ועדת הערר קבעה: הסדר "עיגון זכויות" בנחלה חקלאית אינו רק הסדרה – אלא רכישת זכויות חדשה החייבת במס רכישה
פסק דין עקרוני מבהיר כי הצטרפות בעלי נחלות למסלול "רכישת מלוא זכויות המגורים" מול רשות מקרקעי ישראל מהווה אירוע מס. בני זוג ששילמו לרמ"י כ-600 אלף שקל עבור שדרוג זכויותיהם חויבו במס רכישה, למרות שטענו כי מדובר רק בשינוי הסדר התשלומים. פסק הדין מדגיש כי המבחן הקובע הוא התוכן הכלכלי של העסקה וההנאה הכלכלית שצמחה לרוכש, ולא המעטפת המשפטית שלה.
בפסק דין משמעותי שניתן ב-20 ביולי 2025, דחתה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע את עררם של בני הזוג דינה ויצחק אבידני, וקבעה כי עסקה לעיגון זכויות בנחלה חקלאית מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהווה "מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה. ההחלטה, בראשותה של השופטת יעל ייטב, מבהירה את עמדתה המשפטית בסוגיה הנוגעת לאלפי בעלי נחלות בישראל, ומדגישה כי המהות הכלכלית של העסקה גוברת על הגדרתה הפורמלית.
הפרשה החלה כאשר בני הזוג אבידני, בעלי זכויות בנחלה חקלאית במושב נחלה מאז 1997, ביקשו להצטרף ל"הסדר עיגון הזכויות" שמציעה רמ"י. עד להצטרפותם, מעמדם בקרקע היה של "ברי רשות" מכוח הסכם משבצת משולש בין רמ"י, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית של המושב. במסגרת ההסדר, בחרו העוררים באפשרות המרחיבה – 'רכישת מלוא זכויות המגורים בבניה נמוכה בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות'. תמורת שדרוג זה, הם שילמו לרמ"י "דמי רכישה" בסך של כ-606,295 ש"ח.
בעקבות העסקה, מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע (המשיב) הוציא לבני הזוג שומת מס רכישה בסך 36,378 ש"ח, בטענה כי רכשו זכויות חדשות במקרקעין. העוררים, הגישו ערר על ההחלטה. טענתם המרכזית הייתה כי לא מדובר ברכישת זכויות חדשות, אלא בעיגון והיוון של זכויות שהיו להם ממילא. לשיטתם, התשלום לרמ"י היווה למעשה "הסדר תשלומים" שנועד לבטל את הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת מכירה עתידית, ולא רכישה של נכס חדש. הם הוסיפו כי השינוי שיפר בעיקר היבטים של נוחות ובירוקרטיה, אך לא העניק להם זכויות מהותיות שונות מאלו שהיו להם בעבר.
מנגד, המנהל טען כי המעבר למסלול של "דמי רכישה" מהווה רכישה של סל זכויות נוסף ומשודרג. זכויות אלו, שלא היו קיימות בידי העוררים קודם לכן, כוללות אפשרויות כלכליות משמעותיות כמו הזכות לפצל מגרשים מחלקת המגורים ולמכור אותם, וכן להשכיר יחידות דיור גם למי שאינו קרוב משפחה. לטענת המנהל, הרחבה כזו של אגד הזכויות היא בעלת ערך כלכלי מובהק ועל כן מהווה אירוע מס החייב במס רכישה.
ועדת הערר, בהרכב שכלל גם את שמאי המקרקעין גד נתן וגידי גבאי, קיבלה את עמדת המנהל במלואה ודחתה את הערר. השופטת ייטב קבעה בפסק הדין כי יש לבחון את העסקה לפי תכליתה הכלכלית. היא פסקה כי רכישת "מלוא הזכויות למגורים… הקיימות והעתידיות" היא אכן רכישה של "זכות במקרקעין" חדשה, אשר נוספה לזכויות שהיו לעוררים בעבר. זכות זו מקנה להם אפשרות לשימוש שונה ולניצול נרחב יותר של חלקת המגורים, ובעלת משמעות כלכלית המשפיעה על ערך הנכס.
השופטת הסתמכה על הלכה פסוקה ארוכת שנים, לפיה הרחבת סוגי השימוש בקרקע, תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד המגדילים את ההנאה הכלכלית מהנכס, ייחשבו למכירת זכות במקרקעין החייבת במס. במקרה זה, העסקה עם רמ"י העניקה לעוררים זכויות בנייה פוטנציאליות נרחבות, הכפופות למישור התכנוני בלבד ולא למגבלות חוזיות מול רמ"י, וכן זכויות מסחריות מובהקות כמו פיצול ומכירה של מגרשים.
לפסק הדין צורפו גם הערותיו של חבר הוועדה, שמאי המקרקעין גד נתן, שהוסיף זווית ראייה נוקבת. הוא מתח ביקורת על העורר, עו"ד יצחק אבידני, וציין כי כעורך דין העוסק בתחום ההתיישבות והמקרקעין מזה 40 שנה, חזקה עליו שהוא מודע היטב להבדל המהותי בין מעמד של "בר רשות" לבין "חוכר לדורות" ולמשמעות הכלכלית של הזכויות החדשות שרכש. נתן קבע כי העורר הציג "מצג שווא" בניסיונו לטעון כי לא חל שינוי מהותי בזכויותיו, וסיכם באמירה כי "עדיף היה לו ערר זה לא היה מוגש".
ההחלטה מבהירה באופן חד משמעי כי יש לראות בהצטרפות למסלול המלא של הסדר עיגון הזכויות כעסקה דו-שלבית: שדרוג המעמד המשפטי והרחבתו, ובמקביל רכישת זכויות כלכליות חדשות ומשמעותיות. על כן, התשלום לרמ"י אינו רק "היוון", אלא תמורה עבור זכויות אלו, וחייב במס רכישה בהתאם.
ו"ע 41704-04-21
