ועדת הערר קבעה: פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית ללא חוזה בתוקף יחויב במס שבח
החלטה דרמטית של ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בבאר שבע קובעת כי גם החזקה רבת שנים בקרקע חקלאית מכוח הסכמים מתחדשים שפג תוקפם, מהווה "זכות במקרקעין" החייבת במס שבח בעת הפקעה. פסק הדין, שניתן בעניינו של "ישע-מושב עובדים", דחה את טענת המושב כי יש למסות את הפיצוי שקיבל כמס רווחי הון, וקיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, תוך שהוא מרחיב את הפרשנות הכלכלית של חוק מיסוי מקרקעין.
החלטה, שניתנה ב-3 בספטמבר 2025, על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע, מספקת פרשנות חשובה ומרחיבה למונח "זכות במקרקעין", עם השלכות משמעותיות על כל המגזר החקלאי וההתיישבותי בישראל. בלב המחלוקת עמדה השאלה כיצד יש למסות פיצוי בסך של למעלה מ-1.5 מיליון שקלים, ששולם ל"ישע-מושב עובדים" על ידי חברת נתיבי ישראל, בגין הפקעת שטח חקלאי של כ-32 דונם לצורך הרחבת כביש.
הסוגיה התעוררה מכיוון שבמועד ההפקעה, באפריל 2022, חוזה השכירות האחרון בין המושב לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר לא היה בתוקף, לאחר שפג עוד בשנת 2014. המושב טען כי מאחר שלא היה חוזה כתוב בתוקף, ובהתחשב בכך שההסכמים הקודמים היו לתקופות קצרות משמעותית מ-25 שנים, אין לראות בזכותו בקרקע "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. לשיטתו, יש לסווג את הפיצוי כרווח הון ולחייבו במס לפי פקודת מס הכנסה, משטר מס שעשוי להיות מקל יותר בנסיבות מסוימות.
מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע טען כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה ולא את הגדרתה הפורמלית. עמדת המדינה הייתה כי החזקתו הרציפה של המושב בקרקע מאז שנת 1957, מכוח שרשרת הסכמים שהוארכו מעת לעת, מהווה "הרשאה במקרקעי ישראל" שנהוג לחדשה. חלופה זו, הקיימת בהגדרת "זכות במקרקעין" בחוק, נועדה בדיוק למצבים כאלה, וללכוד ברשת המס עסקאות בעלות זיקה ברורה לקרקע, גם אם אינן עולות כדי בעלות או חכירה לדורות.
בראש הרכב הוועדה ישבה השופטת יעל ייטב, ולצידה חברי הוועדה, שמאי המקרקעין גידי גבאי, ועורך הדין אלי דוידי. בפסק דין מנומק ומקיף, דחתה הוועדה את הערר ואימצה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין במלואה. השופטת ייטב קבעה כי חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק פיסקאלי במהותו, וההגדרות בו, כגון "מכירה" ו"זכות במקרקעין", רחבות במכוון מההגדרות המקבילות בדיני הקניין הפורמליים. המטרה היא למסות את התוכן הכלכלי האמיתי של עסקאות, ולא את "הלבוש שבו הלבישו הצדדים את העסקה".
הוועדה קבעה כי המקרה שלפניה נופל בדיוק לגדרה של חלופת "ההרשאה במקרקעי ישראל". הודגש כי חלופה זו חלה על כל סוג של הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל, שמהותה דומה לבעלות או חכירה ונהוג לחדשה, גם אם ניתנה לתקופה קצרה מ-25 שנים. העובדה שהמושב החזיק בקרקע באופן ייחודי ורציף במשך למעלה מ-60 שנה, ושרמ"י נהגה לחדש את ההסכמים עמו לאורך השנים, גם אם בדיעבד, מוכיחה כי מדובר בהרשאה שנהוג לחדשה.
פסק הדין מדגיש כי היעדר חוזה כתוב בתוקף בנקודת זמן ספציפית אינו מכריע. עצם העובדה שהמדינה, באמצעות נתיבי ישראל, הכירה בזכותו של המושב ושילמה לו פיצוי משמעותי, מעידה כאלף עדים על קיומה של זכות משפטית מהותית בקרקע. "הזכות המשפטית שהייתה לעוררת לעשות שימוש ייחודי בשטח המשבצת… נותרה אפוא על כנה גם לאחר שתמה תקופת השכירות על פי חוזה המשבצת האחרון", כתבה השופטת ייטב.
למסקנה זו הוסיף חבר הוועדה, שמאי המקרקעין גידי גבאי, נדבך כלכלי נוסף. הוא ציין את הפער העצום בין גובה הפיצוי ששולם (כ-30,000 ש"ח לדונם) לבין דמי השכירות החוזיים הנמוכים (כ-6.3 ש"ח לדונם לשנה). פער זה, לדבריו, "מלמד כי הפיצוי שניתן לעוררת… לא נועד לשקף הפסד של תקופת שכירות זמנית וקצובה, אלא משקף זכות בעלת אופי קנייני או מעין-קנייני".
לסיכום, הוועדה פסקה כי הפקעת זכויותיו של המושב היא "מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס שבח, ודחתה את הערר. המושב חויב בהוצאות בסך 10,000 שקלים.
ו"ע 54892-10-23
