ניצחון לקונים בתחרות על קרקע באשקלון: בית המשפט העדיף הסכם מכר על פני עיקולים מאוחרים
השופטת גאולה לוין קבעה כי זכותם של רוכשי מגרש גוברת על נושים שניסו לעקל את הנכס, גם במקרה בו צו עיקול ניתן לפני הסכם המכר אך נרשם לאחריו. בפסק הדין נמתחה ביקורת על התנהלות הנושה, שלא פעל לרישום העיקול באופן מיידי.
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל לאחרונה תביעה של זוג רוכשים וקבע כי הסכם מכר שחתמו לרכישת מגרש באשקלון גובר על עיקולים שהטילו נושים של המוכרת על הנכס. פסק הדין, שניתן ביום 31 במרץ 2025 על ידי כבוד השופטת גאולה לוין, מפרט מאבק משפטי מורכב שסבב סביב השאלה המשפטית של עסקאות נוגדות – זכותם של קונים מול זכותם של מעקלים.
תחילתה של הפרשה בשני הסכמי הלוואה שנחתמו במהלך שנת 2022. התובעים, אופק רפאל שביט ורעייתו מיטל מרגו שביט, העמידו שתי הלוואות בסך כולל של 1.6 מיליון שקלים לחברה בבעלותה של הנתבעת 1, יקטרינה קונובלוב. להבטחת ההלוואות, נרשמו לטובת התובעים שני משכונות על זכויותיה של קונובלוב במגרש במתחם הרצוג באשקלון.
כאשר קונובלוב לא עמדה בהחזרי ההלוואות, הצדדים הגיעו להסכמה אחרת. ב-2 באוקטובר 2022, נחתם הסכם מכר, לפיו התובעים ירכשו את המגרש מקונובלוב תמורת 2.9 מיליון שקלים. התמורה סוכמה כך שסכום ההלוואות בסך 1.6 מיליון שקלים יקוזז, והיתרה, בסך 1.3 מיליון שקלים, תשמש לסילוק משכנתא שרבצה על הנכס לטובת בנק ירושלים.
אלא שזמן קצר לאחר חתימת ההסכם, התמונה הסתבכה. התובעים גילו לתדהמתם כי המשכונות שנרשמו לטובתם בגין ההלוואות בוטלו ב-29 בספטמבר 2022, לטענתם באמצעות מסמכים מזויפים. במקביל, החלו להירשם עיקולים על הנכס מצד נושים אחרים של קונובלוב. בין נובמבר 2022 נרשמו שלושה עיקולים: האחד לטובת חברת סיריוס שירותי רשת בע"מ (הנתבעת 2), השני לטובת יזמות מילואות מילועוף (הנתבעת 3), והשלישי לטובת שלמה שוקרון (הנתבע 4).
העיקול של שוקרון הציב את האתגר המשפטי המשמעותי ביותר. בעוד שהעיקול עצמו נרשם רק ב-13 בנובמבר 2022, הצו המורה על הטלתו ניתן על ידי בית משפט השלום באשקלון כבר ב-21 בספטמבר 2022 – כשבועיים לפני חתימת הסכם המכר עם התובעים.
בכתב התביעה שהגישו לבית המשפט המחוזי ביקשו בני הזוג שביט פסק דין הצהרתי שיאכוף את הסכם המכר, יורה על העברת הזכויות במגרש על שמם, ויבטל את העיקולים.
הנתבעים טענו מנגד כי יש לדחות את התביעה. לשיטתם, הסכם המכר היה הסכם פיקטיבי, "למראית עין" בלבד, שכל מטרתו הייתה הברחת הנכס מנושיה של קונובלוב. הם הצביעו על שורה של "אותות מרמה", לטענתם, ובהם העובדה שהתובעים לא רשמו הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם, וכי התמורה התבססה על קיזוז חובות עבר.
לאחר שמיעת העדויות וניתוח הראיות, השופטת לוין דחתה את טענות הנתבעים וקיבלה את התביעה במלואה. בפסק הדין קבעה השופטת כי הנתבעים לא הצליחו להרים את הנטל המוגבר הנדרש להוכחת טענה כי חוזה הוא למראית עין. היא ציינה כי אף שהסכם המכר נולד כתוצאה מאי-פירעון ההלוואות, אין בכך כדי להפוך אותו לפיקטיבי. "גם אם המניע להסכם המכר היה לפרוע את ההלוואות… הסכם המכר אינו למראית עין, אלא אם יוכח שהצדדים להסכם לא התכוונו לקיימו", כתבה השופטת.
השופטת מצאה כי התובעים פעלו בתום לב וביצעו שורה של פעולות המעידות על כוונתם האמיתית לממש את הרכישה. מיד לאחר שגילו על ביטול המשכונות, הם דיווחו על עסקת המכר לרשויות המס, שילמו מס רכישה ושבח, ופעלו לרישום משכון חדש בגין עסקת המכר, שנרשם לבסוף ב-18 באוקטובר 2022 – לפני רישום כל העיקולים.
בנוגע לתחרות בין זכויות התובעים לזכויות המעקלים, קבעה השופטת כי על פי ההלכה הפסוקה (הלכת בנק אוצר החייל), זכותו של רוכש נכס, שהיא "זכות שביושר", גוברת על עיקול שהוטל לאחר הסכם המכר. לכן, העיקולים של נתבעות 2 ו-3, שנרשמו בנובמבר 2022, נסוגים בפני זכותם של התובעים שקמה עם חתימת ההסכם ב-2 באוקטובר.
בנוגע לעיקול של נתבע 4, שהוטל לפני המכר אך נרשם לאחריו, מתחה השופטת ביקורת על התנהלותו. היא ציינה כי שוקרון לא סיפק כל הסבר מניח את הדעת מדוע השתהה קרוב לחודשיים ברישום העיקול. "התנהלותו של נתבע 4 אינה מתיישבת עם תכלית מוסד העיקול ועם השקידה המצופה בנסיבות העניין", קבעה. מנגד, התובעים הסתמכו על המרשם שהיה נקי במועד חתימת ההסכם, ולכן זכותם גוברת גם על עיקול זה.
בסופו של דבר, בית המשפט הורה כי אין בעיקולים כדי למנוע את השלמת הסכם המכר ורישום הזכויות במגרש על שם התובעים. בנוסף, חויבו הנתבעים 2 ו-4 לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 7,500 שקלים כל אחד.
ת"א 39165-11-22
