פסיקה תקדימית: רמ"י רשאית לדרוש הסדרה חוזית בעקבות תב"ע חדשה, אך לא להשתמש בסירוב להיתר כ"עונש" על פלישה נטענת
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי על אף שדרישת רשות מקרקעי ישראל להסדיר חוזית וכלכלית את זכויות הבנייה לפי תכנית חדשה היא לגיטימית, הרשות אינה יכולה לסרב לחתום על היתר בנייה ככלי לחץ בסכסוך נפרד על פלישה למקרקעין סמוכים.
בפסק דין חשוב המשרטט את גבולות שיקול הדעת של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), דחה בית המשפט המחוזי בבאר שבע את תביעתו של יזם מאילת שביקש לחייב את הרשות לחתום על בקשתו להיתר בנייה, אך קבע קביעות מהותיות באשר להתנהלותה של הרשות. פסק הדין, שניתן ב-10 באפריל 2025 על ידי כבוד השופטת גאולה לוין, מבהיר כי בעוד שדרישת רמ"י לעדכון ההסכם החוזי והתשלום בעקבות אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה היא מהלך ראוי ומתבקש, אין היא רשאית להשתמש בסמכותה לסרב למתן היתר כ"עונש" או מנוף לחץ בסכסוך נפרד המתנהל מול החוכר.
הסאגה המשפטית החלה כאשר יוסף שטיין, אשר חוכר מרמ"י מגרש בשטח של כ-2,620 מ"ר באזור התעשייה הישן באילת, ביקש לממש את זכויותיו ולבנות על חלקו הצפוני של המגרש מבנה נוסף בשטח של כ-2,000 מ"ר. זאת, לאחר שעל חלקו הדרומי של המגרש כבר קיים בניין בשטח 1,100 מ"ר המשמש כמוסך ועסקים שונים. חוזה החכירה המקורי התיר קיבולת בנייה כוללת של 3,158 מ"ר.
בשנת 2018 אושרה תכנית מתאר מקומית חדשה לאזור, ולאחר אישורה, הגיש שטיין בשנת 2019 בקשה להיתר בנייה בהתאם לתב"ע המעודכנת. על פי תקנות התכנון והבנייה, נדרשה הסכמתה של רמ"י, כבעלת הקרקע, על מנת לקדם את הבקשה. כאן החל העיכוב שהוביל להליך המשפטי. בתחילה, ביולי 2019, סירבה רמ"י לחתום בטענה כי הבקשה מבוססת על תכנית חדשה, ועל כן יש לבצע תחילה "הסדרה חוזית וכספית" מול הרשות. רמ"י הסבירה כי מאחר והתכנית החדשה משביחה את הנכס, יש לערוך עסקה חדשה שתשקף את שווי הזכויות המעודכן.
בשנת 2020, הוסיפה רמ"י נימוק חדש ומשמעותי לסירובה: טענה כי שטיין פלש למקרקעין סמוכים (חלקות 46 ו-56). טענת פלישה זו, הכוללת יציקת בטון והצבת מבנים, היא נושא להליך משפטי נפרד המתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום באילת מאז שנת 2014, ובמסגרתו הגיש שטיין תביעה שכנגד. מנקודה זו ואילך, ביססה רמ"י את סירובה על שני הנדבכים – אי ההסדרה החוזית והפלישה הנטענת.
שטיין טען כי סירובה של רמ"י אינו חוקי. לטענתו, כל עוד הבנייה אינה חורגת מקיבולת הבנייה הכוללת שצוינה בחוזה החכירה, הרשות אינה מוסמכת לסרב. עוד טען כי רמ"י מנצלת את סמכותה לרעה ונוקטת ב"סעד עצמי" אסור, תוך שהיא משתמשת בעיכוב ההיתר כדי להפעיל עליו לחץ במסגרת ההליך המשפטי הנפרד.
מנגד, רמ"י טענה כי מסור לה שיקול דעת רחב והיא רשאית לשקול שיקולים קנייניים, שמאיים ותכנוניים. לשיטתה, שני הנימוקים – הצורך בהסדרה חוזית והפלישה למקרקעין – מצדיקים את סירובה לחתום על הבקשה.
השופטת לוין קיבלה את עמדת רמ"י בחלקה ודחתה אותה בחלקה האחר. בפסק הדין נקבע כי הדרישה להסדרה חוזית היא "דרישה ראויה ומתבקשת". השופטת הסבירה כי דמי החכירה ששולמו בעבר נגזרו מהמצב התכנוני הישן של הקרקע. בנייה מכוח תכנית מתאר חדשה, המשנה מהותית את המצב התכנוני, את ייעוד הקרקע ואת ערכה, מחייבת הסדרה חוזית וקניינית חדשה. בית המשפט דחה את טענת שטיין כי די בכך שאינו חורג מקיבולת הבנייה הכוללת, והבהיר כי "קיבולת הבנייה אינה חזות הכל", שכן הבנייה המבוקשת מבוססת על תכנית חדשה המשפיעה על ייעוד וערך המגרש.
עם זאת, השופטת מתחה ביקורת נוקבת על השימוש שעשתה רמ"י בטענת הפלישה. היא קבעה כי נימוק זה "אינו יכול לעמוד בדרכו של העותר במתן הסכמה להיתר". נקבע כי הסמכות הנתונה לרמ"י בתקנות הרישוי אינה בלתי מוגבלת, ויש להפעילה בהתאם לתכלית שלשמה ניתנה – שיקולים תכנוניים וקנייניים הנוגעים למקרקעין החכורים עצמם. השופטת קבעה כי "קשה למצוא זיקה בין הפעלת הסמכות ליתן אישור להיתר בנייה במקרקעין… לבין פלישה נטענת למקרקעין אחרים". תקנות הרישוי, כך הובהר, "לא נועדו לסייע במאבק בפלישות", ולרשות עומדים כלים משפטיים אחרים ונפרדים למטרה זו.
לפיכך, התביעה נדחתה, אך בית המשפט קבע מסלול ברור להמשך: על שטיין לפעול להסדרה חוזית מול רמ"י בהתאם לתב"ע החדשה. לאחר שתתבצע הסדרה זו, רמ"י לא תוכל עוד לסרב לחתום על הבקשה להיתר בנימוק של פלישה נטענת.
ת"א 25677-08-23
