פסק דין חלקי בתביעת ענק ברובע המיוחד באשדוד: היזמית תחזיר 2 מיליון שקל אך תפוצה על תוספת זכויות בנייה
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי חברת "אבו יחיאל" חייבה שלא כדין את חברת "רובע מיוחד אשדוד" בתשלום עבור "הוראת שעה" שלא הייתה ישימה, אך דחה את טענת היזמית כי אינה צריכה לשלם על תוספת משמעותית בשטחי הבנייה שקיבלה. כמו כן, נדחתה תביעתה לפיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה.
בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בפסק דין שניתן ביום 24 ביולי 2025, הכריע באופן חלקי בסכסוך נדל"ן מורכב ורחב היקף בין שתיים מהשחקניות המרכזיות בפרויקט "הרובע המיוחד" באשדוד. השופט גד גדעון קיבל את תביעתה של חברת "רובע מיוחד אשדוד בע"מ" באופן חלקי בלבד, ודחה את מרבית טענותיה נגד חברת הבנייה "אבו יחיאל חברה לבנין בע"מ". פסק הדין חושף את נבכי ההתקשרות בין הצדדים, שהחלה בעסקת ענק בשנת 2010 והסתבכה בעקבות שינויים תכנוניים משמעותיים.
הסאגה המשפטית החלה כאשר חברת "רובע מיוחד אשדוד", המנוהלת על ידי איש הנדל"ן אריה אלתר, הגישה תביעה להשבת תשלומים ששילמה, לטענתה, ביתר ותחת מחאה , ולתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרות יסודיות של הסכמי המכר מצד חברת "אבו יחיאל". התביעה, שהיקפה הכספי עמד על למעלה מ-24 מיליון שקלים, כללה גם דרישה לאכיפת ההסכמים וחייוב "אבו יחיאל" בהמצאת אישורים להעברת הזכויות במגרשים.
תחילת הפרשה בשנת 2010, אז רכשה התובעת מהנתבעת זכויות בשני מגרשים (מס' 404 ו-405) ברובע המיוחד באשדוד. כל אחד מההסכמים, שנחתמו בתמורה לסכום של 12.4 מיליון שקלים (בתוספת מע"מ) לכל מגרש, הגדיר "ממכר" שכלל מגרש בשטח של כ-2,878 מ"ר, עליו ניתן יהיה לבנות 62 יחידות דיור. ההסכמים היו מותנים באישור תכנית מתאר מקומית, שקודמה על ידי "אבו יחיאל" ונודעה כמס' 1084.
ההסכמים כללו מנגנונים מורכבים להתאמת התמורה במקרה של שינויים בתכנית שתאושר. כך, למשל, נקבע כי אם מספר יחידות הדיור יגדל או יפחת ביותר מ-2%, התמורה תותאם בהתאם. סעיף נוסף, שעמד במרכז המחלוקת, התייחס לשינוי בזכויות הבנייה (שטח עיקרי ושירות). בעוד שבטיוטות הראשוניות צוין כי התמורה תותאם גם במקרה של הגדלת זכויות הבנייה, בנוסח הסופי של סעיף 8.4 נותרה רק ההתייחסות להפחתה.
הסיבוך החל כאשר התכנית המקורית לא אושרה כמתוכנן, ובמקומה קודמה תכנית אחרת על ידי עיריית אשדוד (מס' 3/124/03/3). במרץ 2017, שלחה "אבו יחיאל" הודעות על ביטול ההסכמים, בטענה שהתכנית המקורית "נגנזה" ושאין עוד באפשרותה למכור את המגרשים כפי שהוגדרו. התובעת טענה כי הודעות הביטול היו פיקטיביות ונועדו להפעיל עליה לחץ. כשבוע לאחר מכן, הצדדים חתמו על "נספח" להסכמים, שנועד "להתאים" אותם לתכנית החדשה. בנספח זה הוסכם, בין היתר, על התחשבנות בגין "הגדלת ו/או הקטנת השטחים ו/או מס' היחידות" , וכן על תשלום נוסף של מיליון שקל לכל מגרש בגין "תוספת יחידות ומ"ר עפ"י הוראת שעה".
כשהתוכנית החדשה אושרה סופית בינואר 2018, התברר כי מספר יחידות הדיור בכל מגרש ירד ל-50 (במקום 62), אך סך שטחי הבנייה גדל משמעותית: 7,000 מ"ר שטח עיקרי ו-3,000 מ"ר שטחי שירות, לעומת כ-5,600 מ"ר עיקרי ו-1,500 מ"ר שירות שהיו אמורים להיות ב-50 יחידות דיור לפי החוזה המקורי. "אבו יחיאל" דרשה תשלום נוסף עבור הגדלת השטחים ועבור "הוראת השעה", והתובעת, ששילמה תחת מחאה, פנתה לבית המשפט.
השופט גדעון ניתח אחת לאחת את טענות הצדדים:
- תוספת תשלום בגין הגדלת זכויות בנייה: בית המשפט דחה את טענת התובעת כי היא פטורה מתשלום על תוספת השטחים. השופט קבע כי פרשנותה, לפיה הנתבעת תעניק לה זכויות בנייה בשווי מיליוני שקלים ללא תמורה, אינה מתיישבת עם ההיגיון המסחרי. בנוסף, הנספח להסכם, שנחתם ב-2017, הבהיר במפורש כי ההתחשבנות תחול גם על "הגדלת" שטחים, ובכך חיזק את עמדת הנתבעת. לפיכך, נקבע כי על התובעת היה לשלם עבור תוספת של 2,800 מ"ר שטח עיקרי ו-3,000 מ"ר שטחי שירות בשני המגרשים יחד.
- חיוב בגין "הוראת שעה": בסוגיה זו, קיבל בית המשפט את עמדת התובעת במלואה. השופט קבע כי במועד חתימת הנספח, לא הייתה כל אפשרות חוקית או תכנונית לקבל תוספת יחידות דיור באמצעות הקלה, לא מכוח "תיקון כחלון" ולא מכוח "תקנת שבס". התכנית החלה על המגרשים כללה סעיף מפורש שקבע כי כל הגדלה במספר יחידות הדיור תיחשב "סטייה ניכרת", האסורה בהליך של הקלה. לכן, החיוב בסך 2 מיליון שקלים (מיליון לכל מגרש) היה נטול ביסוס, ועל "אבו יחיאל" להשיב סכום זה לתובעת.
- תביעת הפיצויים המוסכמים: התובעת טענה כי "אבו יחיאל" הפרה את ההסכם הפרה יסודית כששלחה הודעות ביטול שלא כדין. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי הודעות הביטול היו לגיטימיות. זאת, מכיוון שהתכנית שאושרה כללה הקטנה משמעותית בשטח המגרשים (17% ו-23%), החורגת באופן ניכר מהסטייה המותרת של 5% שנקבעה בהסכם. סטייה כה גדולה העניקה לנתבעת את הזכות לבטל את ההסכמים, ולכן לא מדובר בהפרה.
- ריבית פיגורים: בית המשפט קיבל את עמדת "אבו יחיאל" וקבע כי התובעת איחרה בביצוע התשלומים כפי שהוגדרו בהסכמים, ולכן עליה לשאת בהפרשי הצמדה וריבית פיגורים כנדרש.
לסיכום, פסק הדין מהווה ניצחון חלקי לשני הצדדים. "רובע מיוחד אשדוד" תזכה להשבה של 2 מיליון שקלים בתוספת מע"מ, אך תביעתה המרכזית לפטור מתשלום על תוספת זכויות בנייה ולפיצויים מוסכמים נדחתה.
ת"א 5252-11-20
