תקדים בתמ"א 38: ביהמ"ש פסק פיצוי של כ-100,000 ש"ח לדיירים בגין הפרת הסכם; קבע כי הפיצוי המוסכם אינו מתחלק בין כלל הדיירים
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל חלקית ערעור של בעלי דירה בפרויקט תמ"א 38 ברעננה והפך את החלטת בית משפט השלום. השופטת הלית סילש קבעה כי סעיף פיצוי מוסכם בסך 50,000 דולר בהסכם חל על כל דייר שנפגע מהפרה יסודית בנפרד, ואינו מהווה קופה משותפת לחלוקה בין כלל 16 דיירי הבניין. היזמית חויבה בתשלום הגבוה כמעט פי שלושה מהסכום שנפסק בערכאה הראשונה.
בפסק דין חשוב ותקדימי שעשוי להשפיע על פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, קבע בית המשפט המחוזי מרכז-לוד כי חברת הבנייה "עדי יעדים בע"מ" תשלם פיצוי מוגדל בסך 97,920 ש"ח למשפחת ארבל, בעלי דירה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אלי כהן 16 ברעננה. פסק הדין ניתן ביום 9 בספטמבר 2025 על ידי כבוד השופטת הלית סילש, במסגרת ערעור שהגישה המשפחה על פסיקת בית משפט השלום בפתח תקווה.
ההחלטה מתמקדת בסוגיה משפטית מכרעת בהסכמי תמ"א 38: פרשנות סעיף פיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית מצד היזם. בית המשפט קבע כי יש להיצמד ללשון החוזה הברורה, הקובעת פיצוי של 50,000 דולר לצד הנפגע, ודחה את טענת היזמית כי יש לחלק סכום זה בין כלל 16 דיירי הבניין.
תחילתה של הפרשה בשנת 2010, אז חתמו דיירי הבניין ברעננה על הסכם תמ"א 38 עם חברת עדי יעדים בע"מ. במסגרת ההסכם, התחייבה החברה לבצע הרחבות לדירות הדיירים, כולל הוספת ממ"ד, מרפסת ומחסן, בתמורה לזכויות הבנייה על גג הבניין.
לטענת התובעים, זאב ארבל, מיכל ורובל, חוה ברכה ארבל ופרחיה ליבוביץ, היזמית הפרה את התחייבויותיה באופן יסודי. בין ההפרות שנטענו היו איחור במסירת החזקה בדירה, אי-קיום ההתחייבות לשפץ ולהעתיק את חדר השירותים הקיים, וליקויים חמורים בריצוף הדירה. בשל כך, הם תבעו את מלוא סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך 50,000 דולר ארה"ב (181,333 ש"ח במועד הגשת התביעה).
החברה היזמית, מצידה, הכחישה את טענות ההפרה וטענה כי העיכובים נבעו מקבלת היתר מאוחר, וכי הדיירים עצמם הם שמנעו את העתקת חדר השירותים. בנוגע לפיצוי המוסכם, טענה החברה כי גם אם תוכח הפרה, התובעים זכאים לכל היותר לחלק יחסי מהפיצוי, כלומר 1/16 מהסכום הכולל, שכן בבניין 16 דירות.
בית משפט השלום קיבל את טענות הדיירים בנוגע לקיומן של הפרות יסודיות, אך פסק להם פיצוי בגין נזק ממשי מוכח בסך כולל של 34,462 ש"ח בלבד. בנוגע לפיצוי המוסכם, קבע בית משפט השלום כי הדיירים זכאים לחלקם היחסי בלבד, בסך 3,125 דולר. על החלטה זו הגישו הדיירים את הערעור לבית המשפט המחוזי.
השופטת הלית סילש קיבלה את הערעור באופן חלקי, וקבעה כי בית משפט השלום שגה בפרשנותו את סעיף הפיצוי המוסכם. היא קבעה כי שאלת זכאותם של המערערים למלוא הפיצוי היא בראש ובראשונה "עניין לפרשנות הוראותיו של ההסכם המאוד מסוים".
בניתוח משפטי מעמיק, המסתמך על פסיקות מובילות של בית המשפט העליון (ובהן הלכת "ביבי כבישים"), קבעה השופטת כי כאשר לשון החוזה ברורה וחד-משמעית, יש לתת לה משקל מכריע. סעיף 14.3 להסכם קובע במפורש כי במקרה של הפרה יסודית, "יהיה על הצד המפר לפצות את הצד הנפגע בפיצוי קבוע ומוסכם מראש, בסכום בש"ח השווה ל-50,000$".
השופטת סילש הדגישה כי הסעיף "עוסק ב-הפרה ו-בחובת הצד המפר בתשלום הפיצוי ואין במסגרתו התייחסות לחלוקת הפיצוי". היא הוסיפה כי "אין הסעיף מלמד על קיומה של הוראה ו/או הסכמה חוזית לחלוקת שיעורו של הפיצוי המוסכם, כך שכל דייר יהיה זכאי לחלק יחסי".
יתרה מכך, השופטת מתחה ביקורת על היזמית וקבעה כי אם רצתה להגביל את חבותה כלפי כל דייר, היה עליה לציין זאת במפורש בהסכם. היא החילה את הכלל המשפטי של "פרשנות נגד המנסח", במיוחד כאשר הוכח כי עורכי הדין של היזמית היו מעורבים בניסוח החוזה.
עם זאת, השופטת לא פסקה את מלוא סכום הפיצוי המקורי. היא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) להתערב בגובה הפיצוי המוסכם ולהפחיתו, אם הוא נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש. בהתחשב במכלול הנסיבות, היא העמידה את הפיצוי על סך של 27,000 דולר ארה"ב, שהם 97,920 ש"ח. סכום זה נפסק חלף הפיצוי על הנזק הממשי שנפסק בערכאה הקודמת.
בנוסף לסכום הפיצוי, חויבה החברה היזמית לשאת בהוצאות המשפט של המערערים בהליך זה בסך של 10,000 ש"ח.
ע"א 13498-05-24
