בית המשפט: בוטלה כדין הקצאת קרקע ליזם שלא בנה מפעל באילת במשך 27 שנים
לאחר שהחזיק במגרש באזור התעשייה שחורת מאז 1997, אותו קיבל בפטור ממכרז להקמת מפעל תכשיטים, קבע השופט יעקב דנינו כי אי מימוש מטרת ההקצאה מהווה הפרה יסודית של החוזה ומצדיק את ביטולו על ידי רשות מקרקעי ישראל, גם בחלוף שנים רבות של חוסר מעש מצד הרשויות.
בפסק דין מקיף שניתן ב-25 בספטמבר 2024 , דחה בית המשפט המחוזי בבאר שבע את תביעתו של היזם צבי מילר נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד הכלכלה והחברה הכלכלית לאילת (חכ"א) .
השופט יעקב דנינו קבע כי החלטת רמ"י לבטל את חוזה הפיתוח עם מילר, לאחר שלא בנה את המפעל שהתחייב להקים במשך למעלה משני עשורים, הייתה חוקית וסבירה, ודחה את שלל טענותיו של מילר, לרבות טענתו לזכויות קניין במגרש.
הפרשה החלה בשנת 1997, כאשר למילר הוקצה מגרש בשטח של כ-3,000 מ"ר באזור התעשייה שחורת באילת, בפטור ממכרז. מטרת ההקצאה הייתה הקמת מפעל לייצור תכשיטים וליטוש יהלומים, שהיה צפוי להעסיק כ-120 עובדים. הקצאה בפטור ממכרז, כחריג לכלל, נועדה לעודד פיתוח כלכלי ויצירת מקומות עבודה באזורי עדיפות לאומית. בהתאם לכך, נחתם עם מילר חוזה פיתוח שתחם את לוחות הזמנים להקמת המפעל עד ליולי 2000.
אך המפעל לא קם. מילר לא עמד בלוחות הזמנים שנקבעו. באופן אירוני, באוגוסט 2000, לאחר פקיעת החוזה המקורי, הוא פנה לרמ"י בבקשה לבטל את העסקה ולהשיב לו את כספו, בטענה לשינויים כלכליים באילת, ובהם הקמת שני מפעלי תכשיטים מתחרים וביטול הפטור ממע"מ, שהפכו את המיזם ללא כדאי. בקשתו נדחתה על ידי רמ"י, שציינה כי על פי נהליה לא ניתן לבטל את העסקה, ואף ביקשה ממנו להגיש בקשה להארכת חוזה הפיתוח.
במהלך העשור שלאחר מכן, הוארך חוזה הפיתוח עם מילר מספר פעמים, כאשר ההארכה האחרונה פקעה ב-1 בינואר 2011. מאז ועד שנת 2018, שררה דממה מוחלטת. מילר לא בנה דבר במגרש ואף לא ביקש ארכה נוספת , ורמ"י מצידה לא פעלה לאכיפת החוזה או לביטולו.
ההתעוררות הגיעה במרץ 2018, כאשר החברה הכלכלית לאילת (חכ"א), כמנהלת אזור התעשייה, פנתה למילר וביקשה הבהרות מדוע לא מימש את הקמת המפעל. פנייה זו החלה תהליך מנהלי שבסופו, לאחר שנדחו השגותיו השונות של מילר, התכנסה ועדת עסקאות של רמ"י ב-5 בספטמבר 2019 והחליטה לבטל את חוזה הפיתוח עמו בשל הפרתו היסודית.
בתביעתו העלה מילר שורה של טענות. הוא טען כי יש לראות בו "חוכר לדורות" ולא כבר-רשות בלבד, וכי החלטת הביטול פוגעת בזכות הקניין שלו. עוד טען כי רמ"י פעלה בחוסר תום לב, בניגוד לנהליה שלה, ותוך פגיעה בזכות הטיעון שלו. הוא נימק את העיכובים במצבו הבריאותי שהתדרדר, וכן בבעיות תשתית של מים וחשמל שלדבריו היו באזור התעשייה.
השופט דנינו דחה את הטענות אחת לאחת. הוא קבע כי זכויותיו של מילר במגרש היו חוזיות בלבד, מכוח חוזה פיתוח, ולא קנייניות. חוזה החכירה, הגם שנחתם על ידי מילר, מעולם לא נחתם על ידי רמ"י ולא נכנס לתוקף, שכן תנאי לכך היה עמידה בהתחייבויות הפיתוח.
בנוגע לסיבות לעיכוב, פסק הדין מציין כי מכתביו של מילר עצמו לאורך השנים סתרו את טענותיו המאוחרות. בזמן אמת, הוא נימק את אי-הבנייה בשיקולי כדאיות כלכלית ובמצבו הפיננסי האישי, ולא בבעיות תשתית. השופט קבע כי הוכח שמפעלים אחרים, גם במגרשים גובלים, קמו ופעלו באזור התעשייה עוד משנות ה-90', מה שמלמד שלא הייתה מניעה אובייקטיבית אמיתית להקמת המפעל. גם טענתו הבריאותית נדחתה, שכן ההרעה במצבו אירעה בסוף 2016, ולא יכלה להצדיק חוסר מעש במשך קרוב ל-20 שנים קודם לכן.
השופט קבע כי אי-הקמת המפעל במשך תקופה כה ממושכת מהווה הפרה יסודית של חוזה הפיתוח, שהקנתה לרמ"י את הזכות לבטלו. הוא הדגיש את האינטרס הציבורי המובהק שעומד בבסיס הקצאת קרקע בפטור ממכרז, וקבע כי לא ניתן להלום מצב שבו קרקע ציבורית, שנועדה לתרום לפיתוח העיר אילת, תיוותר ריקה במשך עשרות שנים.
עם זאת, השופט מתח ביקורת חריפה על התנהלות הרשויות, ובפרט על חוסר המעש שלהן בין השנים 2011 ל-2018 , ועל סירובה התמוה של רמ"י לבקשת הביטול של מילר עצמו בשנת 2000. התנהלות רשלנית זו, קבע השופט, היא שתרמה לכך שהמגרש עמד מיותם במשך עשורים. בשל תרומתן של הרשויות למצב שנוצר, החליט השופט, באופן חריג, שלא לחייב את מילר בהוצאות משפט, על אף דחיית תביעתו.
ה"פ 71991-12-20
