סאגה של 30 שנה הגיעה לסיומה: המדינה זכתה בקרקע בשווי מיליונים בצפון, משקיעים נותרו ללא פיצוי
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעת רשות מקרקעי ישראל וקבע כי חוזה חכירה על כ-45 דונם בתל חנן פקע כבר בשנת 2013. כתוצאה מכך, בוטלו הערות אזהרה של רוכשים ששילמו הון תועפות בשנות ה-90 על סמך שרשרת עסקאות מורכבת, שהתבררה כחסרת בסיס משפטי. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה למשקיעים בקרקעות ומדגיש את חשיבות הבדיקה המעמיקה של זכויות והתניות בחוזי חכירה מול המדינה.
בפסק דין מקיף ומנומק, שניתן ביום 8 בספטמבר 2025, קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעתה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והורה על ביטול רישום חכירה היסטורית על שטח של כ-45 דונם באזור תל חנן, ועל מחיקת כל הערות האזהרה שנרשמו לטובת שורה של משקיעים פרטיים. השופט חננאל שרעבי קבע כי חוזה החכירה המקורי, שנחתם עוד בשנת 1964, פקע כדין בשנת 2013 ולא חודש, וכי שרשרת העסקאות שבוצעו על סמך חוזה זה נעשו תוך הפרות יסודיות שלו, וללא אישור רמ"י כנדרש.
הפרשה, שהתפרסה על פני שלושה עשורים, החלה בחוזה חכירה למטרות חקלאיות שנחתם בין המנהל (כיום רמ"י) לבין בני הזוג אברהם ולאה זיגלר ז"ל. החוזה, שהיה בתוקף ל-49 שנים, הועבר על ידם בשנת 1994 לחברת "בנייני הצ'ק פוסט בע"מ". חברה זו, זמן קצר לאחר הרכישה, מכרה חלקים מהקרקע לשני גורמים מרכזיים: שותפות בשם ק.ש.ג (המורכבת מהנתבעים 6-11) שרכשה 5 דונם, ומר נמרוד פאר (נתבע 12) שרכש 4 דונם. בנוסף, נמכר דונם אחד לעו"ד יששכר יצחקי (נתבע 4) ישירות מבני הזוג זיגלר. כל הרוכשים רשמו לטובתם הערות אזהרה על זכויות החכירה של זיגלר.
טענתה המרכזית של רמ"י הייתה כי כל העסקאות הללו בוצעו בניגוד מוחלט לסעיף 10 בחוזה החכירה, שקבע כי כל העברת זכויות מחייבת "הסכמת המחכיר מראש ובכתב". רמ"י טענה כי מעולם לא נתנה הסכמה כזו, לא שולמו לה דמי הסכמה כנדרש , ומטרת החכירה – חקלאות – נזנחה כליל. יתרה מכך, החוזה המקורי פקע ב-31 במרץ 2013, ומאז הקרקע הייתה צריכה לחזור לרשותה.
מנגד, הנתבעים טענו לשיהוי קיצוני וחוסר תום לב מצד רמ"י. לטענתם, הרשות ידעה על העסקאות במשך עשרות שנים ולא פעלה, ובכך יצרה מצג לפיו היא מכירה בזכויותיהם. הם טענו כי יש לראותם כ"ברי רשות" במקרקעין, וכי פינוים מחייב תשלום פיצויים, במיוחד לאור העובדה שבשנת 2018 שונה ייעוד הקרקע מחקלאי למסחר ותעסוקה, מה שהקפיץ את שוויה.
השופט שרעבי דחה את טענות הנתבעים אחת לאחת. הוא קבע כי חוזה החכירה המקורי, שעמד בבסיס כל העסקאות, אכן פקע בשנת 2013. הוא ציין כי איש מהצדדים – לא יורשי זיגלר ולא מי מהרוכשים – לא פנה מעולם לרמ"י בבקשה להאריך או לחדש את החכירה. השופט הדגיש כי גם אם הייתה מוגשת בקשה כזו, סביר שהייתה נדחית לאור ההפרות היסודיות של החוזה, ובראשן העברת הזכויות ללא אישור והפסקת השימוש החקלאי.
פסק הדין מתח ביקורת נוקבת על התנהלות הרוכשים, וציין מחדלים ראייתיים משמעותיים מצידם. כך למשל, הסכם המכר המקורי והקריטי בין זיגלר לחברת "הצ'ק פוסט" כלל לא הוצג בפני בית המשפט. "עסקינן במחדל ראייתי משמעותי מצידם של נתבעים 5-12, שלכאורה יונקים או מבססים את זכויותיהם הנטענות במקרקעין על הסכם מכר זה", כתב השופט. כמו כן, הנתבעים נמנעו מלהביא לעדות עדי מפתח, כמו עורכי הדין שטיפלו בעסקאות בשנות ה-90, שהיו יכולים לשפוך אור על הבדיקות שנעשו, אם בכלל, טרם הרכישה.
השופט דחה גם את הטענה למעמד של "בר רשות". הוא ציין כי רמ"י לא שתקה, אלא פנתה לרוכשים עוד בשנים 1996-1998 במכתבים המגדירים אותם כ"פולשים" ודורשת את סילוק ידם מהקרקע. כמו כן, הנתבעים לא הוכיחו כי החזיקו פיזית בקרקע או השקיעו בה כספים כלשהם.
נקודה מכרעת נוספת הייתה סוגיית הפיצויים. הנתבעים קיוו לקבל פיצוי מכוח סעיף 15 לחוזה, העוסק במקרה של שינוי ייעוד. אולם, השופט קבע כי סעיף זה רלוונטי רק למצב שבו רמ"י מבקשת לסיים סיום מוקדם של חוזה חכירה תקף. במקרה זה, שינוי הייעוד אירע בשנת 2018, כחמש שנים לאחר שהחוזה כבר פקע, ולכן הסעיף אינו ישים.
בסופו של דבר, הורה בית המשפט על מחיקת הערות האזהרה לטובת כלל הרוכשים, וכן על מחיקת רישום החכירה על שם זיגלר, אם כי עיכב את מחיקת החכירה ב-90 יום כדי לאפשר לגורמים אחרים, כמו רשויות המס, לפעול. למרות קבלת התביעה, השופט נמנע מהטלת הוצאות על הנתבעים, וזאת מתוך התחשבות בעובדה שגם רמ"י השתהתה בהגשת התביעה במשך שנים. פסק הדין מבהיר באופן חד משמעי כי זכויות הנרכשות ב"שרשור" תלויות לחלוטין בתוקפן ובקיומן של הזכויות המקוריות, וכי הסתמכות על מצגים של מוכר שאינו בעל זכות רשומה, מבלי לקבל את אישור בעל הקרקע, היא הימור מסוכן שעלול להסתיים באובדן ההשקעה כולה.
ת"א 32174-10-22
