ועדת הערר קבעה: השבת קרקע לרמ"י היא 'מכירה' החייבת במס שבח מלא
הוועדה דחתה את טענותיה של חוכרת קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים, וקבעה כי הפיצוי שקיבלה מרשות מקרקעי ישראל אינו פטור ממס שבח. פסק הדין מדגיש את ההגדרה הכלכלית הרחבה של "מכירת זכות במקרקעין" וקובע כי ויתור על זכויות חכירה בתמורה לפיצוי מהווה עסקה החייבת במס מלא, גם אם הדבר נכפה על החוכר לכאורה מתוקף הסכם.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, היושבת ליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע, קבעה בפסק דין עקרוני כי השבת זכויות חכירה בקרקע לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הנגזרת משינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים, מהווה "מכירת זכות במקרקעין" לכל דבר ועניין, ולכן חייבת במס שבח מלא. פסק הדין, שניתן ב-28 בדצמבר 2023, דחה את ערעורה של דינה וינשל, אשר טענה כי אין לחייב אותה במס שבח כלל, ולחלופין, כי יש למסות את הפיצוי שקיבלה לפי פקודת מס הכנסה, שם קיוותה לקבל פטור מלא.
ההחלטה, שנכתבה על ידי יו"ר הוועדה, השופטת יעל ייטב, מבהירה את הגבולות בין מיסוי מקרקעין למיסוי הכנסה, ומדגישה את הנטל המוטל על הנישום להוכיח כי עסקת מקרקעין צריכה להיות ממוסה במסלול של מס הכנסה – נטל שהעוררת לא עמדה בו כלל.
תחילתה של הפרשה בשנות ה-50, כאשר העוררת, דינה וינשל, ובעלה המנוח, חכרו חמש חלקות קרקע לגידול הדרים. חוזי החכירה המקוריים כללו סעיף מפורש (סעיף 24) שקבע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע, רמ"י תהיה רשאית להביא את החכירה לסיומה המוקדם. ואכן, בשנת 2016, עם אישורה של תכנית רחבת היקף לדיור (תמ"ל 1006), שונה ייעוד הקרקע למגורים, ורמ"י פעלה בהתאם לסעיף זה ודרשה את השבת הקרקע.
בעקבות דרישת ההשבה, נחתמו בין וינשל לרמ"י הסכמי השבה ופיצוי, שבמסגרתם קיבלה וינשל פיצוי כספי וכן תמריצים שונים, לרבות הזכות לרכוש מגרשים בפטור ממכרז בתחום התכנית החדשה, וזאת כנגד ויתור על זכויות החכירה שלה והחזרת הקרקע.
וינשל הגישה את הצהרותיה לרשויות המס באיחור ניכר של חודשים רבים. בתחילה, טענה כי מדובר ב"הפקעה", ועל כן היא זכאית להנחה של 50% במס השבח, בהתאם לסעיף 48ג' לחוק. אולם, בעקבות פסק דין של בית המשפט העליון בפרשה דומה (ע"א 6074/21 בן זכאי), שקבע כי השבה מכוח סעיף בחוזה חכירה אינה מהווה הפקעה, היא זנחה טענה זו. בשלב זה, שינתה וינשל את קו הטיעון וטענה כי כלל לא מדובר בעסקה במקרקעין החייבת במס שבח, אלא בהכנסה שיש למסות, אם בכלל, לפי פקודת מס הכנסה.
מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע טען כי הפעולה היא "מכירה" לכל דבר ועניין. לטענתו, השבת הקרקע התבססה על פעולה משפטית רצונית שנבעה מההסכמים המקוריים בין הצדדים, ואין לראות בה הפקעה כפויה.
השופטת ייטב קיבלה את עמדת המנהל באופן מלא ודחתה את כל טענותיה של וינשל. בפסק הדין המנומק היא קבעה כי המונחים "זכות במקרקעין" ו"מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין זכו לפרשנות רחבה מאוד בפסיקה, מתוך תכלית פיסקאלית של פריסת רשת מס רחבה על אירועים כלכליים במהותם. "מכירה", לפי החוק, כוללת לא רק העברה אלא גם "ויתור" על זכות. לכן, קבעה השופטת, "החזרת הזכויות לידי רמ"י בעקבות שינוי הייעוד, הנעשית על פי החוזים שנכרתו בין הצדדים… הינה אפוא בגדר 'מכירת' 'זכות במקרקעין', החייבת במס שבח".
הוועדה גם דחתה מכל וכל את הניסיון למסות את הפיצוי לפי פקודת מס הכנסה. השופטת ייטב הסבירה כי החוק קובע היררכיה ברורה: ככלל, רווח הון ממקרקעין ימוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין. רק במקרים שבהם מדובר בהכנסה "פירותית" (למשל, של קבלן שזהו עיסוקו), יחול מס הכנסה. כדי ליהנות מהפטור ממס שבח במקרה כזה, על פי סעיף 50 לחוק, הנישום חייב להציג למנהל מיסוי מקרקעין אישור מפקיד השומה כי הרווח אכן חייב במס הכנסה. וינשל לא רק שלא הציגה אישור כזה, אלא אף לא הוכיחה שפנתה בבקשה לקבלו. "נישום הסבור שיש לחייב את השבח במס על פי הוראות פקודת מס הכנסה, חייב לפנות בעצמו לפקיד השומה לשם קבלת האישור", הדגישה השופטת.
מעבר לכך, הוועדה קבעה כי גם לגופו של עניין, אין לסווג את הפיצוי כהכנסה פירותית, שכן וינשל אינה עוסקת בסחר במקרקעין.
גם טענותיה של וינשל לביטול הקנסות והריבית על האיחור בדיווח נדחו. נקבע כי היא לא פנתה למנהל בבקשה המוסדרת בחוק לפטור אותה, ובכל מקרה, לא סיפקה טעם ממשי לאיחור בדיווח, במיוחד בהתחשב בכך שהייתה מיוצגת משפטית לאורך כל הדרך.
בסופו של דבר, הערר נדחה, ווינשל חויבה בהוצאות המשיב בסך 30,000 ש"ח, בהתאם לדעת רוב חברי הוועדה. חבר הוועדה, השמאי גד נתן, סבר בדעת מיעוט כי היה מקום לחייב את העוררת בהוצאות גבוהות יותר של 40,000 ש"ח, בנימוק שלאחר שנקבעה הלכת בן זכאי, היה עליה למשוך את הערר כולו ובכך לחסוך את זמנה של הוועדה.
ו"ע 21103-11-19
