חלום הנדל"ן שהתנפץ: תביעת ענק לאכיפת עסקת קרקעות בנגב מלפני 20 שנה נדחתה על הסף
בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה לאחרונה תביעה לאכיפת עסקת מקרקעין שנערכה, לטענת התובעים, לפני כשני עשורים בישוב המתוכנן "נווה תמרים" שבנגב. בפסק דין מפורט, קבעה כבוד השופטת גאולה לוין כי התובעים לא הצליחו להוכיח את טענותיהם, הן לגבי קיומו של פסק בוררות מחייב והן לגבי זכאותם לאכיפה חלקית של עסקת היסוד. התביעה, שהוגשה על סך 10 מיליון שקלים לצרכי אגרה, נדחתה, והתובעים חויבו בהוצאות משפט.
פסק הדין ניתן ביום 7 בדצמבר 2023, על ידי השופטת גאולה לוין בבית המשפט המחוזי בבאר שבע. תחילתה של הפרשה לפני כ-20 שנה, סביב עסקה לרכישת 125 דונם בפרויקט "נווה תמרים". על פי הנטען, התובע 1, משה אברמוביץ, סיכם עם הנתבעים על רכישת הקרקע תמורת 1.7 מיליון דולר, בנוסף ל-10% מהרווח התפעולי של חברת נווה תמרים. אין מחלוקת כי אברמוביץ העביר לנתבעים סך של כ-420,000 דולר במזומן במספר פעימות, אך את יתרת הסכום לא השלים.
במוקד הסכסוך עמדו שתי טענות מרכזיות מצד התובעים. הראשונה, "עילת הפסק", התבססה על פסק בוררות שלטענתם ניתן בשנת 2007 על ידי הרב משה רוזנפלד. לטענתם, פסק זה קבע כי אברמוביץ זכאי ל-28 דונם בקרקעות הפרויקט ול-1.5% ממניות חברת סוטרה. יצוין כי בקשה קודמת לאישור רשמי של פסק בוררות זה נדחתה בשנת 2019 על ידי בית המשפט, שקבע כי לא הוכח קיומו של הסכם בוררות בכתב.
הטענה השנייה, החלופית, התבססה על "עסקת היסוד". לשיטת התובעים, מכיוון שהנתבעים השאירו בידיהם את הסכום של 420,000 דולר ולא השיבו אותו, יש לראות בכך הסכמה לביצוע חלקי של העסקה. לפיכך, הם דרשו לאכוף את ההסכם "בקירוב" ולקבל חלק יחסי מהקרקע – 30.88 דונם – או פיצוי כספי בשווי הקרקעות כיום, המוערך על ידם בסכום העולה על 10 מיליון שקלים.
מנגד, הנתבעים כפרו בכל הטענות. הם טענו כי מסמך זיכרון הדברים הראשוני היה "פתק בעייתי" בלבד, נטול פרטים מהותיים, ולא היווה הסכם מחייב. לגרסתם, העסקה כלל לא יצאה אל הפועל באשמתו של אברמוביץ שלא גייס את מלוא הסכום, והכסף ששילם הושב לו במלואו במזומן. כמו כן, הם הכחישו מכל וכל את קיומה של בוררות מוסכמת בפני הרב רוזנפלד.
לאחר שבחנה את הראיות והעדויות, דחתה השופטת לוין את התביעה על כל רבדיה. בנוגע ל"עילת הפסק", קבעה השופטת כי התובעים לא הצליחו להרים את הנטל ולהוכיח שהנתבעים, ובפרט חברת נווה תמרים שהיא בעלת הקרקע, הסכימו להתדיין בבוררות ולקבל על עצמם את הכרעתו של הרב רוזנפלד. היא ציינה כי "התשתית הראייתית שהציגו התובעים בעניין זה דלה ביותר" ולא הוצגו מסמכים כלשהם התומכים בקיום הליך בוררות, למעט "פסק הדין" עצמו.
גם התביעה החלופית, לאכיפת "עסקת היסוד", נדחתה. השופטת קבעה כי החוזה המקורי היה לרכישת 125 דונם תמורת 1.7 מיליון דולר – עסקה שלא התממשה ונזנחה על ידי הצדדים לאורך השנים. היא הבהירה כי בית המשפט אינו יכול לכפות על הצדדים עסקה חדשה ושונה – רכישת 30.88 דונם תמורת 420,000 דולר – שאותה מעולם לא סיכמו. "אכיפה של רבע מהעסקה המקורית אינה ביצוע בקירוב", כתבה השופטת, "יש בה סטייה של ממש מקווי המתאר המקוריים של העסקה, ולמעשה מדובר בעסקה חדשה".
בפסק הדין, מתחה השופטת לוין ביקורת נוקבת על התנהלותם הבלתי פורמלית של הצדדים לאורך כל הדרך. היא ציינה כי המידע אודות העסקה נותר מועט, ייתכן כי משום שהצדדים "לא פעלו לכריתת חוזה בצורה רשמית בליווי עורכי דין, עם דיווח כנדרש לרשויות המס… אלא הסתפקו בפתקאות בכתב יד… וביצעו העברות כספיות במזומן, במט"ח, גם כן ללא שום רישום ודיווח".
סוף דבר, התביעה כולה נדחתה, לרבות התביעה של רפאל בן שלמה, שרכש את זכויותיו הנטענות של אברמוביץ בשנת 2018 , ונקבע כי זכויותיו יונקות את חיותן מאלו של אברמוביץ ונופלות יחד עמן. התובעים חויבו, יחד ולחוד, לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪.
ת"א 16444-03-20
