כישלון במימוש זכות סירוב: בית המשפט דחה תביעה לביטול עסקת נדל"ן באילת
השופט יעקב פרסקי קבע כי אי-הפקדת שיקים בנקאיים במועד מהווה הפרה של תנאי "הצעה זהה", והכשיר את מכירת נכס "מקור הזכוכית" לחברת שגיא ניהול, תוך שהוא מחייב את התובעות בהוצאות משפט.
בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה לאחרונה תביעה שהגישו חברות "מג'יק סרביס אילת בע"מ" ו"גוונים אושרי בע"מ", בה ביקשו להצהיר על ביטול הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין חברת "יובלים הר חן בע"מ" לחברת "שגיא ניהול (אילת 2013) בע"מ". פסק הדין, שניתן ביום 21 באפריל 2024 על ידי כבוד השופט יעקב פרסקי, סובב סביב השאלה המרכזית: האם התובעות עמדו בתנאים המחמירים של זכות סירוב ראשונה שניתנה להן לרכישת נכס מסחרי באילת.
הנכס שבמרכז המחלוקת, המכונה גם "מקור הזכוכית", הוא נכס מסחרי הכולל שטחי מסחר ומשרדים ברחוב הסתת 9 באזור התעשייה באילת. בעלת הזכויות בנכס היא חברת יובלים. הפרשה המשפטית המורכבת החלה בסכסוך קודם, שכונה "התיק המהותי", בו תבעה חברת מג'יק סרביס, שבשליטת איש העסקים ראובן (רובי) חן, להכיר בבעלותה על מחצית ממניות חברת האם של יובלים. במסגרת אותו הליך, ועל רקע חשש שהעלתה מג'יק סרביס כי יובלים תנסה "להבריח" את הנכס, הגיעו הצדדים ב-8 באוגוסט 2018 להסכמה שהעניקה למג'יק סרביס "זכות סירוב ראשונה".
משמעותה של זכות זו הייתה שאם יובלים תמצא קונה לנכס, היא תהיה מחויבת להציע אותו למג'יק סרביס או למי מטעמה, "באותם תנאים של ההצעה", כאשר למג'יק סרביס יינתנו 14 ימים קלנדריים לממש את הזכות.
ההזדמנות לממש את הזכות הגיעה ב-17 בדצמבר 2020, כאשר יובלים חתמה על הסכם למכירת הנכס לחברת שגיא ניהול. עוד באותו היום, נמסרה הודעה על העסקה למג'יק סרביס, יחד עם עותק ההסכם, והובהר לה כי עליה לממש את זכותה עד חצות של יום 31 בדצמבר 2020. מימוש הזכות דרש חתימה על הסכם זהה לחלוטין והפקדת שיק בנקאי כבטוחה, בדיוק כפי שעשתה חברת שגיא.
מג'יק סרביס בחרה לממש את הזכות באמצעות חברה אחרת, "גוונים אושרי בע"מ", שבבעלות עו"ד אליהו עמר. התובעות טענו כי מהלך זה תואם את לשון ההסכמה המקורית, שאיפשרה מימוש "על ידי המבקשת ו/או מי מטעמה". ואכן, ביום האחרון של התקופה, 31 בדצמבר 2020, חתמה גוונים על הסכם המכר. אולם, הנקודה הקריטית שהכריעה את הכף הייתה היעדרם של השיקים הבנקאיים הנדרשים.
לטענת התובעות חברת יובלים פעלה לסיכול העסקה בחוסר תום לב. הן טענו כי מסירת השיק הבנקאי לא הייתה תנאי מהותי למימוש הזכות, וכי גוונים הייתה נכונה לבצע העברה בנקאית מיידית של 3.25 מיליון ש"ח לחשבון נאמנות. עוד טענו כי יובלים עיכבה מסירת מסמכים מהותיים, דוגמת מכתב כוונות וטופס 4, ובכך הכשילה את יכולתן להיערך כראוי.
מנגד, הנתבעות טענו כי התובעות כשלו בעמידה בתנאי היסודי ביותר של זכות הסירוב: השוואת התנאים באופן מדויק ומושלם. הן הדגישו כי על גוונים היה להיכנס "בדיוק למקום שבו אותו רוכש עומד", כולל המצאת בטוחות זהות באותו המועד. ד"ר מאיר ויסנוביץ', מבעלי המניות ביובלים, העיד כי החברה הייתה במצב כלכלי קשה, עם חוב גדול לבנק, ולא יכלה להרשות לעצמה לוותר על הביטחון שהעניקו השיקים הבנקאיים של שגיא, מחשש שתימצא "קרחת מכאן ומכאן".
השופט פרסקי אימץ במלואה את עמדת הנתבעות. בפסק דינו המפורט, קבע כי זכות סירוב ראשונה, בנסיבות העניין, היא זכות דווקנית שיש לממשה בבחינת "כזה ראה וקדש". הוא הגדיר "הצעה זהה" לא רק ככזו הזהה במחיר, אלא גם בתנאים הנלווים ובעיתוי. "על סרביס או מי מטעמה היה הן לחתום על הסכם זהה כמו גם להציג בטוחות זהות לאלו של שבהסכם מול שגיא בתוך המועד שנקבע למימוש זכות הסירוב", כתב השופט.
השופט קבע כי הדרישה להמצאת ההמחאות הבנקאיות עד תום המועד הייתה תנאי מהותי, וההיגיון מאחורי העמידה הדווקנית של יובלים על תנאי זה היה ברור ומוצדק, לאור מצבה הפיננסי הרעוע. עוד דחה השופט את הטענה בדבר אי-העברת נספחים כעילה לעיכוב, בציינו כי רובי חן, בעלי מג'יק סרביס, שימש בעבר כמנכ"ל יובלים והכיר את הנכס היטב.
למעלה מהצורך, ציין השופט כי מאחר שבקשת התובעות לצו מניעה זמני נדחתה בתחילת ההליך, העסקה בין יובלים לשגיא הושלמה והנכס אף נרשם על שם שגיא בלשכת רישום המקרקעין, מה שהופך את הסעד ההצהרתי לבעייתי אף יותר.
בסיכום, פסק בית המשפט כי התובעות לא עמדו בתנאים הנדרשים למימוש זכות הסירוב, ועל כן דין התביעה להידחות. בנוסף לדחיית התביעה, חויבו התובעות, ביחד ולחוד, לשאת בהוצאות הנתבעות בסך של 20,000 ש"ח לכל אחת מהן (סה"כ 40,000 ש"ח).
ת"א 16580-01-21
