סכסוך הנדל"ן בבאר שבע: ביהמ"ש חייב יזם בפיצויים אך קבע עיקרון חשוב המגביל ריביות פיגורים דרקוניות
בפסק דין תקדימי, קבעה השופטת גאולה לוין כי תניית פיצוי מוסכם בחוזה, בדמות ריבית חריגה, תחול רק כל עוד החוזה תקף – ולא לאחר ביטולו. היזם מיכאל גוזלן חויב לפצות את שותפיו לשעבר במאות אלפי שקלים בגין הפרת הסכם לרכישת חלקם בפרויקט משרדים, אך נחסך ממנו תשלום של מיליונים שתבעו ממנו. תביעתו הנגדית בטענה להטעיה נדחתה במלואה.
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל לאחרונה באופן חלקי תביעה כספית שהתנהלה סביב הפרת הסכם למכירת מניות בפרויקט נדל"ן בעיר. בפסק דין מפורט שניתן ב-25 בינואר 2024, קבעה כבוד השופטת גאולה לוין כי היזם מיכאל גוזלן הפר את התחייבותו לרכוש את חלקן של שותפותיו בפרויקט, אך דחתה את דרישתן לפיצויים הכוללים ריבית פיגורים חריגה על מלוא התקופה שחלפה מאז ההפרה. גולת הכותרת של פסק הדין היא הקביעה כי יש לפרש את תניית הפיצויים המוסכמים בחוזה באופן תכליתי, ולקבוע כי היא נועדה לחול רק במהלך "חיי החוזה", ולא לאחר שהצד הנפגע ביטל אותו והשתחרר מהעסקה.
הסכסוך המשפטי נסב על חברת "בית שדמה בע"מ", המחזיקה במגרש שעליו הוקם בניין משרדים בבאר שבע. הבעלות בחברה התחלקה שווה בשווה בין היזם מיכאל גוזלן לבין ארבע חברות שהיו בשליטתו של איש העסקים המנוח, אברהם הר שגיא. בשנת 2015, לאחר התדרדרות במצבו הבריאותי של הר שגיא, החליטה משפחתו למכור את החזקותיו בחברה, ואחיו, אריה הרשטיק, החל לנהל את עסקיו.
לאחר משא ומתן, נחתם ב-28 באפריל 2016 הסכם במסגרתו התחייב גוזלן לרכוש את כל מניותיהן של החברות (50% מהפרויקט), בין היתר באמצעות העמדת מימון לחברה בסך 8.4 מיליון ש"ח שיאפשר החזר הלוואות בעלים לתובעות. התשלום היה אמור להתבצע תוך 70 יום, אך גוזלן נתקל בקשיים בגיוס הלוואה בנקאית ולא עמד בהתחייבותו.
לאחר שלא נענה לארכה שניתנה לו, שלחו לו החברות הודעה על ביטול ההסכם ב-12 בדצמבר 2016. כשנתיים לאחר מכן, בדצמבר 2018, מכרו החברות את חלקן לרוכשות אחרות (חברות בבעלות אחיינו של גוזלן) תמורת 7.85 מיליון ש"ח – סכום הנמוך ב-550 אלף ש"ח מהתמורה המקורית שהובטחה.
בעקבות זאת, הגישו החברות תביעה נגד גוזלן בסך 4 מיליון ש"ח. הן תבעו את ההפרש בין שני ההסכמים, פיצוי בגין אובדן דמי שכירות פוטנציאליים, וחשוב מכל – פיצוי מוסכם בדמות ריבית פיגורים חריגה של בנק לאומי על מלוא סכום העסקה המקורית, החל ממועד ההפרה ועד למועד התשלום בפועל בעסקה השנייה.
מנגד, גוזלן הגיש תביעה שכנגד נגד החברות ונגד אריה הרשטיק באופן אישי. הוא טען כי הוטעה במהלך המשא ומתן. לטענתו, הוסתר ממנו מידע קריטי על מצבו האמיתי של הנכס, לרבות העובדה שהיתר הבנייה פקע, וכי קיימות בעיות תכנוניות יקרות לתיקון בכניסה לחניון הבניין. לטענתו, מצגי שווא אלו הם שהובילו לקביעת מחיר מופרז בהסכם ומנעו ממנו לקבל מימון בנקאי.
השופטת לוין דחתה את טענותיו של גוזלן אחת לאחת. באשר לטענת ההטעיה, קבע בית המשפט כי הראיות מוכיחות שגוזלן ידע היטב על הבעיות בפרויקט עוד לפני שחתם על ההסכם. הוצגו בפני בית המשפט התכתבויות דוא"ל מחודש ספטמבר 2015, כשבעה חודשים לפני חתימת ההסכם, בהן מנהל הפרויקט עדכן את גוזלן מפורשות על הבעיה בכניסה לחניון, על כך שתוכנית הפיתוח לא אושרה בעירייה, ועל כך שהפתרון יהיה כרוך ב"עלות כספית נוספת שלא מגולמת בתזרים". לאור זאת, קבעה השופטת כי "הנתבע ידע עובר לחתימה על ההסכם… כי קיימת בעיה עם החניה… וכי צפויות עלויות נוספות". נקבע כי גם אם גוזלן טעה, לא הייתה זו אלא "טעות שבכדאיות העסקה", שאינה מהווה עילה משפטית לביטול חוזה.
ההכרעה המרכזית בפסק הדין עסקה בתניית ריבית הפיגורים. התובעות דרשו לחייב את גוזלן בריבית חריגה, כאמור בהסכם, על סך 8.4 מיליון ש"ח למשך כשנתיים וחצי – ממועד ההפרה ב-2016 ועד לקבלת התמורה מהרוכשות ב-2019. השופטת לוין דחתה גישה זו וקבעה כי יש לפרש את התניה באופן שמתיישב עם ההיגיון המסחרי ותכלית החוזה.
"פרשנות תכליתית ראויה… היא כי הצדדים התכוונו לפיגור במהלך 'חיי החוזה', וכל עוד מדובר בחוזה תקף שצפוי להתממש, אך לא לפיצוי עתי לאחר ביטול החוזה", כתבה השופטת. היא הסבירה כי לאחר שהתובעות ביטלו את ההסכם, הן השתחררו ממחויבותן כלפי גוזלן והיו חופשיות למכור את הנכס לכל אחד אחר. "אין כל הגינות בחיוב הנתבע בריבית חריגה, לאחר שהתובעות השתחררו מהעסקה", קבעה. לפיכך, נפסק כי הריבית החריגה תחול רק על התקופה הקצרה שבין מועד התשלום המקורי (15.7.2016) לבין מועד ביטול החוזה (12.12.2016), תקופה של כחמישה חודשים בלבד, בסכום של 391,440 ש"ח.
בסופו של דבר, התביעה העיקרית התקבלה חלקית: גוזלן חויב לשלם לתובעות את סכום ריבית הפיגורים המוגבל, את הפרש התמורה בין שני ההסכמים בסך 550,000 ש"ח, וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק על העיכוב בקבלת הכספים. התביעה שכנגד וההודעה לצד שלישי נדחו במלואן, וגוזלן חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 145,101 ש"ח.
ת"א 56316-02-21
