פסיקת פשרה בחיפה: רוכשי דירות "על הנייר" יקבלו דירות גדולות משמעותית, אך יישאו ב-75% מעלות ההרחבה
בית המשפט המחוזי מתח ביקורת על חוסר השקיפות של חברות הבנייה, אך קבע כי בנסיבות העסקה, שכללה סיכון תכנוני ידוע, אין היגיון בקבלת תוספת שטח משמעותית ללא תשלום נוסף. הרוכשים, שני אחים, יצטרכו להוסיף יחד 915,000 שקלים על המחיר המקורי, במקום 1.22 מיליון שקלים שדרשו היזמיות.
בפסק דין שניתן בדרך הפשרה, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי שני אחים שרכשו דירות בפרויקט בשכונת גבעת זמר בעיר ישלמו תוספת של מאות אלפי שקלים כל אחד, לאחר שהדירות שקנו הורחבו משמעותית בעקבות שינוי תכנוני. עם זאת, השופט אייל דורון קיבל את התביעה באופן חלקי והפחית 25% מהסכום שדרשו חברות הבנייה, תוך שהוא מותח ביקורת על התנהלותן ועל חוסר השקיפות כלפי הרוכשים. פסק הדין ניתן ב-1 באוגוסט 2025.
תחילתה של הפרשה במאי 2023, כאשר שני האחים, משה ובר חן, התקשרו בהסכמי מכר לרכישת שתי דירות בפרויקט "סול בגבעה" של חברות "בדאח בנייה והשקעות בע"מ" ו"סיוון (ע.מ.י.י) יזמות בע"מ". העסקה בוצעה בשיטת "פרי-סייל" (Pre-sale), בשלב מוקדם מאוד, עוד בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, מה שאפשר לאחים לרכוש את הדירות במחירים אטרקטיביים. דירה מס' 9 נרכשה תמורת 2,240,000 ₪ עבור שטח של 98 מ"ר ומרפסת של 26 מ"ר, ודירה מס' 8 נרכשה תמורת 2,150,000 ₪ עבור שטח של 91 מ"ר ומרפסת של 25 מ"ר.
נקודת המפתח בסכסוך נעוצה בעובדה שבמועד חתימת ההסכמים, הייתה תלויה ועומדת בקשה לשינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) במחוז חיפה, שהייתה צפויה להגדיל את זכויות הבנייה בשכונה כולה, לרבות במגרש הפרויקט. הצדדים היו מודעים לסיכון התכנוני הגלום בכך. ואכן, ב-15 באוגוסט 2023 ניתן היתר בנייה מקורי לפרויקט. התובעים סברו שבשלב זה תכנון הדירות הפך לסופי.
אלא שאז התרחשו שני אירועים מכוננים: ב-7 באוקטובר 2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל", אשר עיכבה את תחילת עבודות הבנייה בפועל, בין היתר בשל מחסור בפועלים פלסטינים. כשלושה חודשים לאחר מכן, ב-9 בינואר 2024, אושרה התב"ע החדשה, שהגדילה את זכויות הבנייה. היזמיות טענו כי העיכוב בתחילת העבודות, בשילוב עם אישור התב"ע, יצר "אפשרות פרקטית" וצורך כלכלי לממש את זכויות הבנייה הנוספות כדי למזער את נזקיהן מהמלחמה.
כתוצאה מכך, הגישו היזמיות בקשה להיתר שינויים, שאושר בנובמבר 2024, ובמסגרתו הוגדלו באופן ניכר שטחי דירותיהם של האחים. דירה מס' 9 צמחה מ-98 מ"ר לכ-120 מ"ר, ודירה מס' 8 גדלה מ-91 מ"ר לכ-125 מ"ר. בעקבות ההרחבה, דרשו היזמיות תוספת תשלום של 500,000 ₪ עבור דירה 9 ו-720,000 ₪ עבור דירה 8.
האחים סירבו בתוקף, בטענה שלאחר קבלת ההיתר המקורי, ליזמיות לא הייתה כל זכות לשנות את תכנון הדירות באופן חד-צדדי ולדרוש תשלום נוסף. המחלוקת החריפה עד כדי שהיזמיות שלחו הודעות על ביטול ההסכמים, מה שהוביל את האחים לפתוח בהליך משפטי בבית המשפט המחוזי.
במהלך הדיונים, הצדדים הגיעו להסדר דיוני, במסגרתו הוסכם שהבנייה תימשך לפי התכנון המוגדל, והשאלה היחידה שנותרה להכרעת בית המשפט היא האם על הרוכשים לשלם תוספת, ואם כן, כמה. הצדדים הסמיכו את השופט דורון לפסוק על דרך הפשרה, אך ביקשו פסק דין מנומק.
השופט דורון ניתח את מכלול ההסכמים והנסיבות ומצא כי עמדתן של היזמיות היא "הפרשנות הנכונה יותר". הוא קבע כי מהלשון החוזית ומהתנהגות הצדדים עולה כי זכותן של היזמיות לבצע שינויים לא הוגבלה רק עד לקבלת ההיתר המקורי. השופט הצביע על כך שבהסכמים נעשה שימוש חוזר בביטוי "היתר סופי", ולא "היתר" סתם, מה שנועד לשקף את המצב התכנוני המורכב והידיעה על הבקשה לשינוי התב"ע. עוד צוין כי בהסכמים נכתב במפורש שאם שטח הדירה יגדל, גם מחירה יגדל בהתאמה.
עם זאת, השופט מצא פגמים משמעותיים בהתנהלות היזמיות, אשר הצדיקו את הפחתת דרישת התשלום. ראשית, הוא מתח ביקורת על כך שהיזמיות לא דאגו לנסח תניה חוזית ברורה ומפורשת שתסדיר את האפשרות לשינוי תכנוני גם לאחר קבלת היתר ראשוני. שנית, התקבלה טענת התובעים כי גילו על השינויים הצפויים באופן אקראי רק ביוני 2024, כחמישה חודשים לאחר אישור התב"ע החדשה. השופט הגדיר את טרונייתם על "העדר השקיפות" כמוצדקת, וקבע כי היה מצופה מהיזמיות לעדכן אותם מוקדם ככל הניתן לאור ההשלכות הכלכליות המשמעותיות.
בנוסף, השופט הכיר בכך שהודעת היזמיות על קבלת "אישור תחילת עבודות" יצרה אצל האחים ציפייה סבירה שהפרויקט מתקדם כמתוכנן , וכן התחשב בנטל הכלכלי הכבד והבלתי צפוי שהוטל עליהם.
לאור כל השיקולים הללו, ותוך איזון בין הדין המהותי לשיקולי צדק והגינות, קבע השופט כי התוצאה הראויה היא חיוב האחים ב-75% מסכומי תוספת התשלום שנדרשו. לפיכך, התוספת עבור דירה מס' 9 תעמוד על 375,000 ₪ (במקום 500,000 ₪) ועבור דירה מס' 8 על 540,000 ₪ (במקום 720,000 ₪). בנסיבות העניין, לא נפסקו הוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.
ת"א 13056-01-25
