תביעת המיליונים בפרויקט תמ"א 38 נמחקה: "טרם בשלה העת להתחשבנות"
בית המשפט המחוזי מתח ביקורת על חברה קבלנית שתבעה את שותפתה היזמית בפרויקט באשדוד, בטענה כי נושלה מהרווחים. השופט יעקב פרסקי קבע כי לא ניתן לדון בחלוקת רווחים כל עוד סכסוך נפרד על עלויות הבנייה עצמן עדיין מתנהל בבוררות. עוד צוין כי התובעת התעלמה באופן תמוה מהודעת ביטול ההסכם שקיבלה מהיזמית עוד בטרם הגישה את התביעה.
בפסק דין מהדהד שניתן בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, נמחקה על הסף תביעה כספית בסך 2.5 מיליון שקלים שהגישה חברת הבנייה "א.י. פרויקטים ויזמות בע"מ" נגד חברת הנדל"ן "בית יוסף יזמות ונדל"ן בע"מ". התביעה, שעסקה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יוספטל 25 באשדוד, נדחתה בעיקר מהטעם שהוגשה בטרם עת, כאשר מחלוקת מהותית בנוגע לעלויות הביצוע של הפרויקט – הוצאה מרכזית הקובעת את רווחיותו – עדיין תלויה ועומדת בהליך בוררות נפרד.
פסק הדין, שניתן ב-9 בינואר 2024 על ידי השופט יעקב פרסקי, שופך אור על המורכבות המשפטית והעסקית הטמונה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד במערכות יחסים כפולות שבהן הקבלן המבצע הוא גם שותף ברווחים.
הפרשה החלה עם חתימת הסכם שיתוף פעולה בין שתי החברות ב-8 ביולי 2017. במסגרת ההסכם, שטיבו המדויק היה שנוי במחלוקת בין הצדדים (האם שותפות או הסכם מימון), נקבעה מערכת יחסים דו-רובדית. ברובד הראשון, "הרובד היזמי", סוכם כי חברת א.י. פרויקטים תממן מחצית מהוצאות הפרויקט ובתמורה תהיה זכאית למחצית מהרווחים. לשם כך, העבירה התובעת לנתבעת סכום כולל ומשמעותי של כ-2,483,000 שקלים. ברובד השני, "הרובד הביצועי", נקבע כי א.י. פרויקטים תשמש כקבלן המבצע של הפרויקט.
בית המשפט ציין את ניגוד העניינים המובנה במבנה זה: כשותפה יזמית, האינטרס של התובעת הוא למזער את הוצאות הבנייה כדי להגדיל את הרווח הכולל. אולם, כקבלן מבצע, האינטרס שלה הוא הפוך – למקסם את התמורה שתקבל עבור עבודות הבנייה. באופן דומה, הנתבעת כיזמית מעוניינת בעלות ביצוע מינימלית ככל הניתן.
במהלך הדרך, התגלעו סכסוכים בין הצדדים, בעיקר ברובד הביצועי. סכסוכים אלה הגיעו להליך בוררות בפני הבורר המוסכם, מר תומר חסן, אשר קבע בינואר 2020 כי התובעת אכן תהיה הקבלן הראשי בפרויקט, משלב השלד ועד למסירת המפתחות. למרות זאת, המחלוקת הכספית על היקף התמורה המגיעה לתובעת עבור עבודותיה נותרה בעינה וממשיכה להתברר בהליך בוררות נפרד.
בכתב התביעה שהוגש לבית המשפט המחוזי, טענה א.י. פרויקטים כי חברת בית יוסף נישלה אותה מהרווחים ודרשה לקבל דיווח חשבונות מלא על כלל הכנסות והוצאות הפרויקט, מינוי מומחה לבחינת הנתונים, את חלקה ברווחים, וכן את החזר השקעתה הראשונית.
הנתבעת, מנגד, טענה שתי טענות מקדמיות מרכזיות שהתקבלו על ידי בית המשפט והובילו למחיקת התביעה. הטענה הראשונה, והמכרעת, הייתה כי התביעה מוקדמת מדי. בהסכם המקורי בין הצדדים נקבע במפורש כי ההתחשבנות הסופית תיערך רק לאחר קבלת טופס 4 לפרויקט. התביעה הוגשה עוד בטרם התקבל טופס 4. אך מעבר לקושי הפורמלי, השופט פרסקי קיבל את הטיעון המהותי של הנתבעת: לא ניתן בשום אופן לקבוע אם פרויקט היה רווחי או לא, ומה היקף רווחיו, כל עוד ההוצאה המרכזית ביותר שלו – התשלום לקבלן המבצע – טרם נקבעה סופית. "הגיון הדברים בנוגע להתחשבנות, הינו, שעד שלא תוכרע המחלוקת שבין הצדדים ברובד הביצועי, לא ניתן יהיה לדעת מהם רווחי הפרויקט", כתב השופט בפסק הדין.
הטענה המקדמית השנייה שהתקבלה נגעה להתעלמותה הכמעט מוחלטת של התובעת מהודעת ביטול ההסכם שנשלחה אליה על ידי הנתבעת ב-30 בדצמבר 2020, עוד לפני הגשת התביעה. השופט מתח ביקורת על כך שהתובעת אזכרה את הודעת הביטול "בצורה שולית" בלבד , ולא ביקשה כל סעד הצהרתי מבית המשפט שיקבע כי ההודעה בטלה או חסרת תוקף. התנהלות זו, קבע השופט, מעלה "קושי משפטי שאינו מאפשר התעלמות מהמצב שנוצר" ואף "חשש לחוסר תום לב בהגשת התביעה בדרך שהוגשה". במצב שבו צד אחד ביטל את ההסכם, לא ניתן פשוט לדלג על שאלת תוקפו ולדרוש את אכיפתו, קרי, את חלוקת הרווחים.
לאור כל האמור, הורה השופט פרסקי על מחיקת התביעה. עם זאת, הוא הדגיש כי מדובר ב"מחיקה" ולא ב"דחייה" , ובכך הותיר לתובעת את הפתח להגיש תביעה חדשה ומסודרת בעתיד, לאחר שהמחלוקות ברובד הביצועי יוכרעו והתמונה הפיננסית המלאה של הפרויקט תתבהר. התובעת חויבה לשאת בהוצאות הנתבעת בסך 20,000 שקלים.
ת"א 24893-01-21
