סכסוך מקרקעין סבוך בערערה: בית המשפט הכריע בסדרת עסקאות מכר, דחה טענות לזיוף והכיר ברוב ההסכמים
בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע בסאגה משפטית מורכבת בין שתי משפחות על קרקעות בשטח כולל של אלפי מטרים רבועים. פסק הדין, שניתן על ידי השופט חננאל שרעבי, קיבל את רוב טענות התובעים לאכיפת הסכמי מכר, דחה טענות זיוף ומרמה מצד הנתבעים, ובמקביל הכיר בעסקאות נפרדות שביצעו הנתבעים. זהו שיאו של סכסוך ארוך שנים, שכלל חמש עסקאות שונות, טענות לעסקת חליפין שלא התממשה וחוות דעת מומחים סותרות.
בפסק דין מפורט ומנומק, שניתן ביום 31 ביולי 2025, שם בית המשפט המחוזי בחיפה קץ לסכסוך מקרקעין סבוך בין מסעדה ואחמד אבו קרטומה (התובעים) לבין אמג'ד, מונג'ד ואשרף אבו זרקה (הנתבעים), יורשיו של המנוח טלאל אבו זרקה. פסק הדין, שהתקבל על ידי כבוד השופט חננאל שרעבי, עסק בתביעה ותביעה שכנגד בנוגע לחמש עסקאות מקרקעין שבוצעו לאורך שנים בחלקה 26 בגוש 12174 באדמות ערערה. התובעים ביקשו לאכוף את כל חמש העסקאות ולרשום על שמם שטח כולל של 3,215 מ"ר. מנגד, הנתבעים טענו כי חלק מהעסקאות מזויפות, אחרות כפולות או מהוות חלק מעסקת חליפין שלא קוימה.
לב הסכסוך נגע לחלקו של המנוח אחמד אבו זרקה (סבם של הנתבעים) בחלקה 26, שהסתכם ב-3,282 מ"ר. התובעים טענו כי רכשו מהמנוח טלאל (בנו ויורשו של אחמד) ומיורשיו (הנתבעים) את רוב השטח בחמש עסקאות נפרדות בין השנים 2005 ל-2020.
עסקאות א' ו-ד': האם מדובר בעסקה כפולה? הנתבעים הודו בקיומה של העסקה הראשונה (עסקה א') משנת 2005, בה נמכר שטח של 615 מ"ר למסעדה אבו קרטומה. עם זאת, הם טענו כי העסקה הרביעית (עסקה ד') משנת 2020, שגם היא עסקה בשטח של 615 מ"ר, אינה עסקה חדשה. לטענתם, הם חתמו על הסכם ד' לאחר שהתובעים רימו אותם וטענו כי ההסכם המקורי של עסקה א' אבד.
השופט שרעבי דחה טענה זו מכל וכל. הוא נתן אמון מלא בעדותו של עו"ד סמי מלחם, שערך את ההסכם, וקבע כי מדובר בעסקה עצמאית לחלוטין. "ככל שהיה מדובר בהסכם תחת הסכם אחר שאבד, היה מציין זאת… בהסכם," קבע השופט. הוא הדגיש כי לשון ההסכם ברורה, הוא דווח לרשויות המס במועד, וכל טענה בעל פה נגד מסמך כתוב אין לקבלה. יתרה מכך, השופט מצא סתירה בגרסת הנתבעים, כאשר אשרף אבו זרקה העיד כי בעת החתימה על הסכם ד' כלל לא ידעו על קיומו של הסכם א'. "אז הכיצד ניתן לטעון כיום, כי סברו אז שהסכם ד' בא להחליף את הסכם א'!", תהה השופט.
עסקה ב': עסקת מכר או עסקת חליפין? מחלוקת מרכזית נוספת נגעה לעסקה ב' משנת 2005, בה נמכר למסעדה שטח של 500 מ"ר. הנתבעים טענו כי לא מדובר בעסקת מכר רגילה, אלא בחלק מעסקת חליפין במסגרתה היה אמור אביהם המנוח לקבל שטח של 3,600 מ"ר בחלקה 9. לטענתם, עסקה זו הושלמה רק בשנת 2020 באמצעות שני הסכמים חדשים (הסכמי 2020).
גם כאן, בית המשפט דחה את גרסת הנתבעים וקבע כי מדובר בהסכם מכר עצמאי. השופט ציין כי לשון ההסכם ברורה, אינה מזכירה עסקת חליפין, ונוקבת בתמורה כספית ששולמה. הוא מתח ביקורת על פער הזמנים הבלתי סביר של 15 שנים בין שני חלקי עסקת החליפין הנטענת. חיזוק משמעותי למסקנתו מצא השופט בעדותו של עו"ד ראאד כבהא, שערך את הסכמי 2020. עו"ד כבהא העיד כי הצדדים מעולם לא הזכירו בפניו עסקת חליפין, וכי הוא טיפל בהם כעסקאות מכר רגילות לכל דבר ועניין, שגם דווחו לרשויות המס. בנוסף, התברר כי בשנת 2005, המועד הנטען לעסקת החליפין, כלל לא היו לתובעת זכויות בחלקה 9.
עסקה ג': טענת הזיוף נדחתה לאחר קרב מומחים הדרמה הגדולה בתיק נסובה סביב עסקה ג' משנת 2013, בה רכש אחמד אבו קרטומה שטח של 1,369 מ"ר. הנתבעים טענו בתוקף כי מדובר ב"הסכם מכר מזויף", ואף הגישו תלונה במשטרה.
התובעים הציגו חוות דעת של המומחית להשוואת כתבי יד, גב' פנינה אריאלי, שקבעה ב"סבירות גבוהה לזהות" כי המנוח טלאל אכן חתם על ההסכם. מנגד, הנתבעים הגישו חוות דעת של הגרפולוג אהרון לב ארי, שקבע כי מדובר בזיוף. השופט שרעבי העדיף באופן חד משמעי את חוות דעתה של המומחית אריאלי, תוך שהוא מותח ביקורת נוקבת על מקצועיותו של המומחה מטעם הנתבעים. הוא ציין כי המומחה לב ארי למד את המקצוע בעצמו, אינו חבר באף איגוד מקצועי, ואף הודה כי חוות דעתו הראשונה התבססה על צילומים בלבד, מה שמונע בדיקת פרמטרים חיוניים כמו לחץ כתיבה. "לא התרשמתי ממקצועיותו של המומחה לב ארי, ולא שוכנעתי לקבלה," סיכם השופט.
חיזוק נוסף לאמיתות העסקה נמצא בעדותו של עו"ד מלחם, שאישר כי המנוח חתם בפניו על ההסכם, וכן בעדותו של המומחה הפורנזי אבנר רוזנגרטן, שקבע כי גיל הנייר של ההסכם תואם לשנת 2013.
עסקה ה' והתביעה שכנגד לגבי העסקה החמישית (עסקה ה'), שעסקה ב"שטח ששוחרר" מהפקעה, קבע בית המשפט כי לא השתכלל הסכם מחייב. המסמך שנכתב בכתב יד בעניין זה היה חסר בפרטים מהותיים (מסוימות) ולא העיד על כוונה סופית ליצור קשר חוזי (גמירת דעת).
במסגרת התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים, בית המשפט הכיר בתוקפם של הסכמי 2020, לפיהם רכשו אשרף ואמג'ד אבו זרקה שטחים בשטח כולל של 4,500 מ"ר בחלקה 9 ממסעדה אבו קרטומה, אך קבע כי אלו עסקאות עצמאיות ולא חלק מעסקת חליפין.
בסופו של דבר, התביעה העיקרית התקבלה ברובה, והשופט הורה על אכיפת עסקאות א', ב', ג' ו-ד'. התביעה שכנגד התקבלה חלקית, בהתייחס להסכמי 2020. הנתבעים חויבו לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח.
ת"א 7501-09-23
