תביעת הענק נדחתה: היזמית תבעה 19 מיליון שקל מהקיבוץ ונותרה עם חוב של 1.6 מיליון
למרות שהשופטת קבעה כי קיבוץ מעין צבי הפר את התחייבותו "לתמוך באופן אקטיבי" בתוכנית בנייה, היא דחתה את תביעת חברת הנדל"ן "אמירי זכרון יעקב". הסיבה: כישלון התוכנית נבע מהתנגדות גורמים חיצוניים רבי עוצמה, ובראשם ראש מועצת זכרון יעקב החדש, ולא מהתנגדות תושבי הקיבוץ. החברה חויבה לשלם לקיבוץ את יתרת חובה בעסקה.
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה תביעת ענק בסך 19.16 מיליון שקלים שהגישה חברת הנדל"ן "אמירי זכרון יעקב בע"מ" נגד קיבוץ מעין צבי והוועד המקומי שלו. בפסק דין מפורט שניתן ב-26 ביוני 2025, קבעה השופטת עפרה אטיאס כי אף שהקיבוץ הפר את התחייבותו החוזית לתמוך באופן אקטיבי בשינוי ייעוד קרקע שמכר לחברה, אין קשר סיבתי בין הפרה זו לבין כישלון התוכנית. במקום זאת, חויבה חברת הנדל"ן לשלם לקיבוץ סכום של 1,620,240 שקלים במסגרת תביעה שכנגד.
פרשת הנדל"ן המורכבת החלה ב-13 בספטמבר 2012, עם חתימת הסכם מכר בין קיבוץ מעין צבי לחברת "אמירי זכרון", שבבעלות עודד תורג'מן ויהודה איתן פסו. במסגרת ההסכם, מכר הקיבוץ לחברה את זכויותיו בשטח של כ-12 דונם, בתחום שיפוטה של המועצה המקומית זכרון יעקב, תמורת 21.9 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. העסקה נועדה, בין היתר, לאפשר לקיבוץ לפרוע את חובותיו הגדולים לבנקים, אשר כונו "הלוואות ההסדר".
במועד חתימת ההסכם, ייעוד הקרקע היה "הבראה ומלונאות". עם זאת, שני הצדדים פעלו מתוך ציפייה ודאית כמעט כי תאושר "תוכנית מוצעת" לשינוי ייעוד הקרקע לבניית 31 יחידות דיור למגורים. התוכנית כבר הייתה בשלב מתקדם ואושרה להפקדה בתנאים בוועדה המחוזית כשנה לפני חתימת ההסכם. סעיף מרכזי בהסכם קבע כי הקיבוץ "יתמוך באופן אקטיבי בקידום התב"ע המוצעת בכל פורום נדרש". מנגד, החברה הצהירה כי היא רוכשת את המקרקעין במצבם התכנוני כפי שהוא (AS IS) ונוטלת על עצמה את הסיכון שהתוכנית לא תאושר.
לאחר שהתוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור בינואר 2015, החלו הבעיות. במאי 2015 הוגשו מספר התנגדויות, כאשר אחת מהן הוגשה על ידי הוועד המקומי של מעין צבי ו-23 חברים ותושבים של הקיבוץ. במקביל, גורמים נוספים החלו להתנגד לתוכנית, בהם תושבי זכרון יעקב, "הירוקים" , ומשרד התיירות, אשר שינה את עמדתו ותמך בהשארת הייעוד המלונאי. הגורם המכריע, כפי שעולה מפסק הדין, היה חילופי השלטון במועצה המקומית זכרון יעקב והתנגדותו הנחרצת של ראש המועצה החדש, זיו דשא, לשינוי הייעוד.
בסופו של דבר, לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לקיים דיון חוזר בתוכנית , הודיעה חברת "אמירי זכרון" בספטמבר 2016 על משיכת התוכנית. בהמשך, קודמה תוכנית חלופית שאפשרה הקמת מלון ו-8 יחידות דיור בלבד על הקרקע.
לטענת "אמירי זכרון", התנגדות הוועד המקומי וחברי הקיבוץ היוותה הפרה בוטה של התחייבות הקיבוץ לתמוך בתוכנית, והיא זו שגרמה ל"אפקט דומינו" שהוביל לכישלונה. החברה אף טענה כי לקיבוץ היה מניע נסתר: "לגנוב" את 31 יחידות הדיור ולהוסיפן לתוכנית הרחבה משלו.
הקיבוץ, מנגד, טען כי הוא אישיות משפטית נפרדת מחבריו ומהוועד המקומי, ואין לו יכולת חוקית "לסתום פיות". עוד נטען כי ההתנגדויות היו טכניות במהותן ולא נועדו לסכל את התוכנית, וכי הסיבה האמיתית לכישלון הייתה ההתנגדות העזה של ראש מועצת זכרון יעקב וגורמים סביבתיים, שלא הייתה לקיבוץ כל שליטה עליהם.
השופטת אטיאס קיבלה חלקית את טענות "אמירי זכרון" וקבעה כי הקיבוץ אכן הפר את חוזה המכר. בפסק הדין נכתב כי ההתחייבות ל"תמיכה אקטיבית" חייבה את הקיבוץ לכל הפחות לנסות ולשכנע את חבריו ואת הוועד המקומי להימנע מהגשת התנגדויות. "התנהלות פסיבית זו של הנהלת הקיבוץ אינה עולה בקנה אחד עם התחייבות הקיבוץ לתמיכה אקטיבית בתוכנית" , קבעה השופטת, והוסיפה כי העובדה שחברת הנהלה לשעבר בקיבוץ, תמר גבע, הצטרפה בעצמה להתנגדות, מחזקת מסקנה זו.
עם זאת, כאמור, השופטת דחתה את התביעה הכספית במלואה, וקבעה כי לא הוכח קשר סיבתי בין הפרת החוזה על ידי הקיבוץ לבין הנזק שנגרם. "הראיות המונחות בפניי מעידות כי מה שהכשיל את התוכנית, זה לא ההתנגדויות של חברי הקיבוץ או הוועד המקומי, אלא העובדה שהתוכנית איבדה את תמיכת המועצה המקומית זכרון יעקב". השופטת הסתמכה על עדויות מפתח, כולל זו של עו"ד רמי צידון שליווה את העסקה מטעם הקיבוץ ושימש כנאמן, אשר העיד כי "הבעיה המרכזית הייתה אובדן התמיכה של זכרון". משיכת התוכנית על ידי היזם, קבעה, הייתה "מהלך כלכלי מחושב" לנוכח ההבנה כי סיכויי אישורה אפסו.
בנוסף לדחיית התביעה העיקרית, קיבל בית המשפט את התביעה שכנגד שהגיש הקיבוץ. נקבע כי על "אמירי זכרון" לשלם לקיבוץ סכום של 1,620,240 שקלים, המהווה את יתרת חובה בגין מע"מ ותשלומים שהקיבוץ העביר במקומה לבנקים, בניכוי חלקו של הקיבוץ בעמלת הפירעון המוקדם של ההלוואות.
בסיום פסק הדינה, ציינה השופטת כי העסקה הייתה "פנטסטית" עבור הקיבוץ, שהצילה אותו מחדלות פירעון, ו"רעה מאוד" עבור "אמירי זכרון". היא הביעה תקווה כי הקיבוץ ינהג ביזמית "במידת חסידות וברוח של נדיבות ופיוס".
ת"א 49781-10-21
