פרויקט פינוי-בינוי בירושלים יוצא לדרך: ביהמ"ש כפה על דיירים סרבנים לחתום על הסכם ודחה את דרישתם לפיצוי מוגדל בגין "מחסן פיראטי"
סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, השופטת תמר בזק-רפפורט, קבעה כי סירובם של שני אחים לחתום על הסכם פינוי-בינוי מהווה "סירוב בלתי סביר", לאחר שדרשו תמורה עודפת בגין שימוש רב שנים בחלל לא חוקי שהפכו למחסן. בפסק דין תקדימי, שניתן ב-25 בספטמבר 2025, הוסמך בא כוחם של רוב הדיירים לחתום על ההסכם בשם הסרבנים, אשר חויבו גם בהוצאות משפט.
בית המשפט המחוזי בירושלים נתן אור ירוק לקידום פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף ברחוב שלום יהודה 32-36 בעיר, לאחר שדחה את התנגדותם של שני בעלי דירות וקבע כי היא מהווה "סירוב בלתי סביר" המעכב את מימוש הפרויקט, לו הסכימו 70 מתוך 72 בעלי הדירות במתחם. סגנית נשיא בית המשפט, השופטת תמר בזק-רפפורט, הורתה בפסק הדין על מינוי עורך דין שיחתום על ההסכם בשם הדיירים הסרבנים, ובכך סללה את הדרך להוצאתו לפועל של המיזם.
הסאגה המשפטית, שהגיעה לסיומה השבוע, נסובה סביב דרישתם של האחים צבי עפר וגבריאל פרלין, אשר ירשו דירה במתחם מאימם המנוחה. השניים לא התנגדו לעצם הפרויקט, אולם התנו את חתימתם בקבלת תמורה עודפת על פני שאר הדיירים. דרישתם התבססה על טענתם לזכות קניינית בחלל כלוא המצוי מתחת לאחת מכניסות הבניין. לטענתם, אביהם המנוח "גילה" את החלל בסביבות שנת 1986, סגר אותו בדלת והפך אותו למחסן. הם טענו כי בין אביהם לבין יתר דיירי הכניסה נכרתה הסכמה שבעל-פה, לפיה בתמורה לשימוש הבלעדי בחלל, האב יעניק שירותי תחזוקה לבניין ללא תשלום, וכך אכן היה במשך שנים.
בכתב הגנתם טענו האחים פרלין כי הפרויקט יגרום להם לאבדן השליטה והשימוש במחסן, דבר הפוגע באינטרסים הכלכליים שלהם ומזכה אותם בפיצוי מיוחד מהיזם, חברת "שיכון ובינוי". עוד הם טענו כי עומדת להם "זיקת הנאה מכוח שנים" מכוח חוק המקרקעין.
מנגד, רוב הדיירים טענו כי דרישת האחים חסרת כל בסיס. מנהל הפרויקט מטעם היזם העיד כי במסגרת המשא ומתן, שאר הדיירים סירבו בתוקף להעניק לנתבעים תמורה עודפת, בראותם את השימוש במחסן כהשתלטות על רכוש משותף.
לאחר שמיעת העדויות וניתוח הראיות, קבעה השופטת בזק-רפפורט באופן חד משמעי כי סירובם של הנתבעים הוא "בלתי סביר" וכי דין התביעה נגדם להתקבל. בפסק הדין המנומק, פירקה השופטת את כל טענות ההגנה. ראשית, היא קבעה כי השטח המדובר הוא למעשה "שטח פיראטי" – חלל שאינו חלק מהמבנה המקורי שלו ניתן היתר בנייה, ועל כן השימוש בו אסור על פי דין. "לא הוכח כי לזכות השימוש (הלא חוקי) הנטענת בחלל זה יש ערך כלכלי", ציינה השופטת, "ודי בכך כדי להצדיק את קבלת התביעה".
השופטת המשיכה וקבעה כי גם אם אביהם של הנתבעים אכן השתמש בשטח, אין בכך כדי להקנות ליורשיו זכות קניינית או מעין-קניינית המזכה אותם בזכויות יתר במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, המחויב לעקרון השוויון בין כלל הדיירים. היא הדגישה כי ההסכמה הנטענת ניתנה לאב המנוח אישית, כתמורה עבור שירותי תחזוקה חינמיים שסיפק. הנתבעים, מצדם, לא טענו כי המשיכו לספק שירותים דומים לאחר פטירת אביהם, ולכן לא ברור על מה הם מבססים את דרישתם.
נקודה מכרעת נוספת בפסק הדין הייתה התייחסותה של השופטת לעדות הנתבע עצמו, לפיה אביו הציע בעבר לשכנים להסדיר את החלל ולהפכו לקומת מחסנים לטובת כלל הדיירים. בכך, קבעה, האב עצמו לא ראה את עצמו כבעל זכות קניין בלעדית בשטח. העובדה שהשכנים לא רצו להשקיע כסף בהכשרת המקום אינה הופכת אותו לרכושו הפרטי של האב או יורשיו.
השופטת הבהירה כי החלל, בהיותו חלק מהבניין שאינו רשום כדירה, מהווה "רכוש משותף" השייך לכלל בעלי הדירות. תפיסת חזקה בלעדית וקבועה ברכוש כזה דורשת הסכמה מפורשת וחד-משמעית של כל בעלי הדירות, הסכמה שהנתבעים לא הצליחו להוכיח. "שתיקה רבת שנים או אי-התנגדות של דיירים אינן שוות ערך להסכמה ואין בהן די בכדי להקנות זכויות", נכתב בפסק הדין.
גם הטענה ל"זיקת הנאה" נדחתה, בנימוק שזיקת הנאה היא זכות להנאה ממקרקעין שאין עמה זכות להחזיק בהם, בעוד שהנתבעים טענו למעשה לזכות החזקה בלעדית.
בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי הנתבעים לא הוכיחו כל בסיס לדרישתם לתמורה עודפת, וסירובם לחתום על ההסכם מסיבה זו הוא בלתי סביר. בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, המאפשר לבית המשפט לאשר עסקה למרות התנגדות של מיעוט אם סירובו אינו סביר, הורתה השופטת על אכיפת ההסכם. היא הסמיכה את עו"ד ברק קינן לחתום בשם הנתבעים על הסכם הפינוי-בינוי ועל כל מסמך אחר שיידרש למימושו. בנוסף, חויבו הנתבעים לשאת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ת"א 24261-11-24
