פסק דין תקדימי: בוטל הסכם קומבינציה בן 15 שנה עקב הפרות יסודיות של היזמים
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי היזמים פעלו בחוסר תום לב, הגדילו את מספר הדירות בפרויקט מ-24 ל-38 בניגוד למוסכם, מבלי ליידע את בעלי הקרקע או לפצותם, וזאת תוך ניצול פערי כוחות. היזמים חויבו בהוצאות משפט.
בפסק דין חריף ונוקב, ביטל בית המשפט המחוזי בירושלים הסכמי קומבינציה שנחתמו לפני כ-15 שנה בין יזמים לבין בעלי קרקע במרכז העיר, עקב שורה של הפרות יסודיות מצד היזמים. השופט דוד זילר מתח ביקורת קשה על התנהלות היזמים, משה ארז ודוד טראו, וקבע כי פעלו בחוסר תום לב ותוך הפרת חובות אמון מוגברות כלפי בעלי הקרקע, משפחות אלון ומעודה. פסק הדין ניתן ביום 29 בספטמבר 2025.
הפרשה, שעוסקת בבניין ברחוב ניתאי הארבלי 42 בירושלים, החלה בשנת 2010 עם חתימת הסכמי קומבינציה בין היזמים לבין בעלי ארבע הדירות בבניין. התביעה הנוכחית התמקדה בשתי משפחות – עדנה ובועז אלון, ומרגלית מעודה ויורשי המנוח בנימין מעודה ז"ל. על פי ההסכמים, היזמים התחייבו לבנות בניין חדש, ובתמורה להעמדת הקרקע, כל משפחה הייתה אמורה לקבל שתי דירות חדשות ותשלומים כספיים.
אלא שחלום הדירה החדשה הפך עבור בעלי הקרקע לסיוט מתמשך. במשך 12 שנים מאז חתימת ההסכמים ועד להגשת התביעה, לא רק שהבנייה לא החלה, אלא שהיזמים פעלו מאחורי גבם של בעלי הקרקע לשינוי מהותי של תנאי העסקה, באופן שהיטיב עמם בלבד.
ההפרה המרכזית והיסודית, כפי שקבע השופט זילר, נגעה להתחייבות מפורשת של היזמים בהסכם שלא לבקש אישור לבניית יותר מ-24 יחידות דיור בפרויקט. בפועל, היזמים פעלו לשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) וקידמו תוכנית המאפשרת בניית 38 יחידות דיור, כאשר ההיתר שהתבקש עמד על 31 דירות. השופט קבע כי "בהגדלת מספר הדירות… נטלו לעצמם התובעים תמורה נוספת מהנתבעים, ועל חשבונם. לתמורה זו הם לא היו זכאים, ובכך פעלו הם גם תוך התעשרות על חשבון הנתבעים".
פסק הדין מדגיש כי היזמים לא רק שהפרו את ההסכם, אלא עשו זאת מבלי ליידע את בעלי הקרקע ומבלי לקבל את הסכמתם, תוך הפרת חובות גילוי ונאמנות מוגברות הנובעות מיחסי השליחות ופערי הכוחות בין הצדדים. "התובעים הפרו את ההסכמים", כתב השופט, "אך סברו כי הם יצאו ידי חובתם בעניין מעת שרשויות התכנון שלחו הודעות לנתבעים אודות ההפרה, ובכך ניתנה להם גם הסכמת הנתבעים להפרה זו. כך, כאילו אין על התובעים להתייצב ולהודיע כי הם מבקשים לשנות מההסכם, ולקבל הסכמה על כך".
במהלך המשפט טענו היזמים כי בעלי הקרקע הסכימו לשינויים בשתיקה וכי חל שיהוי בהגשת טענותיהם. השופט דחה טענות אלו מכל וכל. הוא קבע כי בעלי הקרקע, שהוגדרו כצד "מוחלש" בעסקה, לא היו מודעים להפרה ולהשלכותיה, וכי לא ניתן לצפות מהם להבין את נבכי המסמכים התכנוניים שנשלחו אליהם. עוד צוין כי הידיעה הממשית הראשונה על ההפרה הגיעה לידיעת הנתבעים רק בפגישה עם נציגי היזמים בנובמבר 2020.
היזמים הפרו את ההסכם גם באי-עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, וכן לא הפקידו ערבות בנקאית להבטחת תשלומי מס השבח, כפי שהתחייבו. הפרה זו הותירה את בעלי הקרקע חשופים לדרישות תשלום ועיקולים מרשויות המס, בסכומים שהגיעו למאות אלפי ואף למעלה ממיליון שקלים. עם זאת, בית המשפט קבע כי הטענות בנוגע להפרות אלו, כמו גם הטענה בדבר מצג שווא על ניסיונם של היזמים, התיישנו.
בשנת 2017, לאחר שבעלי הדירות התלוננו על העיכובים, נחתם עמם "נספח להסכם", במסגרתו הובטחו להם תשלומים חודשיים עד לתחילת הבנייה, בתמורה לוויתור על טענות בגין איחורים. אולם, השופט קבע כי גם הסכם זה נחתם תחת מעטה של חוסר גילוי, כאשר היזמים לא חשפו בפני בעלי הקרקע כי העיכוב נובע מרצונם להגדיל את זכויות הבנייה – ולמעשה, את רווחיהם – בניגוד להסכם.
בשנת 2021, לאחר שגילו את ההפרה, הודיעו בעלי הקרקע על רצונם לבטל את ההסכם. במקביל, הם התקשרו בהסכם חלופי עם חברת "ה.ל.כ.ט. יזמות ובניה בע"מ" (הנתבעת 5). בתגובה, הגישו היזמים המקוריים תביעה לאכיפת ההסכם.
השופט זילר דחה את תביעת היזמים וקיבל את התביעה שכנגד של בעלי הקרקע, והורה על ביטול ההסכמים. "כפיית המשך היחסים החוזיים במצב כזה על הצד התמים… אינה פשוטה", קבע, והוסיף כי "מקום בו בחרו בשלב זה הנתבעים לבטל את ההסכמים, זכותם היא לעשות כן". בהתאם, הורה השופט על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזמים ועל ביטול ייפויי הכוח שניתנו להם.
ת"א 17285-02-22
