ביהמ"ש קבע: מתווכת שהטעתה מוכר וייצרה "מצג שווא" לא תקבל דמי תיווך של 2.5 מיליון ש"ח, אף שהייתה "הגורם היעיל" בעסקה
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה תביעת ענק של מתווכת נדל"ן, וקבע כי הסתרת זהותו של רוכש שהיה מוכר למוכר הנכס, תוך הצגת מצגים שאינם נכונים, מהווה הטעיה המצדיקה את ביטול הסכם התיווך. זאת, על אף שהמתווכת היא שהביאה להסכם המכר בפועל.
בפסק דין תקדימי ומנומק, שניתן ב-9 בנובמבר 2022, דחתה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, חיה זנדברג, את תביעתה של מתווכת הנדל"ן רונית דוויק וחברת "פרוספריטי סאל נדל"ן" שבניהולה, לקבלת דמי תיווך בסך 2,574,000 ש"ח מחברת "הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ". פסק הדין מבהיר כי חובות הגילוי, ההגינות ותום הלב של מתווך גוברות על תרומתו המכרעת להשלמת העסקה, כאשר הוכח כי פעל בדרך של הטעיה.
תחילת הפרשה במכירת נכס היסטורי ברחוב יפו 21 בירושלים, בניין ששימש בעבר את בנק אנגלו-פלסטינה ומיועד לשימור. הנתבעת, בעלת הנכס, ביקשה למכור אותו תמורת כ-120 מיליון ש"ח. במקביל למאמציה העצמאיים, שכרה הנתבעת בינואר 2019 את שירותיה של התובעת, רונית דוויק, למציאת רוכש. כמעט שנה קודם לכן, בינואר 2019, יצר בעל מניות בנתבעת, מר איבנהו בנימיני, קשר עם מר נתנאל שטרן בעניין אחר. במהלך ההתכתבות ביניהם, שלח מר בנימיני למר שטרן בטעות סדרת מסמכים מפורטים הנוגעים למכירת הבניין ביפו 21. מר שטרן הביע עניין ראשוני, אך לאחר מספר שיחות טלפוניות עם מר בנימיני, בהן הבין כי דמי השכירות שהמדינה משלמת עבור הנכס נמוכים, הוא החליט שהעסקה אינה כדאית עבורו וזנח את העניין.
כעבור חודשים, בספטמבר 2019, הציעה המתווכת דוויק למר שטרן את אותו הנכס. מר שטרן עדכן אותה מיד כי הוא כבר מכיר את הבניין וכי בעליו, מר בנימיני, הציג לו אותו בעבר, ואף הראה לה את התכתובת ביניהם. בשלב זה, העסקה עדיין לא הייתה אטרקטיבית עבורו. המפנה הגיע כאשר המתווכת הציגה בפניו קבוצת שוכרים פוטנציאלית שהייתה מוכנה לשכור את הבניין, להופכו למלון ולשלם דמי שכירות גבוהים משמעותית, פי 2.5 מאלו ששילמה המדינה. הצעה זו שינתה את התמונה הכלכלית והפכה את רכישת הבניין לכדאית עבור משפחת שטרן.
בשלב זה, החלה המתווכת לפעול מול הנתבעת, אך הקפידה להסתיר את זהותו של הרוכש. לטענת מר בנימיני, כאשר שאל לזהות הקונה, השיבה לו המתווכת כי מדובר ב"יהודים עשירים מאד מארצות הברית שאינם זקוקים להלוואה… שאתה לא מכיר". בפסק הדין קבעה השופטת זנדברג כי תיאור זה היה מטעה באופן אקטיבי. הרוכשים, מר נתנאל שטרן ואביו ד"ר גדליה שטרן, אמנם בעלי אזרחות אמריקאית, אך הם תושבי ישראל מזה שנים רבות; הם נזקקו להלוואה למימון הרכישה; והחשוב מכל – מר בנימיני כן "הכיר" את מר שטרן, שכן ניהל עמו שיחות ושלח לו את כל פרטי הנכס. השופטת דחתה את הסבריה של המתווכת כי "היכרות" מחייבת פגישה פנים אל פנים, וכינתה אותם "מלאכותיים ומאולצים".
העסקה נחתמה לבסוף ב-28 בנובמבר 2019 על סך של 110 מיליון ש"ח. רק יום או יומיים לאחר החתימה, הבין מר בנימיני כי הרוכש שחתם על ההסכם הוא אותו נתנאל שטרן שעמו שוחח כשנה קודם לכן. ההבנה הובילה למחלוקת מיידית, ובשיחה שהתקיימה בין הצדדים (והוקלטה על ידי המתווכת) הטיח בה בנימיני: "אני מרגיש שהסתירו… אם הייתי יודע שזה הוא, לא הייתי חותם". בעקבות הגילוי, שלחה הנתבעת מכתב המבטל את הסכם התיווך בטענת הטעיה והולכת שולל. התובעת דחתה את הטענות והגישה את התביעה.
השופטת זנדברג קבעה כי התובעת אכן הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים. זאת, מכיוון שללא עסקת השכירות האטרקטיבית שאיתרה, עסקת המכר לא הייתה יוצאת אל הפועל. עם זאת, ולמרות קביעה זו, פסקה השופטת כי מעשי ההטעיה של התובעת מקנים לנתבעת את הזכות לבטל את חוזה התיווך. "במקרה הנוכחי הטעתה התובעת את הנתבעת במעשה, היינו באמירות שאינן נכונות לגבי זהות הרוכש", כתבה השופטת, "וכן הטעתה… על דרך אי גילוי עובדות – היינו, זהות הרוכש המיועד – אשר לפי הנסיבות היה עליה לגלותן".
פסק הדין דחה את טענת המתווכת כי פרקטיקת העבודה שלה היא לא לחשוף זהויות עד לחתימה. השופטת קבעה כי בנסיבות שנוצרו, בהן ידעה המתווכת על הקשר המוקדם בין הצדדים, קמה עליה חובת גילוי מוגברת. התנהלותה של הנתבעת לאורך המשא ומתן, שהקפידה על כל פרט בדמי התיווך, הוכיחה לבית המשפט כי לו הייתה יודעת את זהות הרוכש, "אין כל סיכוי שהנתבעת הייתה מסכימה לשלם לתובעת דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ".
באופן חריג, ולמרות דחיית התביעה, החליטה השופטת שלא לחייב את התובעת בהוצאות משפט. זאת, מכיוון שמצאה פגם גם בהתנהלות הנתבעת, אשר נהגה בחוסר תום לב בכך שפנתה לעשרות גורמים פוטנציאליים במקביל לעבודת המתווכת, מתוך כוונה שלא לשלם דמי תיווך אם אחד מהם ירכוש את הנכס.
ת"א 24388-04-20
