בית המשפט חשף: רשת הסכמים סבוכה נועדה להסתיר בעלות על דירה ולהתחמק מתשלום מסים
פסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים אכף הסכם מכר דירה, לאחר שקבע כי המוכרים, יחד עם צדדים שלישיים, פעלו במכוון להסתיר את הבעלים האמיתי של הנכס מהרוכשת, בין היתר משיקולי התחמקות מתשלום מס שבח. השופט מתח ביקורת על התנהלות המעורבים ומינה כונס נכסים להשלמת העסקה.
בפסק דין חריף שניתן ב-20 בנובמבר 2022, חשף בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט (בדימוס) רפאל יעקובי, פרשה מורכבת של עסקאות והסכמים סותרים סביב דירה ברחוב שרעבי 18 בירושלים. בית המשפט הורה על אכיפת הסכם מכר שנחתם עוד בשנת 2017 בין חברת "מ.א 26 יזמות והשקעות בע"מ" לבין בני זוג, אברהם ופייגל שישא, וחייב את בני הזוג לשלם את מס השבח החל עליהם, תוך שהוא מטיל את האחריות הכספית הסופית על שני צדדים שלישיים שהיו מעורבים בעסקה מאחורי הקלעים.
הפרשה החלה כאשר חברת "מ.א 26 יזמות" הגישה תביעה לאכיפת הסכם מכר, לאחר שבני הזוג שישא, המוכרים, סירבו לשלם את מס השבח בגין העסקה ובכך מנעו את השלמת רישום הדירה על שם החברה. מנגד, בני הזוג שישא, שיוצגו על ידי עו"ד יצחק הומינר, טענו בכתב תשובתם טענות מפתיעות. לטענתם, הם כלל אינם הבעלים המהותיים של הדירה, אלא משמשים "כעין נאמנים" עבור אדם בשם אהרון ארז כהן. עוד טענו, כי הסכם המכר נועד בכלל לשמש כבטוחה להסכם הלוואה שניתנה על ידי החברה לאדם אחר, מאיר ציינווירט, וכי הם עצמם הוחתמו על המסמכים תוך טעות, הטעיה ועושק, מבלי שהבינו את משמעותם.
במהלך ההליך המשפטי, הגישו בני הזוג שישא הודעה לצדדים שלישיים נגד כהן וציינווירט, בדרישה שאלו יישאו בכל תוצאה משפטית שתופנה כלפיהם. כהן, שייצג את עצמו, טען כי הוא אכן בעליה של הדירה, אך היא נותרה רשומה על שם בני הזוג שישא "פורמאלית בכעין נאמנות". ציינווירט, לעומת זאת, בחר שלא להתגונן כלל נגד ההודעה שנשלחה אליו.
השופט יעקובי ניתח את התשתית הראייתית המורכבת, שכללה שורה של הסכמים בכתב יד שנערכו בין בני הזוג שישא, כהן וציינווירט. מהסכמים אלו עלתה תמונה ברורה של מערכת יחסים משולשת, שנועדה להסתיר את זהותו של הבעלים האמיתי, כהן, מעיני החברה הרוכשת. באחד ההסכמים, התחייבו כהן וציינווירט לשמור על ההסכם ביניהם "בסודיות". התברר כי כהן רכש את הדירה מבני הזוג שישא שנים רבות קודם לכן, אך נמנע במכוון מלרשום אותה על שמו כדי להתחמק מתשלום מס שבח ומסים נוספים.
בפסק הדין, דחה השופט את טענותיה של גב' שישא כי לא ידעה על מה היא חותמת. הוא קבע כי "אף אם התרשמתי כי הגב' שישא דבקה בטענתה שלא ידעה על מה היא חותמת, וזאת מפני שסמכה על דברי בעלה… לא מצאתי לנכון לתת מהימנות לחלקים נרחבים בעדותה". השופט העדיף את עדותו של עו"ד בן שמחון, שייצג את החברה בעסקה, אשר העיד כי "הסברתי טוב מאוד לאדונים שישא על מה הם חותמים, הם ידעו על מה הם חותמים". נקבע כי חלה החזקה המשפטית לפיה אדם החתום על מסמך, ובמיוחד על מסמך הנושא כותרת מודגשת "שטר מכר", יודע את תוכנו.
השופט קבע כי החברה הרוכשת פעלה בתום לב, הסתמכה על הרישום הרשמי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), שבו הופיעו בני הזוג שישא כבעלים, ולא ידעה על הבעלות הנטענת של כהן. "מכלול השתלשלות העניינים מביא למסקנה כי עובדת היותו של כהן בעלים של הדירה הוסתרה מהחברה והיא לא ידעה על כך בזמן אמת", נכתב בפסק הדין.
עוד צוין כי גם אם טענת הבעלות של כהן הייתה מוכחת, הייתה חלה במקרה זה "תקנת השוק", המגנה על רוכש שהסתמך בתום לב ובתמורה על הרישום. השופט מתח ביקורת נוקבת על התנהלות המעורבים: "לא רק שהעסקה לא נרשמה מתוך כוונה תחילה, לשם התחמקות מתשלום מס, אלא שהמשיבים וצדדי ג' יחדיו פעלו באופן מכוון ומוסכם בכתב ידם כדי שלא לחשוף את הבעלות הנטענת בדירה בפני הקונה 'השני', היא החברה".
בסופו של דבר, קיבל בית המשפט את התביעה במלואה. הוא הורה על אכיפת הסכם המכר, וחייב את בני הזוג שישא לשלם את מס השבח. כדי להבטיח את ביצוע פסק הדין, מינה השופט את עו"ד יאיר כהן, ממשרד ב"כ החברה, ככונס נכסים שיחתום במקום בני הזוג על כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום הדירה על שם החברה. במקביל, קיבל בית המשפט את ההודעה לצדדים השלישיים וקבע כי כהן וציינווירט מחויבים, יחד ולחוד, בכל מה שבני הזוג שישא חויבו בו, לרבות תשלום המס. כמו כן, אישר בית המשפט לחברה לפצל את סעדיה, כך שתוכל לתבוע בנפרד פיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזה.
ת"א 12795-11-19
