הסכם המיליונים שבוטל חודש לאחר חתימתו: התביעה לאכיפת חוזה נדחתה עקב "חוסר תום לב והפרה צפויה"
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי חברה יזמית שהתנערה מהתחייבותה הכספית היחידה ימים ספורים לאחר חתימת הסכם לקידום פרויקט נדל"ן רחב היקף, פעלה בחוסר תום לב קיצוני. עוד נקבע כי גם אם הביטול לא היה מוצדק, לא ניתן היה לאכוף את ההסכם בשל היותו "חוזה למתן שירות אישי" המושתת על אמון, אשר אבד לחלוטין בין הצדדים.
בפסק דין מנומק שניתן ב-20 בנובמבר 2022, דחה בית המשפט המחוזי בירושלים את תביעתה של חברת "זילברברג את אדלר קידום פרוייקטים בע"מ" (להלן: התובעת) לאכיפת הסכם שחתמה עם חברת "רויאל השמש ייזום והשקעות בע"מ" (להלן: הנתבעת). השופט רם וינוגרד קבע כי הנתבעת ביטלה את ההסכם כדין, לאחר שהתובעת, מיוזמתה, ניסתה להתנער מההתחייבות הכספית היחידה שהוטלה עליה, וזאת ימים ספורים בלבד לאחר חתימת החוזה.
הפרשה עוסקת בהסכם שנחתם ב-27 במאי 2019, ומטרתו הייתה קידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) על מקרקעין בשטח של כ-37 דונם בבית שמש, שבבעלות הנתבעת. במסגרת ההסכם, התחייבה התובעת לפעול לקידום התוכנית שתאפשר בניית כמות גדולה ככל הניתן של יחידות דיור. התובעת, שהוקמה במיוחד לצורך פרויקט זה , הייתה אמורה לקבל תמורה משמעותית עם אישור התוכנית, כולל אחוזים משווי הדירות שייבנו מעבר לרף מסוים.
סלע המחלוקת, שהוביל לקריסת ההסכם, נגע לסעיף 3.6 בחוזה, שעסק במימון שכר הטרחה של האדריכל. על פי ההסכם, הנתבעת הייתה אחראית לכל עלויות התכנון, למעט שכר האדריכל. לגבי האדריכל, שזהותו נבחרה והומלצה בחום על ידי נציגי התובעת, אריה אדלר ויהודה זילברברג, סוכם על מנגנון חלוקת תשלום ברור: הנתבעת תישא בעלות שכרו עד לסכום של 240,000 שקלים (הסכום בו התחייבה כלפי אדריכל קודם), ואילו התובעת תישא בכל יתרת התשלום. התחייבות זו הייתה החבות הכספית היחידה שהוטלה על התובעת בהסכם.
אלא שכשישה ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם, החלה התובעת לפעול לשינוי ההסכמה. אריה אדלר שלח לנתבעת שתי הצעות מחיר מהאדריכל – הצעה "זולה" בסך 385,000 שקלים והצעה "יקרה" בסך 770,000 שקלים, בטענה שהיקרה מציעה מוצר תכנוני משודרג שיגדיל את סיכויי ההצלחה. מיד לאחר מכן, פנה אדלר לנתבעת בטענה "שמן ההגינות" שהיא זו שתישא בהפרש בין ההצעות – דרישה העומדת בסתירה מוחלטת לחוזה החתום.
כשהנתבעת סירבה, החלה התובעת להעלות הצעות שונות שנועדו לשנות את ההסכם: היא הציעה להעביר את המחלוקת לבוררות , ובהמשך דרשה כי התחייבותה הכספית תהיה מותנית בכך שהפרויקט יניב לה רווחים. התנהלות זו, שבמהלכה סירבה התובעת להתחייב בכתב מול האדריכל על חלקה בתשלום כפי שדרשה הנתבעת, הובילה לאובדן אמון מוחלט מצד הנתבעת, שב-7 ביולי 2019 שלחה הודעה על ביטול ההסכם.
בפסק הדין, קיבל השופט וינוגרד את טענות הנתבעת במלואן. הוא קבע כי התנהלות התובעת עלתה כדי "הפרה צפויה" של ההסכם, ואף גרוע מכך – היא העידה על חוסר תום לב קיצוני בקיום החוזה. השופט ביסס את קביעתו על ראיה מכרעת: תמליל שיחת טלפון שהוקלטה יום לפני חתימת ההסכם, ב-26 במאי 2019. בשיחה זו, העלה אדלר את אותן טענות בדיוק בנוגע לשתי הצעות המחיר של האדריכל וביקש שהנתבעת תישא בעלות הגבוהה יותר, אך נדחה על הסף. למרות זאת, הוא חתם על ההסכם למחרת, רק כדי להעלות את אותן הדרישות שוב מיד לאחר מכן.
"העלאת טענות לאחר חתימת ההסכם, כאשר מההתנהגות הקודמת לו עולה שמדובר בחתימה מתוך כוונה להתכחש להוראות לאחר מכן, עולה כדי חוסר תום לב בקיום ההסכם", כתב השופט. "נראה שדי בהתנהלות זו כשלעצמה כדי להצדיק את ביטול ההסכם".
השופט וינוגרד הוסיף נדבך נוסף וקבע כי גם אילו הביטול לא היה כדין, התביעה לאכיפת ההסכם הייתה נדחית בכל מקרה. זאת, משום שההסכם מהווה "חוזה למתן שירות אישי". חוזים מסוג זה, המבוססים על יחסי אמון, מיומנות ושיקול דעת נרחב של נותן השירות, אינם ניתנים לאכיפה על פי חוק החוזים. במקרה זה, ההסכם העניק לתובעת סמכויות מרחיקות לכת, כולל קבלת החלטות מהותיות הנוגעות לתכנון הפרויקט, באופן שהפקיד בידיה נכס עצום ערך. "התנערותה (של התובעת) מהתחייבותה בהסכם מייד לאחר חתימתו… חותרת תחת האמון בין הצדדים שהיה אבן יסוד בכריתתו", סיכם השופט, וקבע כי לא ניתן לכפות על הנתבעת להמשיך בקשר חוזי עם גורם בו איבדה לחלוטין את אמונה.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה, והתובעת חויבה לשאת בהוצאות הנתבעת ובשכר טרחת עורכי דינה בסכום כולל של 85,000 שקלים.
ת"א 26869-12-19
