תביעת ענק נדחתה: חברת "דורית" לא תקבל זכויות בקרקע בגבעת זאב
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה תביעה של חברת בנייה לקבל זכויות בקרקע מדינה בגבעת זאב, בטענה להסכם שנכרת עמה לפני למעלה מ-30 שנה. השופט קבע כי לא נכרת חוזה מחייב ולא ניתנה הבטחה שלטונית, וחייב את החברה בהוצאות משפט.
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה תביעה שהגישו חברות הבנייה "דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ" ו"קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ" נגד המינהל האזרחי לאזור יהודה ושומרון והמועצה המקומית גבעת זאב. בפסק דין מפורט, שניתן ב-14 בספטמבר 2022, קבע כבוד השופט אריה רומנוב כי טענת התובעות על קיומו של הסכם משנת 1990 או הבטחה שלטונית בנוגע לחלקת קרקע באזור התעשייה של גבעת זאב – לא הוכחה.
פרטי המקרה, המבוססים בעיקר על מסמכים ישנים בשל הזמן הרב שחלף, חוזרים לשנת 1987. באותה שנה, טענה חברת "דורית" כי רכשה ממוכר מקומי חלקת קרקע בשטח של 12.5 דונם בגוש 6 באלג'יב, בתחומי היישוב גבעת זאב, וביקשה לרשום אותה על שמה. הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש במינהל האזרחי (הנתבע) התנגד לבקשה, בטענה כי מדובר באדמות מדינה.
בלב המחלוקת עמד סיכום דיון שהתקיים ב-24 במאי 1990 במשרדה של פליאה אלבק ז"ל, אז מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה. ממסמך שסיכם את הדיון עלה כי הוסכם על פשרה: החלקה המקורית, שסומנה כחלקה 127, תחולק לשתיים. החלק הצפוני, בשטח של כ-7 דונם, שהיה מעובד, יירשם על שם חברת "דורית", ואילו החלק הדרומי, בשטח של כ-5.5 דונם, שלא היה מעובד, יוכרז כאדמת מדינה ויירשם על שם הממונה.
לטענת התובעות הן הסכימו לפשרה זו מתוך הבנה ברורה שהמדינה התחייבה להחכיר להן את החלקה הדרומית ללא מכרז ובתשלום דמי חכירה מלאים. הן ראו בהסדר זה ויתור מצידן על טענות בעלות שהיו להן, לטענתן, גם על החלק הדרומי של הקרקע. סיכום הדיון אצל אלבק קבע כי לגבי החלק הדרומי, "ניתן יהיה, לאחר שיוכרז, להחכירו לחברת דורית בדמי חכירה מלאים. החכירה תבוצע בלי מכרז…". התובעות טענו כי הסכמה זו מהווה חוזה מחייב או לכל הפחות הבטחה שלטונית.
בשנת 1993 אף נחתם בין "דורית" למינהל הסכם "הרשאה לתכנון ופיתוח" על החלקה הדרומית לתקופה של שנתיים, אך התכנון לא קודם, בין היתר בשל מחלוקות עם המועצה המקומית גבעת זאב. לאורך השנים התנהלו מגעים שונים, אך הפרויקט לא התקדם. נקודת מפנה משמעותית הייתה בשנת 2000, כאשר סמנכ"ל במנהל מקרקעי ישראל דאז, משה אדרי, כתב למנהל "דורית" כי לא ניתן להיענות לדרישת החברה לקבל את שטחי התוכנית בפטור ממכרז. למכתב זה, טען המינהל, לא הייתה כל תגובה מצד החברה במשך קרוב לתשע שנים.
המינהל האזרח דחו את טענות התובעות מכל וכל. הנתבעים טענו כי מעולם לא נכרת חוזה מחייב, וכי הביטוי "ניתן יהיה" בסיכום הדיון מ-1990 מבטא הבעת נכונות עקרונית בלבד ולא התחייבות משפטית. עוד טען המינהל, כי גם אם הייתה עילת תביעה, היא התיישנה, שכן זו נולדה עם קבלת מכתבו של אדרי בשנת 2000, 16 שנים לפני הגשת התביעה.
השופט רומנוב קיבל את עמדת הנתבעים ודחה את התביעה. בפסק הדין נקבע כי כדי שייכרת חוזה משפטי, נדרשים שני יסודות מרכזיים: "גמירות דעת" (כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים) ו"מסוימות" (הסכמה על הפרטים המהותיים). השופט קבע כי במקרה זה, שני היסודות לא התקיימו.
באשר לגמירות הדעת, השופט קבע כי חומר הראיות החלקי שהוצג אינו תומך בטענה שהתובעת ויתרה על זכויות משמעותיות בתמורה להבטחה. נהפוך הוא, הרושם הוא שהמינהל פעל "לפנים משורת הדין" כשהביע נכונות לאפשר לחברה לחכור את הקרקע, לאור הכספים שכבר השקיעה. העובדה שלא נערך הסכם כתוב ומפורט תומכת במסקנה כי דובר בנכונות עקרונית בלבד.
באשר ליסוד המסוימות, השופט ציין כי התובעות עצמן הודו בסיכומיהן כי נושא מהותי – מחיר החכירה – כלל לא סוכם. המחלוקת על "נוסחת האיזון" לחלוקת הקרקע לאחר תכנון משותף הייתה מחלוקת נוקבת ובעלת השלכות כספיות משמעותיות ביותר, והצדדים מעולם לא נתנו דעתם לנושא זה ב-1990. "במצב דברים זה", כתב השופט, "אין בידי לקבל את טענת התובעות, כי בית המשפט יכול להשלים את החוזה".
השופט רומנוב אף קיבל את טענת ההתיישנות וקבע כי מכתבו של אדרי משנת 2000 היווה את המועד שבו נולדה עילת התביעה, וממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה, והתובעות חויבו לשלם למינהל האזרחי הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ש"ח, ולמועצה המקומית גבעת זאב סכום נוסף של 10,000 ש"ח.
ת"א 8883-08-16
