בית המשפט ביטל משכנתא על דירת זוג שערב לחבר: "המלווים הפרו חובות גילוי חמורות"
בפסק דין תקדימי קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי זוג שמישכן את דירתו כערבות להלוואה של 1.4 מיליון שקל עבור חבר, פטור לחלוטין מערבותו. השופטת קבעה כי המלווים, שפעלו בשוק האפור, הסתירו מהזוג את מעמדם כ"ערבים יחידים" הזכאים להגנות בחוק, ואף הכפיפו את דירתם לחוב ישן ועצום של החבר מבלי ידיעתם.
בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל במלואה את תביעתם של בני זוג, משה אורי ושרה גיטל בלוי, ופטר אותם באופן מוחלט מערבותם להלוואה בסך 1.4 מיליון שקלים, תוך שהוא מורה על ביטול המשכנתא שנרשמה על דירתם. בפסק דין מפורט ונוקב, מתחה השופטת חנה מרים לומפ ביקורת חריפה על התנהלות המלווים בפרשה, ישעיהו קצנלבוגן וישראל ברלין, וקבעה כי הפרו באופן שיטתי את חובות הגילוי המוטלות עליהם מכוח חוק הערבות. פסק הדין ניתן ב-22 ביוני 2022.
הפרשה, שהתגלגלה בין כותלי בית המשפט, חושפת את הסכנות הטמונות בשוק ההלוואות החוץ-בנקאי ואת חשיבות ההגנות שהחוק מעניק לערבים תמימים. שורשי הסיפור נטועים במערכת יחסים עסקית שהסתבכה בין מאיר דופארק, סוחר במטבע חוץ (פורקס), לבין שלמה פרלמן. דופארק צבר חוב של 1.67 מיליון דולר לפרלמן, וכאשר נקלע לקשיים בתחילת 2016, פנה לחברו הקרוב, משה בלוי, בבקשת עזרה נואשת.
התוכנית הייתה שבני הזוג בלוי ישעבדו את דירתם הנקייה ממשכנתאות כדי להבטיח הלוואה חדשה עבור דופארק, שתאפשר לו להמשיך לסחור ולהחזיר את חובותיו. פרלמן, בעל החוב המקורי, שימש כמתווך בעסקה וקישר בין דופארק למלווים קצנלבוגן וברלין. כדי להפיג את חששותיהם של משפחת בלוי, התחייב דופארק לרשום הערת אזהרה על דירתו שלו לטובתם, ואף העביר להם 10,000 דולר "עבור הטרחה".
ב-13 ביולי 2016, נפגשו כל הצדדים במשרדו של עורך הדין גיא לוסקי, שייצג את המלווים. בני הזוג בלוי, שהגיעו למעמד ללא ייצוג משפטי מטעמם, חתמו על הסכם הלוואה ושטר משכנתא. על פי ההסכם, ההלוואה בסך 1.4 מיליון שקלים ניתנה לכאורה לבני הזוג בלוי, והצ'קים אכן נרשמו לפקודתם, אך הם הסבו אותם באופן מיידי לדופארק, שהיה גם זה שמסר את הצ'קים לדחיית פירעון ההלוואה.
כפי שקורה לא פעם, התוכנית השתבשה. דופארק הפסיד את כספי ההלוואה במסחר, לא עמד בתשלומים, והמלווים פתחו בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתא ופינוי משפחת בלוי מביתם. בתגובה, הגישו בני הזוג בלוי תביעה לבית המשפט בטענה כי יש לראות בהם "ערבים" בלבד ולא "לווים", וכי המלווים רימו אותם והסתירו מהם מידע קריטי.
במרכז הדיון המשפטי עמדה השאלה המהותית: האם בני הזוג בלוי הם לווים, החייבים בכל סכום ההלוואה, או שמא הם "ערבים ממשכנים", אשר ערבותם מוגבלת לדירתם, והם זכאים להגנות מיוחדות בחוק? המלווים טענו כי מסמכי ההלוואה ברורים והגדירו את בני הזוג כלווים לכל דבר.
השופטת לומפ דחתה טענה זו מכל וכל. היא קבעה כי יש לבחון את מהות העסקה ולא רק את לשון החוזה. "בהיעדר רווח מוכח כלשהו של התובעים מקבלת ההלוואה עצמה או מהמסחר ב'פורקס' אין לראותם, מבחינה מהותית, כמי שיש להם זיקה אליה, ומשכך אין לראותם כלווים", כתבה השופטת בפסק הדין. היא הוסיפה כי החוזה נוסח באופן דו-משמעי ומבלבל, ובהתאם לכלל "הפרשנות כנגד המנסח", יש לפרש את העמימות לטובת בני הזוג בלוי.
לאחר שקבעה כי מעמדם הוא של "ערבים", המשיכה השופטת ובחנה האם הם עונים להגדרת "ערב יחיד", המקנה הגנות רחבות במיוחד. היא קבעה שהתשובה חיובית, מכיוון שלא היה להם אינטרס עסקי בהלוואה, והמניע שלהם היה רצון טוב לסייע לחברם.
מכאן, עברה השופטת ללב פסק הדין – הפרת חובות הגילוי על ידי המלווים. נקבע כי המלווים הפרו שתי חובות גילוי מרכזיות, שכל אחת מהן, כשלעצמה, מספיקה כדי לבטל את הערבות כולה:
- אי-גילוי מעמד "ערב יחיד": המלווים מעולם לא גילו לבני הזוג בלוי כי החוק רואה בהם "ערב יחיד" ומעניק להם זכויות והגנות מיוחדות. הפרה זו, קבעה השופטת, מובילה לפטור מלא מערבותם.
- הסתרת החוב הישן: חמור מכך, בית המשפט מצא כי המלווים ועורכדינם שתלו בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא סעיפים המכפיפים את דירתם של בני הזוג לא רק להלוואה החדשה, אלא גם לחובו הישן של דופארק לפרלמן בסך 1.67 מיליון דולר. השופטת דחתה את טענת המלווים כי מדובר ב"טעות סופר" תמימה, וקבעה כי שמו של פרלמן וההתייחסות לחוב הישן הוספו למסמכים בכוונה בבוקר החתימה, מבלי להסב את תשומת ליבם של הערבים. "במצב זה," סיכמה, "קשה לומר, ובוודאי שלא הוכח, כי מדובר ב'טעות סופר' תמימה בלבד".
לאור מסקנות חמורות אלה, קיבלה השופטת לומפ את התביעה במלואה. היא הורתה על מתן צו הצהרתי הפוטר את התובעים מכל חבות על פי הסכם ההלוואה והורתה על מחיקת המשכנתא מדירתם. המלווים, קצנלבוגן וברלין, חויבו לשלם לבני הזוג בלוי הוצאות משפט בסך 50,000 שקלים. תביעתם של בני הזוג כנגד המתווך נדחתה.
ת"א 5533-08-17
