בעל נכס יפוצה במאות אלפי שקלים על ידי המועצה המקומית קריית יערים בגין נזקים שנגרמו לנכסיו, אך רוב תביעותיו נדחו
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את מרבית תביעתו של חיים שטרן נגד המועצה המקומית קריית יערים והוועדה המקומית הראל, אך פסק לו פיצויים משמעותיים בגין נזקים שנגרמו לרכושו בעת תפיסת חזקה שבוצעה על ידי המועצה. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת חיה זנדברג, שופך אור על המורכבות המשפטית הכרוכה בהליכי הפקעת מקרקעין, התיישנות תביעות והאחריות של רשויות מקומיות.
סיפור המעשה, כפי שעולה מפסק הדין שניתן ב-12 באפריל 2022, בבית המשפט המחוזי בירושלים, על ידי כבוד השופטת חיה זנדברג, מתחיל בנכס ברחוב גורדון 90 בקריית יערים (טלזסטון). התובע, חיים שטרן, רכש את הנכס בשנת 2007 מאגודת "נועם החסד". על החלקה, ששטחה המקורי היה 660 מ"ר, כבר חלה תוכנית הפקעה משנת 1996, אשר ייעדה 80 מ"ר מהחלקה לצורך סלילת כביש גישה לפרויקט בנייה סמוך. בעקבות הליכי איחוד וחלוקה, נרשמו 80 המ"ר על שם המועצה המקומית, ושטח חלקתו של שטרן עמד על 580 מ"ר.
התביעה, בסך של למעלה מ-2.5 מיליון שקלים, הוגשה כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל, והמועצה המקומית קריית יערים. התביעה כללה שורה ארוכה של טענות ודרישות לפיצוי.
הטענה המרכזית בכתב התביעה נגעה לפיצוי בסך 914,000 שקלים בגין ירידת ערך המקרקעין עקב תוכנית ההפקעה, תביעה המבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. השופטת זנדברג דחתה טענה זו על הסף, וקיבלה את עמדת הנתבעות כי התביעה התיישנה. החוק קובע תקופת התיישנות של שלוש שנים בלבד להגשת תביעות מסוג זה, בעוד שהתוכנית המפקיעה אושרה עוד בשנת 1996, כ-25 שנים לפני הגשת התביעה הנוכחית.
השופטת הוסיפה וקבעה כי התביעה הוגשה במסלול שגוי -– תביעה אזרחית רגילה במקום הגשתה לוועדה המקומית, כפי שמחייב החוק. גם טענת התובע ל"הגנת היתרה", לפיה הפקעה חלקית שאינה מאפשרת ניצול סביר של יתרת החלקה יכולה להצדיק פיצוי גם לאחר תקופת ההתיישנות, נדחתה. בית המשפט קבע כי לא הוכח שלא ניתן לעשות שימוש סביר בנכס, שכן על החלקה עומד בית מגורים רחב ידיים, והתובע אף פעל לקבלת היתר לשימוש חורג כישיבה.
טענה נוספת שנדחתה הייתה דרישת התובע לפיצוי בגין 80 המ"ר שהופקעו בפועל. הנתבעות טענו כי על פי החוק, ניתן להפקיע עד 40% משטח חלקה לצרכי ציבור ללא תשלום פיצוי. בית המשפט קיבל את חוות הדעת של שמאי הנתבעות, לפיה סך ההפקעות שבוצעו בחלקה לאורך השנים לא עלה על 40%, ולכן התובע אינו זכאי לפיצוי כספי בגין ההפקעה עצמה.
עילת תביעה משמעותית נוספת נגעה לטענת התובע כי היתר הבנייה המקורי של הנכס, שניתן בשנת 1990, אבד בארכיוני הוועדה המקומית. לטענתו, אובדן ההיתר גרם לו נזקים, לרבות הכשלת עסקת מכר והוצאות שהוציא להוצאת היתר חדש. גם כאן, דחה בית המשפט את התביעה. השופטת זנדברג קבעה כי גם אם ההיתר המקורי היה בנמצא, הוא לא היה יכול להכשיר את הבנייה הקיימת בפועל. זאת, מכיוון שההיתר מ-1990 ניתן על בסיס תוכנית שהתירה בנייה בהיקף מצומצם בהרבה ממה שנבנה בפועל. המבנה הקיים תואם תוכנית מאוחרת יותר, שאושרה רק לאחר מתן ההיתר המקורי. לכן, נקבע כי בכל מקרה היה על התובע לפעול להוצאת היתר בנייה חדש, ואין קשר סיבתי בין אובדן ההיתר המקורי לנזקיו הנטענים.
חרף דחיית רוב רכיבי התביעה, בית המשפט קיבל במלואה את טענת התובע בנוגע לנזקים שנגרמו לנכס בשנת 2014, עת נתפסה החזקה בחלק מהשטח שהופקע לצורך סלילת כביש הגישה. התובע, באמצעות עדויות של קבלנים וחשבוניות, הוכיח כי במהלך העבודות נהרסו גדר, תשתיות ביוב וגינה. בית המשפט נתן אמון מלא בעדויות הקבלנים מטעם התובע.
המועצה ניסתה להתנער מאחריות בטענה שהעבודות בוצעו על ידי יזם פרטי, אך בית המשפט קבע כי היזם פעל כ"ידה הארוכה" של המועצה ובהסכמתה, ולכן האחריות לנזקים מוטלת עליה. בהתאם לכך, חויבה המועצה לשלם לתובע סכומים נכבדים: 140,400 שקלים בגין תיקון קו הביוב, 48,000 שקלים עבור עבודות שיפוץ נוספות, ו-81,900 שקלים עבור עלות הקמת גדר היקפית חדשה. בנוסף, נפסקו לתובע 10,000 שקלים כפיצוי על הזמן והטרחה של נציגו, מר יעקב וולך, שטיפל בתיקון הנזקים.
יתרה מכך, בית המשפט קבע כי המועצה פעלה שלא כדין כאשר תפסה חזקה בחלק מהשטח ללא הודעה מוקדמת או הליך משפטי מסודר. נקבע כי גם אם המועצה היא הבעלים החוקיים של השטח המופקע, אין היא רשאית לעשות דין לעצמה ולפנות מחזיק בקרקע ללא צו שיפוטי. בגין התפיסה הבלתי חוקית, חויבה המועצה לשלם לתובע פיצוי נוסף של 10,000 שקלים בגין נזק לא ממוני.
כמו כן, התברר כי המועצה תפסה "בטעות" 3 מ"ר נוספים מחלקתו של התובע, שלא נכללו כלל בשטח ההפקעה. בגין תפיסה זו, חויבה המועצה בפיצוי נוסף של 10,000 שקלים.
בסופו של יום, התביעה כנגד הוועדה המקומית נדחתה במלואה, בעוד שהתביעה נגד המועצה המקומית התקבלה באופן חלקי. המועצה חויבה לשאת גם בהוצאות המשפט של התובע ובשכר טרחת עורך דין בסך 20,000 שקלים.
ת"א 17861-02-18
