חלום הנדל"ן שהפך לסיוט משפטי: ביהמ"ש דחה תביעת יזם נדל"ן וחשף סאגה של הסכמים, חובות והשקעות שירדו לטמיון
סכסוך מורכב סביב בניין ברחוב יעבץ בירושלים הגיע להכרעה, כאשר בית המשפט דוחה את תביעתו של יזם הפרויקט למחוק הערות אזהרה שמנעו ממנו למכור את חלקו, ומותח ביקורת נוקבת על התנהלותו שהובילה לשיתוק העסקה כולה. בפסק הדין, קיבל בית המשפט חלקית את תביעתו של אחד המשקיעים, והכיר בבעלותו הבלעדית על הקומה החמישית בבניין ובזכותו לקבל את דמי השכירות שנאספו ממנה לאורך השנים.
פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי כבוד השופטת חגית מאק-קלמנוביץ ב-11 ביולי 2022, שופך אור על סכסוך נדל"ן סבוך ורב-צדדי סביב נכס ברחוב יעבץ 6 בירושלים. הפרשה, שהחלה כעסקת השקעה מבטיחה לרכישת קומה קיימת וקידום בניית קומות נוספות, הידרדרה לסדרת תביעות ותביעות שכנגד בין היזם, אריאל משה, לבין קבוצות המשקיעים שגייס. בית המשפט דחה את תביעתו העיקרית של משה, מתח ביקורת על התנהלותו, וקבע הכרעות משמעותיות לגבי חלוקת הזכויות בנכס השנוי במחלוקת.
תחילתה של הפרשה ביוזמה של אריאל משה לרכוש את הקומה החמישית בבניין, הכוללת שתי יחידות דיור מניבות שכירות, ולפעול לקבלת היתרים לבניית שלוש קומות נוספות. משה, שעמד מאחורי רכישת הנכס תמורת 2,000,000 שקלים, הכניס כשותפים מספר קבוצות משקיעים בתנאים שונים. אולם, החלום על הרחבת הבניין והרווחים העתידיים לא התממש. תוכניות הבנייה לא קודמו, לא אושרה תב"ע חדשה, ובפועל הנכס נותר במצבו המקורי. לאורך כל התקופה, דמי השכירות מהיחידות בקומה החמישית שולמו לתובעים, משפחת משה.
הסכסוך החל לבעבע כאשר קשיים במימון ועיקולים שהוטלו על חלקו של אריאל משה בנכס מנעו מהמשקיעים האחרים לקבל משכנתאות ולהמשיך במימון הפרויקט. בשל כך, שניים מהמשקיעים, רומן צם ועו"ד אביתר שרגאי, רשמו הערות אזהרה הדדיות על הנכס כדי למנוע ממשה למכור את חלקו לצד שלישי ולפגוע בזכויותיהם. בתגובה, הגישו אריאל ובנו אופיר משה תביעה לביטול הערות אזהרה אלו, בטענה שהנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות וגרמו להם נזקים.
בפסק דין מנומק ומפורט, דחתה השופטת מאק-קלמנוביץ את תביעת משפחת משה מכל וכל. היא קבעה כי רישום הערות האזהרה היה צעד לגיטימי של הנתבעים להגנה על השקעתם. השופטת מתחה ביקורת חריפה על אריאל משה, וציינה כי הוא "הרוח החיה מאחורי העסקה" אך לא הציג ולו ראיה אחת לפעולה שנקט לקידום הבנייה. יתרה מכך, נקבע כי העיקולים הרבים שהוטלו על חלקו בנכס היו גורם מרכזי בשיתוק העסקה. "התוצאה היא שהתובעים, אריאל ואופיר משה, הפרו את התחייבויותיהם כלפי המשקיעים האחרים", כתבה השופטת, "בעוד משה נהנו מהכנסות קבועות מדמי השכירות במשך שנים, הרי שיתר המשקיעים לא זכו להכנסה או להנאה כלשהי מפרי השקעתם".
במקביל נדונו שתי תביעות שכנגד. תביעתם של אביתר ונופך שרגאי ביקשה לקבוע כי חלקם בקומה החמישית עומד על 42.5% בהתאם לחלקם היחסי בתמורה ששילמו. תביעה זו נדחתה. השופטת קבעה כי ההסכמים שנחתמו, ובמיוחד הסכם השיתוף האחרון מיום 5.4.11, קובעים באופן מפורש וחד-משמעי כי "כל הזכויות בקומה 5 הבנויה שייכים בלעדית לבדרי" (שאת זכויותיו רכש רומן צם), בעוד שזכויותיה של קבוצת שרגאי היו בקומות העתידיות (6 ו-7) שכלל לא נבנו. טענותיהם של שרגאי כי הוטעו על ידי משה נדחו, בין היתר בנימוק שבחרו להתקשר בעסקה ללא ייעוץ משפטי ו"ישנו על זכויותיהם" במשך שנים.
התביעה שכנגד השנייה, שהוגשה על ידי רומן צם זכתה להצלחה חלקית ומשמעותית. צם תבע לבטל הערת אזהרה שאופיר משה רשם על זכויותיו, בטענה שהיא נרשמה מכוח הסכם מכר שבוטל ולא יצא לפועל. בית המשפט קיבל טענה זו והורה על מחיקת הערת האזהרה, לאחר שהוכח כי משפחת משה אכן לא שילמה את התמורה עבור רכישת חלקו של צם. בנוסף, קיבל בית המשפט את טענתו של צם כי הוא בעל הזכויות הבלעדי בקומה החמישית, ועל כן זכאי ליהנות מפירותיה. השופטת הורתה למשפחת משה להעביר לצם דין וחשבון מלא על כל דמי השכירות שנגבו מהדירות בקומה החמישית מאז תחילת ההתקשרות. בקשתו של צם לצו עשה שיחייב את משה לבנות את הקומות הנוספות נדחתה, בנימוק שהאפשרות להמשך ביצוע העסקה "אינה נראית ריאלית" נוכח היחסים העכורים בין הצדדים.
בסיכום פסק הדין, חייבה השופטת את התובעים, אריאל ואופיר משה, בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח לכל אחת מקבוצות הנתבעים, תוך שהיא מציינת את התנהלותם הלא ראויה, כולל שימוש בכינויי גנאי כלפי הנתבעים.
ת"א 20219-05-16
