ניצחון לדיירי "המגדל" בקטמון: הקבלן חויב לפנות "אולם דיירים" עליו השתלט ולשלם מאות אלפי שקלים
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי מנהל חברת "אחים חסיד" השתלט שלא כדין על כ-130 מ"ר של רכוש משותף בפרויקט היוקרה "גני ציון". תביעת המיליונים הנגדית שהגישה החברה נגד הדיירים נדחתה ונקבע כי היא מהווה "תביעת השתקה מובהקת".
בית המשפט המחוזי בירושלים פסק לאחרונה לטובת דיירים בפרויקט היוקרה "המגדל" בשכונת קטמון בירושלים, בתביעה שהגישו נגד חברת הבנייה "אחים חסיד" ומנהלה, שרון חסיד. בפסק דין מפורט שניתן ב-8 ביוני 2022 , השופט אלכסנדר רון קיבל את טענתם המרכזית של הדיירים, לפיה חסיד, המתגורר בעצמו בבניין, השתלט שלא כדין על שטח משותף רחב ידיים המכונה "אולם הדיירים". בית המשפט הורה לחסיד לסלק את ידו מהשטח בתוך 45 יום, וחייב אותו ואת החברה לשלם לדיירים פיצויים והוצאות משפט בסך כולל של מאות אלפי שקלים.
הסכסוך המשפטי החל כאשר נציגות הבית המשותף ועשרות מרוכשי הדירות בבניין, הממוקם ברחוב אליעזר הגדול 6, הגישו תביעה נגד החברה היזמית ומנהלה. התביעה כללה שלוש טענות מרכזיות. הראשונה, והמרכזית שבהן, הייתה השתלטות הנתבעים על רכוש משותף, ובכלל זה "אולם הדיירים" ובריכת שחייה, שהפכו לשימושם הפרטי. השנייה עסקה באי-תשלום דמי ועד בית עבור השימוש בשטחים אלה ותשלום בחסר עבור דירות שטרם נמכרו. העילה השלישית, שעסקה בליקויי בנייה חמורים ברכוש המשותף, הוסדרה מול חברת "דניה סיבוס", הקבלן המבצע, עוד בטרם מתן פסק הדין.
לטענת הדיירים, לאחר מסירת הדירות, הנתבעים החלו להשתלט על חלקים נרחבים מהרכוש המשותף. באופן ספציפי נטען כי הנתבעים השתלטו על "אולם הדיירים" הממוקם בקומת הביניים, ביצעו בו שינויים והפכו אותו לאולם פרטי לאירועים משפחתיים. התובעים טענו כי הוצאות השימוש הפרטי הזה הוטלו על כלל דיירי הבניין.
הנתבעים, מצידם, טענו כי הסכמי המכר שנחתמו עם הדיירים אפשרו לחברה להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות אחרות. הם הדגישו את מעמדו העליון של החוזה הכתוב על פני כל הבטחה או מצג שניתנו בעל פה. עוד טענו כי לא ניתן לראות בחוזים אלו "חוזים אחידים" שיש בהם תנאים מקפחים, שכן כל רוכש ניהל משא ומתן פרטני ואף נחתמו הסכמי שינויים.
השופט רון דחה את טענת הדיירים כי מדובר בחוזים אחידים. הוא ציין כי הרוכשים העידו שניהלו משא ומתן באמצעות עורכי דין מטעמם וכי נערכו שינויים בהסכמים. עם זאת, ובנקודה זו טמון לב פסק הדין, קבע השופט כי יש לפרש בצמצום את הסעיף בחוזה המתיר לחברה להוציא חלקים מהרכוש המשותף. הוא הסביר כי סעיף זה נועד לאפשר לקבלן להצמיד שטחים כמו חניות או מחסנים שטרם נמכרו, לדירות שיימכרו בעתיד. "מכאן ועד המסקנה שניתן על יסוד סעיף זה לנגוס בכ- 130 מטר של רכוש משותף מובהק, רחוקה הדרך עד מאד", כתב השופט בפסק הדין.
השופט מצא ראיות חד משמעיות להשתלטות של שרון חסיד על שטח משותף בגודל של כ-130 מ"ר. הוא התבסס בין היתר על עדותו של חסיד עצמו, שלא הכחיש שבמקום הותקנו מקלחת ובידה, וכי הוא משמש לאירועים של החברה ולשימושו האישי. "קיימות ראיות חד משמעיות להשתלטות מצד הנתבע 2 על שטח השייך לרכוש המשותף… ושלא כדין", קבע השופט.
בנוסף, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בסך 4.5 מיליון ש"ח נגד הדיירים בגין לשון הרע, בעקבות כתבה עיתונאית שסיקרה את הגשת התביעה. השופט דחה את התביעה שכנגד מכל וכל, וקבע כי היא מהווה "תביעת השתקה" קלאסית. הוא ציין כי התביעה הוגשה ללא תשתית ראייתית מינימלית, בסכום מופרך, ועל ידי תאגיד חזק כלפי לקוחותיו החלשים ממנו. "התביעה שכנגד עונה על מלוא רכיבי הפסיקה הנדרשים כדי להגדיר תובענה כתביעת השתקה", פסק השופט.
בסופו של דבר, פסק בית המשפט כי על הנתבע 2, שרון חסיד, לפנות את השטח המשותף שעליו השתלט. בנוסף, הוא חויב לשלם לדיירים דמי שימוש ראויים בסך 18,200 ש"ח עבור התקופה שעד הגשת התביעה. כמו כן, הנתבעים, ביחד ולחוד, חויבו לשלם לדיירים הוצאות משפט בסך כולל של 300,000 ש"ח, כאשר 250,000 ש"ח מתוכם נפסקו כ"הוצאות לדוגמא" בגין הגשת תביעת ההשתקה.
ת"א 58400-12-14
