עורכי דין ויזם יפצו משקיעים ב-5.58 מיליון ש"ח: פסק דין חושף רשלנות והסתרה בפרויקט נדל"ן שקרס
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי עורכי דין משני צדי המתרס, וכן יזם הפרויקט, התרשלו והסתירו מידע קריטי מקבוצת חברים שהשקיעה מיליונים בפרויקט הרחבה ביישוב שריגים-ליאון ואיבדה את כל כספה. עם זאת, נקבע גם אשם תורם למשקיעים עצמם.
בפסק דין מקיף ומנומק, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי קבוצת משקיעים, שאיבדה כ-5.8 מיליון שקלים בפרויקט נדל"ן ביישוב שריגים-ליאון שקרס, תפוצה בסכום של כ-5.58 מיליון שקלים. פסק הדין, שניתן ב-31 ביולי 2022 על ידי השופט אריה רומנוב, מטיל את האחריות הכספית על עורך הדין של היזם, עורך הדין שייצג את המשקיעים, והיזם עצמו, תוך שהוא קובע כי כל הצדדים, כולל התובעים, תרמו לנזק.
הפרשה החלה כאשר קבוצת חברים, שכללה את אסף דור, רן גוט, טל רייך, אורן גפן, אסף קול, ענבר אלתר ואורי גפר-דור, התפתתה להשקיע בפרויקט הרחבה שאותו יזם איש הנדל"ן רוני בן יהודה באמצעות חברתו, "שריגים ליאון בע"מ". הרקע לעסקה היה מצוקת מזומנים קשה אליה נקלעה קבוצת החברות של בן יהודה. הוא הציע לאסף קול, שהיה עמו בקשרי חברות ועסקים, הזדמנות יוצאת דופן: רכישת מגרשים בפרויקט במחיר עלות, בתמורה לתשלום מלוא הסכום באופן מיידי ומראש. הכסף, כך הובהר, נדרש באופן דחוף לצרכיו העסקיים השונים של בן יהודה, ולאו דווקא לקידום פרויקט שריגים עצמו.
התובעים, שראו בעסקה הזדמנות להפקת רווחים נאים ומהירים, הסכימו לתנאים. בחמישה הסכמים שונים הם העבירו לבן יהודה סכום כולל של 5.8 מיליון שקלים, כאשר הבטוחה היחידה שקיבלו הייתה ערבותו האישית של בן יהודה. הם ויתרו במודע על מנגנוני הגנה מקובלים, כמו הפקדת הכספים בחשבון נאמנות, מתוך הבנה שמהות העסקה היא הזרמת מזומנים מיידית ליזם.
הפרויקט עצמו, שהיה תלוי בהקצאת קרקעות ממנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י), נקלע למשבר קטלני. בעוד שהיזם והמשקיעים פעלו תחת ההנחה כי יוקצו לפרויקט בין 64 ל-70 מגרשים, בספטמבר 2011 הודיע המנהל כי יוקצו 44 מגרשים בלבד. שינוי דרמטי זה הפך את הפרויקט ללא כדאי כלכלית והוביל לקריסתו המוחלטת. כתוצאה מכך, למעט תובע אחד שתבע את בן יהודה בנפרד והצליח להשיב את כספו, יתר התובעים איבדו את כל השקעתם.
בעקבות קריסת הפרויקט, הגישו המשקיעים תביעת רשלנות מקצועית לא נגד היזם, אלא נגד שני עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקאות.
הנתבע הראשון, עו"ד ליאור רוב, שייצג את היזם בן יהודה, טען להגנתו כי כמעט ולא היה לו קשר לעסקאות הספציפיות עם התובעים. לטענתו, היזם, התובעים ועורכם דינם פעלו "מאחורי גבו", בידיעה שהוא לא היה מאשר עסקאות כאלה, אשר לדבריו היו מנוגדות להסכם המימון של הפרויקט עם חברת "מניף".
הנתבע השני, עו"ד יורם רוט, שייצג את התובעים, טען כי לקוחותיו, ובראשם אסף קול, היו משקיעים מנוסים שהבינו היטב את הסיכונים הגבוהים הכרוכים בעסקה. לטענתו, הוא הזהיר אותם, אך הם בחרו במודע לוותר על בטוחות מקובלות תמורת הסיכוי לרווח גבוה.
השופט רומנוב דחה בפסק דינו חלק ניכר מטענות ההגנה של עורכי הדין. באשר לעו"ד ליאור רוב, השופט קבע כי טענתו בדבר חוסר מעורבות אינה אמינה. בית המשפט קיבל את עדותו של התובע אסף קול, לפיה התקיימה פגישה מכוננת במשרדו של עו"ד רוב, שבה הוצגה העסקה. נקבע כי עו"ד רוב ניסח את טיוטות ההסכמים הראשונות וידע היטב שהעסקאות עם התובעים עומדות בסתירה להתחייבויות של חברת שריגים כלפי המממנת "מניף". השופט קבע כי עו"ד רוב בחר להסתיר את מעורבותו מחשש שהדבר יסכן את הפרויקט כולו, ובכך הפר את חובתו כלפי התובעים ולא גילה להם מידע מהותי שהיה בידיו.
באשר לעו"ד יורם רוט, השופט קבע כי הוא אכן התרשל, אך לא בכך שלא הזהיר מפני הסיכונים העסקיים, אותם התובעים הכירו ולקחו על עצמם במודע. רשלנותו, כך נקבע, הייתה בכך שלא דרש לעיין בהסכם המימון שבין היזם לחברת "מניף". אילו היה עושה זאת, היה מגלה את הבעייתיות המשפטית והסתירה בין ההסכמים, והיה עליו להתריע על כך בפני לקוחותיו. "עיון ובדיקת מסמכים משפטיים והסכמים מצויים באחריותו של עורך הדין", קבע השופט.
עם זאת, השופט מצא לנכון להטיל על התובעים עצמם "אשם תורם" בשיעור של 17.5%. נקבע כי נציגם, אסף קול, היה בעל ניסיון והבנה בעסקאות מקרקעין, וכי כל מסמכי הפרויקט, כולל הסכם המימון הבעייתי, הועמדו לעיונו אך הוא בחר שלא לבדוק אותם לעומק.
בסופו של דבר, חולקה האחריות לנזק בסך 5,582,122 ש"ח (לאחר ניכוי אשם תורם) באופן הבא: עו"ד ליאור רוב והיזם רוני בן יהודה יישאו כל אחד ב-32.5% מהנזק, עו"ד יורם רוט יישא ב-17.5%, והיתרה, 17.5%, נובעת כאמור מהאשם התורם של התובעים. כמו כן, בית המשפט קיבל את הודעת צד ג' של עו"ד רוט נגד חברת הביטוח שלו, "מגדל", וקבע כי סירובה להעניק לו כיסוי ביטוחי היה בלתי מוצדק.
ת"א 19394-02-14
