תביעת 30 מיליון שקל על הפקעת קרקע לכביש 1 הסתיימה בפיצוי של כ-115 אלף שקל בלבד
לאחר מאבק משפטי שארך כשש שנים וכלל טעות בזיהוי החלקה, דחה בית המשפט המחוזי בירושלים את תביעתה של אביגיל חיים לפיצוי עתק בגין הפקעת קרקע לטובת הרחבת כביש מספר 1. השופט אהרן פרקש קבע כי שווי הקרקע ייקבע לפי ייעודה החקלאי בפועל ולא לפי פוטנציאל בנייה שלא היה קיים, ומתח ביקורת על התנהלות התובעת.
בפסק דין מפורט שניתן ב-28 באוגוסט 2022, בבית המשפט המחוזי בירושלים, הביא נשיא בית המשפט, השופט אהרן פרקש, לסיומה סאגה משפטית מורכבת ורבת שנים. תביעה שהחלה בדרישה לקרקע חלופית או פיצויים בסך 30 מיליון שקלים בגין הפקעת מקרקעין לצורך פרויקט שדרוג כביש מספר 1, הסתיימה בפסיקת פיצויים בסך של 115,378 שקלים בלבד. פסק הדין מדגיש את חשיבותן של הראיות החוזיות והמצב התכנוני בקביעת שווי פיצויי הפקעה.
הפרשה החלה עם הודעת ההפקעה שפורסמה ב-1 בפברואר 2011. במסגרת תוכנית תת"ל 16 להרחבת כביש 1 בקטע שער הגיא-ירושלים, הופקעו 3,381 מ"ר מחלקה 8 בגוש 30338 במוצא. זכויות החכירה בקרקע זו הוחזקו באותה עת על ידי הנתבע, אריאל טל. התובעת, אביגיל חיים, קיבלה את הזכויות בקרקע ממר טל, בעלה לשעבר, במסגרת פסק דין למזונות שניתן בבית המשפט לענייני משפחה במאי 2014, כשלוש שנים לאחר שהקרקע כבר הופקעה ותקופת החכירה המקורית פגה.
במהלך ניהול התיק, שהחל בשנת 2016, התגלתה טעות מהותית בכתב התביעה המקורי, אשר התייחס לחלקה שגויה. רק במחצית השנייה של שנת 2021, לאחר כמעט שש שנים של דיונים, תוקן כתב התביעה כדי להתייחס לחלקה הנכונה. המדינה טענה כי התנהלות זו של התובעת ושל מר טל נגועה בחוסר תום לב, וכי מר טל היה מודע לזיהוי הנכון של החלקה לאורך כל הדרך.
עיקר המחלוקת נסב סביב הגדרת זכויותיו של מר טל בקרקע ושווין. התובעת טענה כי יש להתייחס לקרקע כאל "נחלה" או "משק חקלאי" , בהתבסס על חוזה חכירה מקורי משנת 1963 שנחתם עם חוכר קודם בשם ראובן סומך. חוזה זה כלל, לטענתה, זכות להקמת בית מגורים, מה שהופך את הקרקע לשוות ערך רב. היא טענה כי שינוי מטרת החכירה בחוזה מאוחר יותר, משנת 1980, ל"קרקע חקלאית לעיבוד" בלבד, נעשה על ידי המינהל באופן שרירותי וחסר תוקף. על בסיס זה, חוות הדעת של השמאי מטעמה העמידה את שווי הקרקע על כ-10 מיליון שקלים , והתביעה הועמדה על 30 מיליון שקלים.
מנגד, הנתבעות – מדינת ישראל וחברת נתיבי ישראל – דחו את הטענות מכל וכל. הן טענו כי מר טל רכש את זכויותיו בשנת 1991 מחוכר בשם ניסים נזיר, וההסכם התבסס במפורש על חוזה החכירה של נזיר מ-1980, שהגדיר את הקרקע לעיבוד חקלאי של "מטעי בעל או בהשקאת עזר" בלבד. הן הדגישו כי אדם אינו יכול למכור יותר זכויות ממה שיש לו, ולכן חוזה סומך מ-1963 כלל אינו רלוונטי. יתרה מכך, המצב התכנוני של הקרקע מעולם לא איפשר בנייה למגורים, שכן היא יועדה ל"ייעור".
השופט פרקש קיבל במלואה את עמדת המדינה ונתיבי ישראל. הוא קבע כי זכויותיו של הנתבע טל נגזרות אך ורק מההסכם שעליו חתם, אשר הגדיר את הקרקע כחקלאית. הוא דחה מכל וכל את חוות הדעת השמאית מטעם התובעת, לאחר שהשמאי, אבנר גרון, הודה בחקירתו הנגדית כי חוות דעתו מבוססת על ההנחה השגויה שמדובר ב"נחלה", ואמר: "אם יסתבר שזה לא חכירה של נחלה זרוק את השומה לפח". השמאי אף הסכים למחוק מחוות דעתו את כל הפרקים שעסקו ברקע התכנוני ובעסקאות השוואה, לאחר שהתברר כי אינם רלוונטיים.
בניגוד לכך, השופט אימץ את חוות הדעת של השמאית מטעם נתיבי ישראל, איריס ישראלי, שקבעה את שווי הקרקע בהתבסס על ייעודה החקלאי וייעוד הייעור. על פי הערכתה, שווי הקרקע שהופקעה, כולל 18 עצי פרי וזית, עמד על 89,763 שקלים נכון למועד ההפקעה. השופט הורה לנתיבי ישראל לשלם לתובעת סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום ההפקעה.
השופט קבע כי על אף שהזכויות הועברו לתובעת לאחר ההפקעה, היא זכאית לקבל את הפיצוי, שכן זוהי הזכות החליפית שנותרה בידי מר טל. עם זאת, התביעה נגד המדינה נדחתה, והתובעת חויבה לשלם למדינה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 שקלים. מנגד, חברת נתיבי ישראל חויבה לשלם לתובעת את הפיצוי וכן שכר טרחת עורך דין בסך 20,000 שקלים. בפסיקת ההוצאות, ציין השופט כי התחשב בהתנהלותה של התובעת ב"הליך ארוך ומסורבל שרובו שלא לצורך".
ת"א 12404-03-16
