בית המשפט דחה את תביעתו של חוכר נגד רשות מקרקעי ישראל: "לא הוכיח ששילם דמי היוון עבור שתי יחידות דיור"
בפסק דין שניתן לאחרונה, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את תביעתו של לסלי משה סלוצקין, איש עסקים, נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). התובע טען כי שילם את מלוא דמי ההיוון עבור שני בתים שבנה על קרקע בפתח תקווה עוד בשנת 1997, ועל כן הרשות אינה זכאית לגבות ממנו דמי חכירה מוגדלים. השופטת עינת רביד קיבלה את עמדת הרשות, קבעה כי דמי ההיוון שולמו עבור יחידת דיור אחת בלבד, וחייבה את התובע בהוצאות משפט בסך 60,000 ש"ח.
הסאגה המשפטית, שהגיעה לסיומה בפסק דין מפורט ב-20 באפריל 2025 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, עוסקת במקרקעין ברחוב תורה ועבודה 6 בפתח תקווה. את הפרשה, שהחלה עוד בשנות ה-90, ניתן לתאר כמסכת ארוכה של הליכים משפטיים, טענות לזיוף, ופרשנויות חוזיות סותרות.
שורשי המחלוקת נטועים בשנת 1993, כאשר סלוצקין רכש את זכויות החכירה בנכס, שעליו הייתה בנויה דירה אחת. בשנת 1997, החל תהליך בנייה שבסופו הוקמו על הקרקע שתי יחידות דיור נפרדות. בלב המחלוקת עומדת השאלה המרכזית: האם בשנת 1997 הוגשה לרשות בקשה לאישור בניית יחידה אחת, או שתי בקשות נפרדות לשתי יחידות. סלוצקין טען כי הגיש שתי בקשות, בעוד שהרשות טענה כי הוגשה בקשה אחת בלבד, והבקשה השנייה, הנושאת את שמו של סלוצקין, היא מסמך מזויף שהתגלה לה רק בשנת 2002.
באותה שנה, 1997, בוצעו שני תשלומים לרשות. הראשון, בסך 16,310 ש"ח, תואר כ"דמי היוון". השני, בסך 30,639.16 ש"ח, תואר כ"דמי היתר היוון-תוספ". סלוצקין טען בתביעתו הנוכחית כי התשלום הראשון היוון את היחידה המקורית, והשני היוון את היחידה הנוספת. לשיטתו, שני התשלומים יחד כיסו את היוון הקרקע במלואה, ולכן אין לחייבו בדמי חכירה מוגדלים.
מנגד, רשות מקרקעי ישראל הציגה גרסה שונה לחלוטין. לטענתה, התשלום הראשון אכן היה דמי היוון בשיעור 3.75%, אך הוא נועד ליחידת דיור אחת בלבד בגודל של 160 מ"ר. התשלום השני, לטענת הרשות, לא היה עבור יחידה נוספת, אלא היווה דמי היתר מהוונים בשיעור 51% עבור תוספת בנייה קטנה של 12.3 מ"ר ליחידה המקורית. לפיכך, לטענת הרשות, רק יחידה אחת בנכס מהוונת, בעוד היחידה השנייה אינה מהוונת ומחויבת בדמי חכירה שנתיים מוגדלים.
השופטת רביד ניתחה בפסק הדין את ההיסטוריה המורכבת של ההליכים בין הצדדים. היא ציינה כי בעבר התנהל הליך משפטי אחר, שהגיע עד לערעור בבית המשפט המחוזי בשנת 2011. באותו הליך, בית המשפט קיבל את טענת סלוצקין כי הרשות לא הייתה רשאית לגבות ממנו "דמי היתר" בסך 214,724 ש"ח ששולמו תחת מחאה בשנת 2003 , וקבע כי לפי חוזה החכירה המקורי, הסנקציה על בנייה נוספת היא תשלום "דמי חכירה מוגדלים" בלבד. בעקבות פסק דין זה, הרשות השיבה לסלוצקין את הכסף, אך החלה לחייבו בדמי חכירה מוגדלים עבור היחידה השנייה, שלטענתה חדלה להיות מהוונת עם השבת הכספים.
בפסק הדין הנוכחי, השופטת רביד דחתה את טענתו המרכזית של סלוצקין לקיומו של "השתק פלוגתא" – טענה לפיה בית המשפט בהליך הקודם כבר קבע כעובדה מוסכמת שהוגשו שתי בקשות להיתרי בנייה בשנת 1997. השופטת קבעה כי סוגיית מספר הבקשות לא הייתה הפלוגתא המרכזית שהוכרעה באותו הליך, ולכן הרשות אינה מושתקת מלהעלות את טענותיה בעניין זה כעת.
לאחר שקבעה כי הנטל להוכיח את תשלום ההיוון עבור שתי היחידות מוטל על סלוצקין, מצאה השופטת כי הוא לא עמד בנטל זה. היא הצביעה על מספר קשיים בגרסתו, ביניהם העובדה שהבקשה השנייה להיתר הוגשה לכאורה על שמו, למרות שבאותה עת הוא טרם היה רשום כחוכר בנכס , וכן העובדה שחתימת הרשות על הבקשה נושאת תאריך המוקדם למועד התשלום, דבר שאינו סביר.
השופטת קיבלה את החישוב שהציגה הרשות כסביר ומתיישב עם המסמכים. היא קבעה כי החישובים שהוצגו על ידי עדת הרשות, הגב' ג'ולי רכטמן , הוכיחו כי התשלומים משנת 1997 תאמו במדויק היוון של יחידה אחת בגודל 160 מ"ר ותשלום דמי היתר עבור תוספת בנייה של 12.3 מ"ר. גם חוות הדעת השמאית שהגיש התובע לא סייעה לו, לאחר שהשמאי אישר בחקירתו הנגדית כי הסכום השני ששולם תאם לדמי היתר עבור תוספת של כ-12.5 מ"ר ושטחי שירות.
טענה חלופית שהעלה סלוצקין, לפיה היה זכאי ליהנות מהוראת אגף של הרשות משנת 1999 שאפשרה תשלום דמי היוון מופחתים של 3.75% על יחידה נוספת, נדחתה גם היא. השופטת קבעה כי במועד הרלוונטי סלוצקין לא היה החוכר הרשום בנכס, ולכן הרשות לא הייתה מחויבת כלפיו.
לאור כל האמור, התביעה נדחתה במלואה. השופטת רביד קבעה כי התובע לא הוכיח ששילם דמי היוון עבור שתי היחידות, ומשכך, החלטת הרשות לחייבו בדמי חכירה מוגדלים עבור היחידה הנוספת, שאינה מהוונת, היא כדין. כמו כן, נדחתה בקשתו להצהיר על זכאותו לרכוש את הבעלות המלאה במקרקעין.
ת"א 27814-07-21
