פסק דין דרמטי: ביהמ"ש ביטל חוב של כ-700 אלף שקל למשפחה שפלשה לנכס עקב מחדל רשות הפיתוח
חרף העובדה שקבע כי על המשפחה לפנות את הנכס אליו פלשה, מתח בית המשפט המחוזי ביקורת נוקבת על התנהלות רשות הפיתוח, אשר ידעה על החזקתם בנכס במשך שנים רבות ונמנעה מלפעול. בשל כך, קבע בית המשפט, יש לראות במשפחה כמי שהחזיקה בנכס כ"בת רשות מכללא", וביטל את חיובה הרטרואקטיבי בדמי שימוש.
בפסק דין תקדימי ויוצא דופן, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו חלקית את ערעורם של בני משפחת קסאס, וביטל חיוב כספי בסך 709,380 שקלים שהושת עליהם בערכאה קודמת. זאת, למרות שדחה את ערעורם בנוגע לדרישת הפינוי מהנכס. ההחלטה הדרמטית נשענת על דוקטרינת "רישיון מכללא", אותה העלה בית המשפט מיוזמתו, וזאת בשל "שתיקתה" רבת השנים של רשות הפיתוח, שלא פעלה נגד המשפחה על אף שידעה, או שהיה עליה לדעת, על מגוריהם בנכס.
הפרשה המורכבת החלה בתביעה שהגישה רשות הפיתוח, באמצעות פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי), נגד בני המשפחה – אחמד, זוהייר וסמירה קסאס. התביעה, שהוגשה לבית משפט השלום, עסקה בשתי יחידות דיור במקרקעין ברחוב הראובני בתל אביב-יפו. לגבי יחידה אחת, המכונה "יחידה 2", נטען כי המשפחה פלשה אליה לאחר פטירת האם, שהחזיקה בהסכמי שכירות על חלקים ממנה. לגבי יחידה אחרת, "יחידה 4", נטען כי המשפחה פלשה אליה במועד לא ידוע, ואף ביצעה בה תוספות בנייה. הרשות עתרה לפינוי המשפחה משתי היחידות ולחיובם בדמי שימוש ראויים.
בני המשפחה, מצידם, טענו כי אינם פולשים. לגבי יחידה 4, טענו כי אם המשפחה המנוחה התגוררה בה מכוח הסכם שכירות, ואחד הבנים, אחמד, אשר התגורר עמה מיום היוולדו, זכאי למעמד של "דייר ממשיך".
בית משפט השלום קיבל את התביעה באופן חלקי. הוא דחה את תביעת הפינוי מיחידה 2 , אך קיבל אותה במלואה בנוגע ליחידה 4. בית המשפט קבע כי המשפחה לא הוכיחה כל זכות חוקית ליחידה זו. בנוסף, ועל סמך חוות דעת שמאית, חייב את המשפחה בתשלום דמי שימוש בסך 709,380 שקלים עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. על החלטה זו, הנוגעת לפינוי מיחידה 4 ולחיוב הכספי, הגישה המשפחה ערעור לבית המשפט המחוזי.
בערעורם, טענו בני המשפחה, באמצעות עורכת הדין שרה פינקו, כי בית משפט קמא שגה כאשר קבע כי אין להם זכויות של דיירות מוגנת ביחידה 4. הם הציגו מסמכים ושוברי תשלום שלטענתם מוכיחים תשלום דמי שכירות עבור יחידה זו. עם זאת, בית המשפט המחוזי דחה טענות אלו באופן נחרץ. בפסק הדין התבררה נקודה מכרעת: קיים פער בין סימון היחידות במערכות המחשוב של רשות הפיתוח (עמידר) לבין סימונן בתשריט הפיזי של הנכס. כפי שהעיד נציג הרשות, "יחידה 4" במערכת המחשב היא למעשה "יחידה 2" בתשריט. כתוצאה מכך, כל הראיות שהציגה המשפחה, כגון דו"חות ושוברים הנושאים את הכותרת "יחידה 4", התייחסו בפועל ליחידה 2, שבה זכויותיהם לא היו במחלוקת, ולא סייעו להם לבסס כל זכות ביחידה 4 הפיזית. לפיכך, קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בהחלטת הפינוי מיחידה 4.
אולם, כאן חלה תפנית דרמטית בעלילה. השופטת עידית ברקוביץ, שכתבה את פסק הדין, סברה כי לא היה מקום לחייב את המשפחה בדמי שימוש כלל, וזאת עד למועד הגשת התביעה נגדם. השופטת ציינה כי המשפחה טוענת להחזקה רבת שנים בנכס, טענה שלא נסתרה ואף התקבלה על ידי בית המשפט קמא. מנגד, רשות הפיתוח, שידעה או שהיה עליה לדעת על מגורי המשפחה בנכס, "שתקה ולא פעלה לפנותם ממנה אלא עם הגשת התביעה".
במצב דברים זה, קבעה השופטת, יש לראות במשפחה כבעלת "רישיון מכללא" בנכס. רישיון זה אינו מקנה זכות קניינית במקרקעין, אך הוא נוצר מכוח הסכמה שבשתיקה של בעל הנכס. "ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין", נכתב בפסק הדין. רישיון זה, על פי ההלכה, מהווה טענת הגנה מפני תביעה על הסגת גבול וחשוב מכך – מפני דרישה לתשלום דמי שימוש עבור התקופה שבה היה בתוקף. הרישיון מתבטל ברגע שבעל הנכס מגלה את דעתו שאינו מעוניין בהמשך השימוש – ובמקרה זה, עם הגשת תביעת הפינוי. לכן, קבע בית המשפט, זכותה של הרשות לדמי שימוש קמה רק מיום הגשת התביעה ואילך, והחיוב הרטרואקטיבי בטל.
באופן חריג, בית המשפט העלה את טענת הרישיון מיוזמתו, שכן המשפחה כלל לא טענה זאת בעצמה. השופטת ברקוביץ נימקה זאת בצורך לעשות צדק ובפערי הכוחות המובנים בין האזרחים לבין רשות הפיתוח. "ההצדקה לעשות שימוש באפשרות להעלאת טענה יזומה על ידי בית המשפט גוברת כאשר קיימים פערי כוחות בין הצדדים", קבעה.
פסק הדין ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בתאריך 21 באפריל 2025. את חוות הדעת המרכזית כתבה השופטת עידית ברקוביץ, בהסכמת אב בית הדין, השופט יונה אטדגי, והשופטת טל לוי-מיכאלי.
ע"א 9438-05-24
