בית המשפט קבע: נכס שבנייתו לא הושלמה ואינו ראוי למגורים לא ייהנה מהטבות מס במכירתו
ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין דחתה ערר שהגיש כונס נכסים על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין שלא להכיר בנכס בנווה צדק כדירת מגורים מזכה. נקבע כי הנכס, שנמכר תמורת 11.45 מיליון ש"ח, לא עמד בתנאי החוק לקבלת פטור ממס שבח, שכן בנייתו מעולם לא הושלמה, היו חסרים בו מתקנים חיוניים, והוא לא היה ראוי למגורים.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, דחתה לאחרונה ערר שהוגש על ידי כונס נכסים בשמו של בעל נכס בשכונת נווה צדק בתל אביב, וקבעה כי הנכס אינו זכאי להטבות המס הניתנות במכירת "דירת מגורים מזכה". פסק הדין, שניתן ב-30 במרץ 2025, על ידי יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, וחברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח יהושע ביליצקי, שם סוף למחלוקת ארוכת שנים בין כונס הנכסים לבין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.
הסוגיה המרכזית שעמדה בלב הערר הייתה האם הנכס, שנמכר במסגרת הליכי הוצאה לפועל תמורת סכום של 11,450,000 ש"ח, עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה" בחוק מיסוי מקרקעין. הכרה כזו הייתה מאפשרת לבעל הנכס ליהנות מפטור חלקי ממס שבח ומהטבות מיסוי משמעותיות. ואולם, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הנכס אינו עונה כלל על ההגדרה הבסיסית של "דירת מגורים", שכן בנייתו מעולם לא הושלמה, לא התקבל עבורו טופס 4, והיו חסרים בו מתקנים חיוניים למגורים, כגון כלים סניטריים ומטבח.
מנגד, כונס הנכסים, עו"ד שמואל גלינקא, שייצג את בעל הנכס, מר אפרים אוריון, טען כי הנכס עומד במבחן הפוטנציאל הממשי לשמש למגורים. לטענתו, הנכס נבנה כבית מגורים על פי היתר בנייה, מצוי בלב שכונת מגורים, שולמה בגינו ארנונה למגורים, ואף שימש בעבר למגורים לתקופה קצרה.
בית המשפט, לאחר שבחן את הראיות והעדויות, קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין במלואה ודחה את הערר. בפסק דין מפורט ומנומק, קבעה השופטת סרוסי כי התנאי הבסיסי וההכרחי להכרה בנכס כ"דירת מגורים" הוא שבנייתו הושלמה – תנאי שלא התקיים במקרה זה.
מהראיות עלה כי בניית הנכס הופסקה עוד בשנת 1997, ומאז ועד למכירתו בשנת 2020, הוא נותר במצב לא גמור. לא הוצא לנכס "טופס 4", המהווה אישור חוקי לחבר אותו למערכות מים וחשמל, וממילא גם לא הונפקה תעודת גמר. חוות דעת שמאיות רבות שהוגשו לאורך השנים, הן מטעם בעל הנכס והן מטעם כונס הנכסים, תיארו באופן עקבי נכס שבנייתו לא הושלמה, עם ליקויים מהותיים כמו היעדר כלים סניטריים מחוברים (אסלות, כיורים ומקלחות), מטבח לא מותקן, ובעיות ריצוף. למעשה, הכלים הסניטריים פשוט היו "זרוקים" בנכס ולא מחוברים.
יתרה מכך, מצבו הפיזי של הנכס הלך והידרדר עם השנים עקב הזנחה ונזקי מים, עד שבמועד מכירתו הוא תואר כ"אינו ראוי למגורי אדם". כונס הנכסים עצמו הצהיר בשנת 2013, עם קבלת החזקה בנכס, כי "העזובה שולטת בו, ונראה כי שימש לאחסון גרוטאות". בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה, הנכס לא רק שבנייתו לא הושלמה, אלא שהוא גם לא היה "מיועד למגורים לפי טיבו" – תנאי נוסף בהגדרת החוק.
אחד הטיעונים המעניינים שהעלה כונס הנכסים נגע לתקופה קצרה של כחצי שנה, במהלכה התגורר בעל הנכס בנכס. עם זאת, בית המשפט מצא כי "מגורים" אלו היו ארעיים ונעשו בתנאים ירודים ביותר ("ברמה של אוהל", עם חשמל ומים מהשכנים), ונועדו בעיקר כדי להקשות על הליכי הפינוי נגדו. לכן, לא ניתן היה לראות בכך שימוש אמיתי למגורים.
פסק הדין מדגיש את התכלית הסוציאלית העומדת בבסיס ההקלה במס שבח במכירת דירת מגורים – לסייע לאדם ולמשפחתו לממש את זכותם לקורת גג. כאשר מדובר בנכס שבנייתו לא הושלמה והוא אינו יכול לשמש למגורים, התכלית הזו אינה מתקיימת, ולכן אין הצדקה להעניק את הטבת המס.
בסופו של דבר, דחתה הוועדה את הערר וחייבה את כונס הנכסים בתשלום הוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה ברור לבעלי נכסים וכונסי נכסים, ומבהיר כי לא ניתן ליהנות מהטבות מס משמעותיות המיועדות לדירות מגורים, כאשר בפועל מדובר בשלד של בניין או בנכס שאינו ראוי למגורים.
ו"ע 10100-07-22
