ועדת הערר קבעה: רכישת "דירת מעטפת" לפני הרפורמה בחוק אינה נחשבת לרכישת דירת מגורים
רוכש דירה במחיר 4.4 מיליון שקל יחויב במס רכישה בשיעור 6% לאחר שנקבע כי רכש "זכות אחרת במקרקעין" ולא דירת מגורים. בפסק דין שדחה את ערעורו, הסתמכה הוועדה על לשון החוזה, מצבה הפיזי של הדירה, והצהרת הרוכש עצמו לעירייה כי הנכס אינו ראוי למגורים.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, דחתה ערר שהגיש רוכש דירה וקבעה כי יש לסווג את הנכס שרכש כ"דירת מעטפת" שאינה מהווה "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה, וזאת בהתאם לנוסח החוק שקדם לתיקון 101. פסק הדין, שניתן ב-16 במרץ 2025, על ידי הרכב שכלל את יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, וחברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח יהושע בליצקי, מחייב את העורר, חן קרסני, בתשלום מס רכישה בשיעור מלא של 6%, במקום שיעורי המס המדורגים והמוטבים החלים על רכישת דירת מגורים יחידה.
תחילת הפרשה ב-25 באפריל 2021, עת רכש קרסני דירה בפרויקט "חסידי אומות עולם" ביפו, תמורת סכום של 4,400,000 ש"ח. בהצהרה שהגיש לרשויות המס, ביקש קרסני לחשב את מס הרכישה לפי מדרגות המס של דירת מגורים יחידה, תוך התחייבות למכור דירה אחרת שהייתה בבעלותו. אולם, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב דחה את הצהרתו וסיווג את הרכישה כ"זכות אחרת במקרקעין", החייבת במס בשיעור קבוע וגבוה יותר, בטענה שהנכס שנמכר היה "דירת מעטפת" שבנייתה טרם הושלמה.
סלע המחלוקת בין הצדדים נגע לשאלה מהותית: האם דירה הנמכרת במצב "מעטפת", ללא חלוקה פנימית, מטבח, כלים סניטריים וגימורים בסיסיים, נחשבת ל"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין לפני התיקון שנכנס לתוקף ב-2024. החוק, בנוסחו הישן, הגדיר "דירת מגורים" שבנייתה טרם הסתיימה כדירה שיש עימה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה.
במסגרת הערר, טען קרסני כי יש להתעלם מכותרת החוזה ("הסכם למכירת דירה ברמת מעטפת") ולהתמקד במהות. לטענתו, הדירה נמסרה לו כשבכל פתחי החוץ מותקנים חלונות ותריסים, כל משטחיה מרוצפים, קיים ממ"ד תקני והיא מחוברת לדוד שמש. היעדרם של ארונות מטבח או מחיצות פנימיות, כך טען, נובע מהעדפות עיצוב מודרניות ומהאפשרות המקובלת לוותר על פריטים אלו תמורת זיכוי כספי מהקבלן.
מנגד, המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי לשון החוק והחוזה ברורה. הסכם המכר והמפרט הטכני שצורף לו הדגישו באופן חד משמעי כי הדירה נמכרת במצב "AS IS", ללא גמר או חלוקה פנימית, וכי האחריות להשלמת הבנייה לרמת מגורים מלאה מוטלת על הרוכש בלבד. המוכר לא התחייב לסיים את הבנייה, תנאי שהיה הכרחי על פי החוק דאז כדי להכיר בנכס כדירת מגורים.
הוועדה, בחוות דעתו המרכזית של רו"ח צבי פרידמן, קיבלה את עמדת המשיב במלואה ודחתה את הערר. בפסק הדין המפורט, ניתחה הוועדה את הראיות והעדויות ומצאה כי העורר לא עמד בנטל ההוכחה להראות כי בניית הדירה הסתיימה. הוועדה ציינה כי מהסכם המכר והמפרט הטכני עולה בבירור שהצדדים ראו בנכס "דירת מעטפת". במפרט אף נמחקו פריטים כמו "חדר דיור" ו"חדרי שינה", וצוין כי תקרת הדירה היא "בטון חשוף" והריצוף הוא "כהכנה לריצוף עתידי".
גורם מכריע בפסק הדין היה פנייתו של העורר עצמו לעיריית תל אביב, שבעה חודשים לאחר הרכישה, בבקשה לקבל הנחה בארנונה. בבקשתו, שהוגדרה כ"פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש", הצהיר קרסני כי "הדירה נקנתה ברמת מעטפת ונדרש להשלימה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה. נכון למועד זה טרם הסתיימו העבודות בדירה". השופט קירש קבע כי בכך "נסתם הגולל על טיעוני העורר בערר הנוכחי".
הוועדה מצאה את עדויותיהם של העורר ואביו, שניסו להסביר את הסתירות, כבלתי משכנעות. עוד קבעה הוועדה כי מצבה הפיזי של הדירה, כפי שעלה מהתמונות, לא תאם את הסטנדרט של דירה ראויה למגורים; התקרה הייתה בטון חשוף עם חציבות, הריצוף לא היה סופי, ולא היו מטבח, מקלחת, טיח על הקירות או חיבור קבע לחשמל ומים.
לסיכום, נקבע כי בהתאם למכלול הנסיבות, הדירה נמכרה טרם הסתיימה בנייתה וללא התחייבות של המוכר להשלימה. על כן, על פי הדין שחל בשנת 2021, אין מדובר ב"דירת מגורים". הוועדה הורתה על דחיית הערר וחייבה את העורר בהוצאות משפט בסך 30,000 ש"ח.
ו"ע 39040-09-22
