סאגת "המלונית" ביונה הנביא: ביהמ"ש שם סוף לסכסוך בן 17 שנה ודחה את רוב תביעות היזמית המקורית
לאחר שנים ארוכות של מאבק משפטי, קבע בית המשפט המחוזי כי היזם שהשלים את בניית פרויקט המלונאות הכושל ברחוב יונה הנביא בתל אביב הוא הבעלים של כמעט כל הזכויות בנכס, לרבות זכויות בנייה שנוצלו שנים לאחר השלמת הבנייה המקורית. תביעתה של אחת היזמיות המקוריות לקבלת "זכויות שיוריות" נדחתה כמעט במלואה, והיא חויבה בהוצאות משפט בסך 60,000 ש"ח
בפסק דין מפורט ומקיף, שניתן ב-3 במרץ 2025, שם בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו סוף לסכסוך מקרקעין מורכב וארוך שנים סביב פרויקט "מלונית" ברחוב יונה הנביא 35 בעיר. השופט הבכיר יהושע גייפמן דחה את רוב טענותיה של שרה אבניאל, יורשת זכויותיו של אחד מארבעת היזמים המקוריים של הפרויקט, וקיבל את עמדתו של הנתבע, אליעזר בן שמואל, שרכש את כל היחידות בפרויקט והשלים את בנייתו.
תחילתו של הסיפור בשנות ה-90, כאשר ארבעה יזמים, ובהם ברוך יגרמן (בעלה של התובעת, שרה אבניאל), חברו יחד להקמת פרויקט ייחודי על מגרש בשטח של 453 מ"ר. התוכנית הייתה להרוס את המבנה הקיים ולהקים "מלונית" – בניין דירות נופש בן 4 קומות ובו 16 יחידות דיור. מודל הפעולה היה של קבוצת רכישה: היזמים התכוונו למכור 12 יחידות לרוכשים חיצוניים, שיממנו את עלויות רכישת הקרקע והבנייה, ולהשאיר בידיהם יחידה אחת לכל יזם.
אולם, הפרויקט הסתבך. מתאם הפרויקט, שפעל בשם ארבעת היזמים, מכר בסופו של דבר את כל 16 היחידות שאושרו לבנייה לצדדים שלישיים, לרבות ארבע היחידות שהיו אמורות להישאר בבעלות היזמים. בנה של התובעת, טל יגרמן, שהעיד מטעמה, אישר בעדותו כי היזמים, לרבות אמו, מכרו את יחידותיהם וקיבלו תמורה עבורן. הבנייה עצמה נקלעה לקשיים ולא הושלמה על ידי היזמים.
בשלב זה נכנס לתמונה הנתבע, אליעזר בן שמואל. בין השנים 2007 ל-2009, הוא רכש באופן שיטתי את מלוא הזכויות בכל 16 היחידות במלונית מאותם צדדים שלישיים שקנו אותן מהיזמים. לאחר שריכז בידיו את הבעלות המלאה, השלים בן שמואל את בניית המלונית בשנת 2008 ומאז הוא מפעיל במקום מלון דירות.
בלב התביעה שהגישה אבניאל עמדה הטענה כי למרות מכירת כל היחידות, נותרו בידי ארבעת היזמים "זכויות שיוריות" בפרויקט. זכויות נטענות אלו כללו בעלות על יחידות שירות במרתף (חדר כושר, מלתחה ושירותים), בעלות על שתי יחידות נוספות שנבנו בקומת הקרקע בשנת 2013, בעלות על חלק ניכר משטח הגג, וכן בעלות על כל זכויות הבנייה הנותרות והעתידיות במגרש.
מנגד, טען בן שמואל כי משעה שרכש את כל 16 היחידות שאושרו לבנייה, הוא הפך לבעלים של הפרויקט כולו, ולא נותרו כל זכויות שיוריות ליזמים המקוריים.
לאחר שמיעת עדויות רבות וקבלת חוות דעת מומחים מטעמו (מודד ומתכנן ערים), קיבל השופט גייפמן את עמדת בן שמואל כמעט במלואה.
נקבע כי כל זכויות הבנייה שנותרו לאחר השלמת הבנייה ב-2008 (בהיקף 92 מ"ר) שייכות לבעלי היחידות, כלומר לבן שמואל. בית המשפט הסתמך על סעיף מכריע באחד מהסכמי המכר משנת 1996, שבו הצהיר מתאם הפרויקט בשם כל היזמים כי "לא תהיינה כל זכויות בנוגע לזכויות הבניה לאחר השלמת בניית הפרויקט". לפיכך, בן שמואל היה רשאי לנצל זכויות אלה בשנת 2013 כדי לבנות שתי יחידות נוספות (מספר 8 ו-9) בקומת הקרקע, על שטח ששימש קודם לכן מקומות חניה שהיו בבעלותו. העובדה שאבניאל לא התנגדה בזמן אמת להיתר הבנייה ולא שילמה עבור הקמת היחידות, חיזקה את קביעת הבעלות של בן שמואל.
בית המשפט קבע כי יחידות 5, 6 ו-7 במרתף, המשמשות כחדר כושר, מלתחה ושירותים, נועדו על פי מהותן ויעודן לשרת את כלל דיירי המלונית, ולכן יש לסווגן כ"רכוש משותף". מכיוון שבן שמואל רכש את כל 16 היחידות, הוא הפך גם לבעלים הבלעדי של הרכוש המשותף, כולל יחידות אלו.
הסוגיה המורכבת ביותר הייתה הבעלות על הגג. במסמכי הפרויקט המקוריים נקבע במפורש כי "כל גג הבית" מוצא מהרכוש המשותף ונותר בבעלות היזמים. שניים מהיזמים מכרו את יחידותיהם בקומה העליונה יחד עם החלק היחסי שלהם בגג. בן שמואל, שרכש את אותן יחידות, רכש איתן גם את הבעלות באותם חלקים בגג.
אולם, שני היזמים הנותרים – ברוך יגרמן (בעלה של אבניאל) ואלון בן דוד – לא מכרו את חלקם בגג. כאן ביצע בית המשפט אבחנה משפטית דקה: נקבע כי מכיוון שלאבניאל ולבן דוד אין עוד "דירה" בבניין שאליה ניתן לשייך ("להצמיד") את שטח הגג, אין להם זכות קניינית בו. עם זאת, בית המשפט קבע כי נותרה להם זכות חוזית לאותו שטח. משמעות הדבר היא שאינם יכולים להשתמש בגג, אך הם מחזיקים בזכות משפטית שניתן לממשה בעתיד, למשל על ידי מכירתה לבעלי הדירות בבניין, קרי, לבן שמואל.
בסופו של יום, פסק הדין קבע כי מלוא הזכויות במלונית ובמגרש הן בבעלותו של אליעזר בן שמואל, למעט הזכויות החוזיות בחלק מגג המלונית השייכות לאבניאל וליזם הנוסף, אלון בן דוד. אבניאל חויבה לשלם לבן שמואל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 60,000 ש"ח, סכום שלדברי השופט משקף את תוצאת המשפט, מספר הישיבות הרב, כמות העדים והיקף החומר בתיק.
ת"א 22504-03-15
