בית המשפט דחה תביעת ענק של רשות מקרקעי ישראל נגד יזמית נדל"ן והטיל עליה הוצאות של 100,000 ש"ח
השופטת לימור ביבי קבעה כי תביעה בסך של למעלה מ-10 מיליון שקלים שהגישה רמ"י התיישנה, ומתחה ביקורת על התנהלות הרשות ועל השיהוי הרב בהגשת התביעה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה לאחרונה תביעת ענק בסך 10,341,856 שקלים שהגישה רשות הפיתוח, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נגד חברת "מתחם נגה יזמות בע"מ". בפסק דין מפורט ונוקב, קבעה כבוד השופטת לימור ביבי כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות , תוך שהיא מטילה על רמ"י תשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 100,000 שקלים. פסק הדין ניתן ביום 12 בפברואר 2025.
פרשת התביעה נעוצה במקרקעין הממוקמים ברחוב פוריה 5 ביפו, הידועים כחלקה 29 בגוש 7016. חברת "מתחם נגה יזמות" רכשה את זכויות החכירה בנכס בשנים 2006 ו-2007 וחתמה על הסכם חכירה מהוון עם רמ"י באפריל 2008. הסכסוך בין הצדדים החל כאשר החברה ביקשה לנצל את מלוא זכויות הבנייה במגרש, שעמדו על 195% בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע) B, שחלה על המקרקעין עוד משנות ה-50.
רמ"י, מצידה, טענה כי דמי החכירה ששולמו לאורך השנים על ידי החוכרים הקודמים, ובהמשך הוונו, התבססו על היקף בנייה מצומצם יותר של 120% בלבד ובייעוד מסחרי , וזאת למרות שהתב"ע החלה איפשרה בנייה למגורים בהיקף נרחב יותר. על כן, התנתה רמ"י את אישורה לניצול מלוא הזכויות בתשלום "דמי היתר" בסך של כ-2.46 מיליון שקלים.
היזמית התנגדה לדרישה וטענה כי זכויותיה אינן מוגבלות וכי היא זכאית לבנות בהתאם לתב"ע החלה ללא כל תשלום נוסף. מחלוקת זו הובילה להליך משפטי קודם שהתגלגל עד לבית המשפט העליון. בפסק דינו משנת 2012, קבע בית המשפט העליון כי רמ"י אכן אינה זכאית לגבות "דמי היתר", שכן לא מדובר בשינוי ייעוד אמיתי. עם זאת, קבע העליון כי מאחר שדמי החכירה לאורך השנים חושבו על בסיס שווי קרקע המשקף ניצול חלקי בלבד, על החברה לשלם "השלמה של דמי חכירה" מהוונים אם ברצונה לממש את מלוא זכויות הבנייה.
בעקבות פסק הדין, הכינה רמ"י בינואר 2013 שומה חדשה, אך באופן תמוה לא העבירה אותה לידי החברה. למעשה, החברה נחשפה לשומה זו, שהיוותה את הבסיס לתביעה, רק עם הגשת כתב התביעה בספטמבר 2020 – קרוב לשמונה שנים לאחר פסיקת בית המשפט העליון.
בכתב התביעה טענה רמ"י כי על היזמית לשלם את הפרש דמי ההיוון. מנגד, טענה היזמית, בין היתר, כי התביעה התיישנה. לשיטתה, עילת התביעה התגבשה לכל המאוחר במועד מתן פסק הדין של בית המשפט העליון ב-28 באוקטובר 2012, ומשכך, חלפו למעלה משבע שנים עד להגשת התביעה. עוד טענה החברה כי רמ"י יצרה מצג של ויתור על החוב, בין היתר בכך שהשיבה לה בטוחות כספיות שהופקדו במסגרת הסדר ביניים ונמנעה משליחת כל דרישת תשלום במשך שנים ארוכות.
השופטת ביבי קיבלה את טענת ההתיישנות וקבעה כי עילת התביעה אכן נולדה, למצער, ביום מתן פסק דינו של בית המשפט העליון. במועד זה, היו בידי רמ"י כל הנתונים הדרושים לעריכת השומה ולהגשת התביעה. השופטת דחתה את טענת רמ"י כי מירוץ ההתיישנות נעצר בעקבות מכתב ששלחה ב-2013 באת כוחה דאז של היזמית. בפסק הדין נקבע כי המכתב, לכל היותר, היווה הכרה בזכותה של רמ"י לתבוע את ההפרשים, אך במקביל הכחיש מכל וכל את קיומו של חוב בפועל, ולכן אין לראות בו "הודאה בזכות" העוצרת את ההתיישנות.
השופטת מתחה ביקורת חריפה על השיהוי בהתנהלות רמ"י וציינה כי "במקרה דנן, לא רק התיישנות פורמלית היא זו המלמדת כי דין התביעה להידחות, אלא אף התקיימות השיקולים העומדים בבסיס הקביעה בדבר התיישנות תביעות מתקיימים". היא הדגישה כי רמ"י לא סיפקה כל הסבר למחדליה לאורך שנים כה ארוכות , וכי שיהוי זה גרם לחברה נזק ממשי, הן בכך שהסתמכה על מצג הוויתור, ביטלה הפרשות כספיות ושילמה מס בגינן, והן בנזק ראייתי עקב חלוף הזמן.
למעלה מן הצורך, התייחסה השופטת גם לגופם של תחשיבי רמ"י ומצאה בהם "שגיאות בולטות". בין היתר, קבעה כי רמ"י שגתה בכך שביססה את תחשיביה על שומת מקרקעין משנת 2013, מועד אקראי, במקום על שוויים במועד הרלוונטי – סמוך לשנת 2008, אז ביקשה החברה לנצל את הזכויות. בנוסף, נמצאה טעות באופן הפחתת השווי שכבר הוון, שנעשתה באופן נומינלי וללא כל הצמדה. לבסוף, מתחה השופטת ביקורת על כך שרמ"י חישבה את ההפרש לפי שיעור דמי חכירה שנתיים של 4%, בעוד שבחישובים קודמים לאותם חוכרים החילה שיעור מופחת ומיטיב של 1.25%.
ת"א 1900-09-20
