חברת נדל"ן חויבה לשלם מעל 15 מיליון ש"ח לאחר שניסתה להתחמק מתשלום ב"תירוצי סרק"
בית המשפט המחוזי דחה את כל טענותיה של חברת "אפהל נדל"ן", וקבע כי הפרה באופן יסודי הסכם לרכישת קרקע בלוד. השופטת טל לוי-מיכאלי מתחה ביקורת חריפה על התנהלות החברה ובעליה, ופסקה לטובת המוכרות, "מגדלי הבורסה" ומשפחת שרון, פיצוי מוסכם של מיליוני שקלים בנוסף לקרן החוב.
בפסק דין חד ונוקב, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו במלואה תביעה שהגישו חברת מגדלי הבורסה בע"מ ובני משפחת שרון, וחייב את חברת אפהל נדל"ן בע"מ לשלם להן סכום העולה על 15 מיליון ש"ח. הסכום מורכב מיתרת חוב בגין עסקת מקרקעין שטרם שולמה, בתוספת פיצוי מוסכם בשיעור ריבית חריגה, עקב הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעת. פסק הדין, שניתן ביום 12 בפברואר 2025 על ידי השופטת טל לוי-מיכאלי, שם קץ לסאגה משפטית שבמרכזה ניסיונות התחמקות מתמשכים של חברת הנדל"ן מקיום התחייבויותיה החוזיות.
הפרשה החלה עם חתימתם של שורה של הסכמים, החל משנת 2017, שבמסגרתם רכשה חברת אפהל נדל"ן, שבשליטת איש העסקים יוסף אפינגר, זכויות במקרקעין בשכונת אחיסמך בלוד לצורך הקמת פרויקט נדל"ן. בעוד התמורה בגין החלק הראשון של העסקה שולמה במלואה, המחלוקת התמקדה בהסכם המכר השני, שנחתם בנובמבר 2018. על פי ההסכם ותוספת שנחתמה לו, היה על אפהל נדל"ן לשלם את יתרת התמורה, בסך של מיליוני שקלים, לכל המאוחר עד לתאריך 31 במרץ 2019.
חרף הוראותיו הברורות של ההסכם, התשלום לא בוצע. חברת אפהל נדל"ן לא הכחישה את עצם קיומו של החוב, אך טענה טענת הגנה מרכזית מפתיעה: לשיטתה, הושגו הסכמות מאוחרות בעל פה עם נציגי התובעות, לפיהן מועד התשלום יידחה עד לאחר השלמת פרויקט הבנייה ואכלוסו. משכך, טענה, במועד הגשת התביעה טרם הגיע המועד לתשלום, ולכן אין היא חבה דבר, לא את הקרן ובוודאי שלא פיצויי הלנה.
השופטת לוי-מיכאלי דחתה טענה זו מכל וכל, תוך שהיא מגדירה את התנהלות הנתבעת כ"התחמקות סרק". בפסק הדין נקבע כי מערך ההסכמים שנחתם בין הצדדים, שהיו מיוצגים היטב על ידי עורכי דין, כלל הוראות מפורשות וברורות באשר למועדי התשלום. יתרה מכך, ההסכמים קבעו במפורש כי כל שינוי, ויתור או הארכה ייעשו בכתב ובחתימת כל הצדדים – דרישה שלא התקיימה. "קבלת התזה של הנתבעת עומדת בניגוד להסכמות הצדדים החתומות ובניגוד לאומד דעתם בזמן אמת", קבעה השופטת.
השופטת אף מצאה חוסר עקביות משמעותי בעדותו של בעל השליטה בנתבעת, יוסף אפינגר. בתצהירו טען כי גיבש את ההסכמות בעל פה ישירות מול נציגי התובעים, אך בחקירתו הנגדית שינה את גרסתו וטען כי מי שסיכם את הדברים היה שותפו לשעבר, אותו בחר שלא להביא לעדות. חוסר אמינות זה, לצד העובדה שהנתבעת לא שילמה את חובה גם לאחר שהפרויקט הושלם ואוכלס במהלך ניהול התיק, הוביל את בית המשפט למסקנה כי טענתה בדבר הסכמה לדחיית תשלום היא "קלישה" וחסרת בסיס.
בנוסף לניסיון להסתמך על הסכמות בעל פה, ניסתה הנתבעת להעלות שורה של טענות קיזוז. בין היתר טענה כי נגרמו לה נזקים של למעלה מ-9 מיליון ש"ח מכיוון שנאלצה לממן את הפרויקט מהון עצמי, לאחר שהבנקים סירבו להעניק לה ליווי פיננסי. אולם, בית המשפט דחה גם טענה זו, וציין כי הנתבעת הצהירה במפורש בהסכם כי היא "בעלת יכולת פיננסית למילוי כל התחייבויותיה", וכי אי קבלת הלוואה בנקאית לא תפטור אותה מהתחייבויותיה. טענות קיזוז נוספות, לרבות בנוגע לרכיב המע"מ בעסקה ועלויות הקמת חדר טרנספורמציה, נדחו כולן כלא מבוססות.
לקביעת גובה החוב המדויק, מינה בית המשפט מומחה מטעמו, רו"ח שלומי ברטוב. חוות דעתו, שאומצה במלואה על ידי בית המשפט לאחר תיקונים קלים, קבעה כי יתרת קרן החוב עומדת על 7,963,081 ש"ח. על סכום זה, קבעה השופטת, יש להוסיף פיצוי מוסכם כפי שנקבע בחוזה – ריבית בשיעור המקובל בבנק הפועלים בגין אשראי חריג. פיצוי זה לבדו הסתכם, נכון ליוני 2023, בסכום של 7,066,925 ש"ח, והוא ממשיך להצטבר עד למועד התשלום בפועל.
בסופו של יום, התביעה התקבלה במלואה. בית המשפט לא הסתפק בכך, וחייב את אפהל נדל"ן לשאת גם בכל הוצאות המשפט הריאליות של התובעות, לרבות אגרת בית משפט בסך 300,202 ש"ח, שכר טרחת מומחה בסך 90,733 ש"ח, ושכר טרחת עורכי דין בסך 404,206 ש"ח בתוספת מע"מ. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לחברות המנסות להתחמק מהתחייבויות חוזיות ברורות, ומדגיש את עליונותו של ההסכם הכתוב, בפרט בין צדדים עסקיים ומנוסים.
ת"א 58274-01-22
