יזם נדל"ן יחויב במע"מ על עבודות ציבוריות שביצע עבור עירייה, אך בהיקף מופחת
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי עבודות פיתוח נרחבות שביצעה חברת "אאורה השקעות" עבור עיריית קריית אונו, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, מהוות "עסקת שירות" החייבת במס ערך מוסף. עם זאת, בית המשפט קיבל חלקית את ערעור החברה ומתח ביקורת על אופן חישוב השומה על ידי רשות המיסים, תוך הפחתה משמעותית של סכום החיוב.
בפסק דין מקיף ומנומק שניתן ב-13 בפברואר 2025, קבעה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, ירדנה סרוסי, כי שורה של עבודות ציבוריות שביצעה חברת הנדל"ן "אאורה השקעות בע"מ" עבור עיריית קריית אונו הן "עסקה" החייבת בתשלום מס עסקאות, גם אם העבודות שירתו אינטרס כלכלי של היזם. פסק הדין ניתן במסגרת ערעור שהגישה החברה נגד מנהל מס ערך מוסף תל-אביב מרכז, על שומת עסקאות בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח.
הפרשה עוסקת בפרויקט ההתחדשות העירונית "אונו ואלי" בקריית אונו, שבמסגרתו התחייבה אאורה, בהסכם פיתוח מול העירייה, לבצע על חשבונה וללא תמורה ישירה, מספר עבודות ציבוריות נרחבות. עבודות אלו כללו בניית שני גני ילדים חדשים ובניית חניון ציבורי תת-קרקעי במקום אלו שנהרסו לצורך הפרויקט, הקמת מעטפת למבנה ציבור בשטח של 578 מ"ר, וכן שיפוץ מקיף בבית הספר "רימונים" הסמוך בעלות של מיליון ש"ח, כפיצוי על המטרדים שייגרמו כתוצאה מעבודות הבנייה.
רשות המיסים (המשיב) טענה כי כלל העבודות הללו מהוות שירותים שהחברה העניקה לעירייה, ולכן יש לראות בהן "עסקה" החייבת במע"מ על פי חוק. מנגד, חברת אאורה טענה כי לא מדובר ב"עשייה למען הזולת" כנדרש בחוק להגדרת עסקת שירות. לטענתה, העתקת גני הילדים והחניון נעשתה אך ורק לטובתה, לשם מימוש צרכיה וניצול מרבי של זכויות הבנייה בפרויקט, ולא העניקה כל ערך מוסף לעירייה. באופן דומה, נטען כי שיפוץ בית הספר בוצע כפיצוי לוועד ההורים ולא עבור העירייה, וכי החברה לא קיבלה כל "תמורה" מהעירייה עבור העבודות.
השופטת סרוסי דחתה את רוב טענותיה העקרוניות של אאורה. בפסק הדין נקבע כי גם אם ליזם יש אינטרס כלכלי בביצוע העבודות, אין זה שולל את אופיין כשירות "למען הזולת". השופטת קבעה כי במקרה זה, העבודות בוצעו עבור העירייה ולמענה. היא ציינה כי לא מדובר היה בהעתקה פשוטה, אלא בהקמה מחדש של תשתיות בסטנדרט גבוה יותר ובשטח גדול יותר. כך למשל, הגנים החדשים שנבנו היו גדולים יותר (260.76 מ"ר לעומת 226.19 מ"ר), חדשים בחמישים שנה, ובעלי תקן עדכני. גם החניון שודרג מחניון עילי לחניון תת-קרקעי מודרני. "הבנייה גרמה הנאה לעירייה והיא נעשתה גם למענה", כתבה השופטת.
השופטת קבעה כי גם התנאי של "תמורה" התקיים, והיא התבטאה בכך שהעירייה ויתרה על חיוב היזם בעלויות ההקמה מחדש של התשתיות שנהרסו. בנוסף, צוין כי העירייה היא זו ששילמה את היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה עבור אותן עבודות.
עם זאת, בית המשפט קיבל חלקית את הערעור בכל הנוגע לגובה החיוב, ומתח ביקורת על התנהלות רשות המיסים. ראשית, בנוגע לעלות בניית גני הילדים, נציג המשיב הודה במהלך הדיון כי טעה בתחשיב, והשופטת העירה כי "מדובר בהתנהלות שאינה ראויה, בוודאי לרשות ציבורית".
עיקר הדיון הכספי נסוב סביב שווי הקמת החניון הציבורי. המשיב טען בשלבים שונים כי יש לחייב את אאורה בגין 163 חניות ואף הגדיל את דרישתו בסיכומים ל-352 חניות. אאורה, מנגד, טענה כי בנתה 64 חניות ציבוריות בלבד כתחליף לחניון העילי שנהרס. השופטת סרוסי ביצעה ניתוח מעמיק של המסמכים, לרבות התב"ע, הסכמי החכירה ודוחות שמאיים, וקבעה כי יש לחייב את החברה בגין בניית 110 חניות בלבד.
יתרה מכך, השופטת דחתה את תחשיב המשיב לפיו שטח כל חנייה הוא 63 מ"ר, וקבעה כי הגודל הסביר והמוכח הוא 35 מ"ר לחנייה. בהתאם לכך, נקבעה עלות הקמה מופחתת משמעותית. כתוצאה מכך, חבות המע"מ בגין רכיב החניון בלבד הופחתה מכ-4.2 מיליון ש"ח לכ-1.8 מיליון ש"ח.
גם בנוגע למעטפת המבנה הציבורי ושיפוץ בית הספר, דחה בית המשפט את הערעור וקבע כי מדובר במטלות ציבוריות שנעשו עבור העירייה וחייבות במע"מ. נקבע כי השיפוץ בבית הספר, שנעשה על פי מפרט עירוני, חסך לעירייה הוצאה שהייתה מחויבת בה בכל מקרה.
בסיכום, פסק הדין מבהיר את הגבולות המשפטיים והמיסויים של עסקאות בין יזמי נדל"ן לרשויות מקומיות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שהוא מדגיש את החובה לבחון את מהותן הכלכלית של העסקאות.
ע"מ 62970-03-22
