שותפות כפויה בעקבות תכנית בניין עיר: ביהמ"ש פסק פיצויים של 7 שנים לאחור בגין דמי שימוש ראויים
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי זכויות הנוצרות מכוח תכנית איחוד וחלוקה תקפות ומחייבות את השותפים במגרש המאוחד, גם אם התכנית טרם נרשמה במרשם המקרקעין. עם זאת, קיבל בית המשפט את טענת ההתיישנות של הנתבעת וחייב אותה בתשלום דמי שכירות ראויים רק עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, ולא עבור כל התקופה שנתבעה.
בפסק דין עקרוני שניתן ב-27 בפברואר 2025, הכריע בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בסכסוך מקרקעין מורכב בין שתי חברות שהפכו לשותפות בעל כורחן בעקבות תכנית איחוד וחלוקה כפויה. השופט ארז יקואל, סגן נשיא בית המשפט, קיבל את התביעה באופן חלקי וחייב את הנתבעת, חברת ש. ד. ר. תחזוקה שרותים ובטחון (1988) בע"מ, לשלם לתובעת, חדשנית נכסים והשקעות בע"מ, דמי שימוש ראויים עבור חלקה בנכס המשותף. פסק הדין מבהיר את תוקפן של זכויות במקרקעין הנוצרות מכוח תכנית בניין עיר, גם טרם השלמת רישומן, אך מדגיש את חשיבות העמידה במועדים להגשת תביעות.
תחילתה של הפרשה בשתי חלקות מקרקעין סמוכות באזור עורף נמל אשדוד. בשנת 2006, אושרה "תכנית עורף נמל", אשר במסגרתה אוחדו שתי החלקות למגרש תכנוני אחד חדש, מגרש 509. התכנית, מסוג "איחוד וחלוקה שלא בהסכמה", יצרה מצב משפטי חדש בו בעלות הזכויות המקוריות בחלקות הנפרדות הפכו לשותפות במגרש המאוחד. הנתבעת, שהייתה בעלת חלקה 69, המשיכה להשכיר את השטח שהיה בחזקתה ההיסטורית לחברות שונות, כפי שעשתה במשך שנים רבות לפני האיחוד.
בשנת 2010 נכנסה לתמונה התובעת, חברת חדשנית נכסים, כאשר רכשה את זכויותיה של חברת "אוסיף" בחלקה 67, החלקה השנייה שאוחדה למגרש 509. זמן קצר לאחר הרכישה פנתה התובעת אל הנתבעת, שותפתה החדשה, בניסיון להסדיר את השימוש המשותף בנכס ולקבל את חלקה בדמי השכירות. להפתעתה, הנתבעת דחתה את דרישותיה מכל וכל, הכחישה כל קשר של שותפות וטענה כי דרישותיה של התובעת "חסרות כל בסיס, עובדתי או משפטי". במשך כעשור, התובעת הרפתה מהנושא, בין היתר, לדברי מנהלה, בשל האמון שנתן במנהל הנתבעת שהטעה אותו לחשוב שאין לו עילת תביעה.
התפנית חלה בסוף שנת 2019, כאשר התובעת ביצעה בדיקה משפטית מחודשת. בעקבות הבדיקה, התברר לתובעת כי היא אכן בעלים במשותף בנכס וזכאית לחלקה בפירותיו. לאחר שהנתבעת המשיכה לסרב להכיר בזכויותיה, הגישה התובעת תחילה תביעה לפירוק השיתוף, שהסתיימה בהסכמה על מכירת הנכס, ובהמשך את התביעה הנוכחית.
במסגרת התביעה, שהוגשה ביוני 2021, עתרה התובעת לקבלת סכום של 2,688,384 ₪, המהווה את חלקה בדמי שכירות ראויים לתקופה של 11.5 שנים, מאז רכשה את זכויותיה בשנת 2010. לטענתה, בעלותה המשותפת משתרעת על כל חלק וחלק במגרש המאוחד (בעלות "במושע"), ועל כן היא זכאית לחלקה היחסי בכל הכנסה מהנכס.
הנתבעת העלתה שתי טענות הגנה מרכזיות. ראשית, נטען כי מכיוון שתכנית האיחוד והחלוקה מעולם לא נרשמה במרשם המקרקעין ("הטאבו"), זכויות השיתוף לא השתכללו לכדי זכות קניינית מלאה, ולכן התובעת אינה זכאית לדמי שימוש. שנית, ולחילופין, טענה הנתבעת כי חלק ניכר מהתביעה התיישן, מאחר שהוגשה בחלוף יותר משבע שנים מהמועד בו קמה עילת התביעה עבור דמי השכירות הראשונים.
השופט יקואל דחה את טענתה המרכזית של הנתבעת וקבע באופן נחרץ כי אי-רישום התכנית במרשם המקרקעין אינו שולל את תוקפן של הזכויות שנוצרו מכוחה. בפסק הדין נקבע כי על פי סעיפים 124 ו-125 לחוק התכנון והבניה, החלוקה החדשה והזכויות הנובעות ממנה נכנסות לתוקף מיד עם אישור התכנית. בין אם מדובר בזכויות קנייניות מלאות או בזכויות "אובליגטוריות" (חוזיות), הן מחייבות את הצדדים שהשיתוף נכפה עליהם מכוח התכנית. "ברור שהחלוקה החדשה והזכויות הנובעות ממנה תקפות ועומדות בעינן, חרף האיחור [ברישום] יהיה גדול כאשר יהיה", ציין השופט, מסתמך על פסיקה קודמת.
בנוסף, דחה בית המשפט את הניסיון של הנתבעת להגביל את חלקה של התובעת לשטח הפיזי של החלקה ההיסטורית שלה. השופט קבע כי בהתאם לסעיף 27 לחוק המקרקעין, בעלות משותפת משתרעת על "כל אתר ואתר" בנכס, ואין לשותף חלק מסוים בו.
עם זאת, השופט קיבל את טענת ההתיישנות של הנתבעת. הוא דחה את טענת התובעת כי הוטעתה על ידי הנתבעת, וקבע כי לא הייתה כל מניעה מצידה לערוך בדיקה משפטית כבר בשנת 2010, עם רכישת הזכויות. לדברי השופט, "המאמץ הנדרש לגילוי עילת התביעה במקרה דנן הוא מינימלי, וכרוך בקבלת ייעוץ משפטי". משכך, נקבע כי התובעת יכולה לתבוע דמי שכירות רק עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, כלומר החל מיוני 2014.
בנוגע לגובה החיוב, בית המשפט קבע כי יש לחשב אותו על בסיס "דמי שימוש ראויים" ולא על פי דמי השכירות הנמוכים יחסית שגבתה הנתבעת בפועל. מומחה מטעם התובעת העריך את דמי השכירות הראויים באזור בכ-17 ₪ למ"ר. עם זאת, מאחר שהתובעת עצמה ביססה את תביעתה על סכום נמוך יותר של 14.5 ₪ למ"ר (הסכום שהיא גובה בנכס סמוך), פסק בית המשפט את הסכום הנמוך מבין השניים.
בסופו של דבר, התביעה התקבלה בחלקה. הנתבעת חויבה לשלם לתובעת את חלקה היחסי בדמי השכירות לתקופה של 7 שנים, לפי חישוב של 14.5 ₪ למ"ר, בתוספת ריבית והצמדה. כמו כן, חויבה הנתבעת בהוצאות משפט בסך 100,000 ₪.
ת"א 24786-06-21
