ביהמ"ש דחה טענת מוכר נחלה לעסקה "שחורה" של מיליונים: "אדם כוחני ועז מצח"
השופט דני צרפתי מתח ביקורת חריפה על מוכר נחלה במושב אמירים שטען כי סכום העסקה האמיתי היה גבוה במיליון שקל ממה שנכתב בחוזה, ונועד לתשלום "במזומן". פסק הדין קבע כי החוזה ייאכף כלשונו, והמוכר יפצה את הקונה במאות אלפי שקלים.
בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת קיבל במלואה תביעה לאכיפת הסכם מכר נחלה במושב אמירים, בפסק דין חריף שניתן ביום 30 ביוני 2025 על ידי כבוד השופט דני צרפתי. השופט דחה מכל וכל את טענת ההגנה המרכזית של המוכר, אברהם אריה פרינץ, לפיה התמורה האמיתית והמוסכמת בעל פה עמדה על 3.85 מיליון שקלים, ולא על 2.8 מיליון שקלים כפי שננקב בחוזה הכתוב. פרינץ טען כי סוכם שהפער, בסך 1.05 מיליון שקלים, ישולם לו במזומן. בית המשפט קבע כי המוכר לא הרים את הנטל להוכיח הסכמות נסתרות אלו, מתח ביקורת על מהימנותו ועל מהימנות עדיו, וחייב אותו באכיפת ההסכם ובפיצויים.
ההליך המשפטי נסוב סביב הסכם מכר שנחתם ב-1 בינואר 2021 בין התובע, מרק ברג, לבין הנתבע, אריה פרינץ, למכירת זכויותיו של פרינץ בנחלה מספר 29 במושב אמירים. על פי החוזה הכתוב, התמורה הכוללת עמדה על 2.8 מיליון שקלים. לאורך הדרך, טען פרינץ כי החוזה הכתוב הוא "חוזה למראית עין" שנועד להונות את רשויות המס, וכי ההסכמה האמיתית כללה תשלום נוסף ומשמעותי במזומן. עוד טען כי בשלב מאוחר יותר סוכם על הוספת הפרשי הצמדה לתמורה, הסכמה שהקונה חזר בו ממנה.
מנגד, התובע, מר ברג עמד על כך שההסכם הכתוב משקף את מלוא ההסכמות. הוא הכחיש מכל וכל סיכום על תמורה גבוהה יותר או על תשלומים נסתרים. עם זאת, ברג הודה כי שילם לפרינץ סכומים קטנים במזומן: 25,000 שקלים על חשבון התמורה , ועוד כ-40,000 שקלים כסיוע כספי לאור מצוקתו הכלכלית של המוכר ולמטרות אחרות. ברג טען כי קיים את כל התחייבויותיו, הפקיד מיליון שקלים בחשבון נאמנות , ואף נאלץ לשלם במקום המוכר דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל בסך 211,620 שקלים כדי לקדם את העסקה.
בפסק הדין המפורט, קבע השופט צרפתי כי לא השתכנע כלל בגרסת הנתבע. "כנדבך מרכזי בהכרעות פסק דין זה אדגיש את התרשמותי השלילית מהנתבע ולצערי גם מעדיו", כתב השופט. "מהנתבע התרשמתי כמי שאינו מהסס להציג עובדות שאינן אמת לצרכיו, כאדם כוחני ועז מצח, אשר גם גייס אנשים המקורבים לו על מנת שיציגו גרסה עובדתית התואמת לצרכיו".
השופט ציין כי הנתבע לא הציג כל תיעוד לתמיכה בטענתו כי קיבל 780,000 שקלים במזומן מהקונה. בעדותו, הודה הנתבע כי לא ערך רישומים של הסכומים שלטענתו קיבל , וכשנשאל כיצד הוא יודע את הסכום המדויק, השיב: "אצלי בראש". השופט ראה בתשובה זו הדגמה לדפוס עדותו הבעייתי.
גם עדויותיהם של העדים מטעם המוכר נדחו בזו אחר זו. השופט קבע כי התצהירים היו כמעט זהים, והעדים עצמם היו "מגמתיים ולא אמינים". על עדה אחת נכתב כי העידה "מגרונו של הנתבע". עדותו של עד אחר, חברו של הנתבע, תוארה כלא עקבית. ביקורת מיוחדת הופנתה כלפי ניסיונו של הנתבע לבסס את גרסתו באמצעות עדות אמו הקשישה, אשר העידה כי בנה הביא לביתה שקיות עם כסף בשנת 2010, כ-11 שנים לפני מועד העסקה הרלוונטית. "ההחלטה לזמן את אם הנתבע לעדות… מחזקים את התרשמותי כי הנתבע לא בחל בדרכים על מנת להשיג את מטרותיו", סיכם השופט.
בית המשפט קבע כי טענה לשינוי כה מהותי בתמורה, בשיעור של מעל 30%, אינה מתיישבת עם ההיגיון כאשר היא נעשית ללא כל מסמך כתוב, ולו נסתר. חיזוק נוסף למסקנתו מצא השופט בעובדה שרשויות המס אישרו את העסקה לפי השווי המוצהר, וסביר להניח שלא היו עושות כן לו הפער ממחיר השוק היה כה גדול כפי שטען הנתבע.
בסיכומו של דבר, קבע בית המשפט כי הנתבע הוא זה שהפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שהתכחש לו ונמנע מלפעול להשלמת העברת הזכויות על שמו. לאור זאת, התביעה התקבלה במלואה ובית המשפט הורה על אכיפת הסכם המכר מיום 1.1.2021 ככתבו וכלשונו, ועל פי התמורה הנקובה בו בסך 2.8 מיליון שקלים. בנוסף, חויב הנתבע לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה בסך 280,000 שקלים, בתוספת הוצאות משפט בסך 50,000 שקלים.
ת"א 30051-03-23
