בית המשפט דחה ערעור של דיירת סרבנית: פרויקט תמ"א 38 ברחוב ויתקין בתל אביב יוצא לדרך
השופטת לימור ביבי דחתה את כל טענות המערערת, החל מהתנגדות לסמכות המפקחת על המקרקעין ועד לטענות על אי כדאיות כלכלית וזהות היזם, וקבעה כי סירובה אינו סביר. המערערת חויבה לחתום על ההסכם ולשאת בהוצאות משפט.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפסק דין שניתן ביום 30 בדצמבר 2024, דחה ערעור שהגישה דיירת בבניין ברחוב ויתקין 7 בתל אביב, ובכך סלל את הדרך לביצוע פרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) במקום. השופטת לימור ביבי קיבלה את עמדת רוב הדיירים וקבעה כי על הדיירת הסרבנית, איילה ברייר סער, לחתום על ההסכם עם החברה היזמית.
הסכסוך נסוב סביב בית משותף בן שש דירות ברחוב ויתקין 7, אשר נבנה לפני עשרות שנים ואינו עומד בתקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. חמישה מתוך ששת בעלי הדירות התקשרו בהסכם עם חברת "ויתקין 7 (2017) בע"מ" לביצוע פרויקט במסגרתו ייהרס הבניין הקיים ובמקומו ייבנה בניין חדש בן עשר דירות. במסגרת ההסכם, שבע דירות יוקצו לבעלים הקיימים ושלוש דירות לחברה היזמית. המערערת, בעלת דירה בשטח 33 מ"ר, הייתה היחידה שהתנגדה וסירבה לחתום, מה שהוביל את שאר הדיירים להגיש נגדה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין. המפקחת קיבלה את התביעה וחייבה את המערערת לחתום על ההסכם, ועל פסק דין זה הוגש הערעור לבית המשפט המחוזי.
לטענת המשיבים, התנגדותה של המערערת נבעה ממניעים זרים ומחוסר תום לב, לאחר שהצעתו של בן זוגה, ברוך סער, לשמש כיזם בפרויקט נדחתה על ידי הדיירים. מאז, נטען, פעלו המערערת ובן זוגה להכשיל את הפרויקט באמצעות שורה ארוכה של הליכים משפטיים, לרבות התנגדות להיתר הבנייה, ערר, עתירה מנהלית וערעור לבית המשפט העליון.
בערעורה, העלתה המערערת ארבע טענות מרכזיות:
- העדר סמכות עניינית: הטענה המרכזית הייתה כי לא מדובר בפרויקט תמ"א 38, אלא ב"עסקת קומבינציה" שנועדה לסחור בזכויות בנייה עודפות הקיימות במגרש מכוח תכניות אחרות. לטענתה, מכיוון שעיקר הבנייה אינו נובע מתמ"א 38, למפקחת על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בעניין, ויש צורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות.
- זהות היזם: נטען כי החברה היזמית היא "חברה ריקה", נטולת נכסים וניסיון, שהוקמה רק לצורך הפרויקט, וכי בעליה, אהוד לוי, אף הוא חסר ניסיון בבנייה ומתגורר בחו"ל.
- פגם בעדות היזם: המערערת טענה כי המפקחת שגתה כשהתירה ליזם, מר לוי, להעיד בהיוועדות חזותית מגרמניה, וזאת בניגוד לאמנת האג, שלטענתה אוסרת על קיום עדות כזו משטח גרמניה עבור בית משפט זר.
- מידורה מההליך ואי כדאיות כלכלית: המערערת טענה כי מודרה מהליכי קבלת ההחלטות, לא זומנה לאסיפות דיירים, וכי התמורה המוצעת לה אינה הולמת וגורמת לה נזק כלכלי ניכר.
השופטת לימור ביבי דחתה את כל טענות המערערת אחת לאחת. בנוגע לטענת הסמכות, קבעה השופטת כי טענת המערערת לפיה אין מדובר בפרויקט תמ"א 38 לא הוכחה. היא ציינה כי המערערת לא הציגה כל חוות דעת מקצועית שתתמוך בטענתה לגבי היחס בין זכויות הבנייה השונות. יתרה מכך, השופטת קבעה כי הן מהבקשה להיתר בנייה והן מעדותו של בן זוגה של המערערת עצמו עלה כי מדובר בפרויקט תמ"א 38. היא הוסיפה כי חוק החיזוק ותמ"א 38 מאפשרים במפורש ניצול זכויות בנייה מתכניות אחרות, בנוסף לאלו של תמ"א 38, ואין בכך כדי לשלול את סמכות המפקחת.
באשר לזהות היזם, אימץ בית המשפט את קביעת המפקחת כי החוק דורש ניסיון מהקבלן המבצע ולאו דווקא מהיזם. נקבע כי היזם, מר לוי, הוא אדם אמיד שהוכיח כי יעמיד ערבויות אישיות לקיום הפרויקט ושכר אנשי מקצוע מוכרים בתחום, ובכך עמד בדרישות החוק.
טענת המערערת לגבי אי-חוקיות עדותו של היזם מגרמניה נדחתה גם היא. השופטת קבעה כי היה על המערערת להוכיח את הדין הזר באמצעות חוות דעת, דבר שלא נעשה. לגופו של עניין, היא נטתה לקבל את עמדת המשיבים כי האיסור הנטען באמנת האג חל על עדות הנכפית על עד, ולא על עדות וולונטרית כפי שהיה במקרה זה.
לבסוף, דחה בית המשפט את הטענות על מידור ואי-כדאיות כלכלית. נקבע כי המפקחת מצאה כעובדה שהמערערת הפנתה את כל הפניות אליה לבן זוגה, אשר בחר לנתק מגע לאחר שהצעתו נדחתה. בנוסף, טענותיה לנזק כלכלי לא נתמכו בחוות דעת שמאית, והיא אף סירבה להצעת המפקחת למנות שמאי מומחה מטעמה.
לאור כל האמור, הערעור נדחה והמערערת חויבה לחתום על ההסכם וכן לשאת בהוצאות המשיבים בסך 15,000 ש"ח.
עש"א 26306-06-24
