בית המשפט קבע: אי רכישת קרקע משלימה מרמ"י היוותה תנאי מתלה שהוביל לביטול עסקת אופציה במקרקעין
השופטת עינת רביד קיבלה את תביעתה של חברת הנדל"ן "הומינג פור יו" נגד ראש עיריית יהוד-מונוסון לשעבר, יוסף בן דוד, והורתה לו להשיב דמי אופציה בסך 750,000 שקלים. פסק הדין קבע כי התחייבותו של בן דוד לרכוש חלקה סמוכה הייתה תנאי יסודי לקיום העסקה, ומשזה לא התקיים – ההסכם בטל.
בפסק דין שניתן ב-5 בינואר 2025, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו את תביעתה של חברת הייזום "הומינג פור יו בע"מ" , והורה על ביטול הסכם אופציה לרכישת מקרקעין ביהוד שנחתם עם הבעלים, יוסף בן דוד, שכיהן בעברו כראש העיר. השופטת עינת רביד קבעה כי התחייבותו של בן דוד לפעול לרכישת חלקה סמוכה (חלקה 560) מידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היוותה "תנאי מתלה" , אשר אי-קיומו הוביל לבטלות ההסכם. כתוצאה מכך, חויב בן דוד להשיב לחברה את דמי האופציה בסך 750,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
הסכסוך המשפטי נסוב סביב הסכם אופציה שנחתם ב-17 בנובמבר 2019 בין חברת "הומינג פור יו" לבין יוסף בן דוד. ההסכם עסק ברכישת זכויותיו של בן דוד בחלקה 493 ביהוד, אך כלל סעיפים מהותיים הנוגעים לחלקה 560 הסמוכה, שהייתה בבעלות רמ"י. הסיבה לכך, כפי שנטען והתקבל על ידי בית המשפט, היא ששתי החלקות מהוות יחידה תכנונית אחת, וערך העסקה כולו נגזר מזכויות הבנייה המשותפות לשני המגרשים.
לטענת התובעת, התנאי המרכזי להתממשות עסקת האופציה היה רכישת חלקה 560 על ידי בן דוד, או לפחות קבלת אישור תכנוני מרמ"י שיאפשר ניצול מלוא זכויות הבנייה. החברה טענה כי בן דוד, בהתחשב בעברו כראש עיר, הציג מצג לפיו יוכל להסדיר את הנושא בקלות ובמהירות. בהסכם האופציה עצמו התחייב בן דוד "לפעול במרץ ובנחישות" לרכישת החלקה הנוספת. יתרה מכך, בהסכמי המכר שצורפו כנספחים, "הממכר" הוגדר במפורש כזכויות בשתי החלקות גם יחד, 493 ו-560.
מנגד, טען בן דוד כי לא דובר בתנאי מתלה, אלא בהתחייבות חוזית רגילה מסוג "השתדלות". לשיטתו, הוא התחייב רק "לפעול" לרכישת החלקה, ולא התחייב להשיג תוצאה קונקרטית. הוא טען כי המונח "תנאי מתלה" כלל אינו מופיע בהסכם, ובעסקאות מסחריות מורכבות, לו הייתה כוונה כזו, היא הייתה נכתבת במפורש. עוד טען כי התובעת היא זו שמנעה את קיום ההסכם בכך שלא הגישה בקשות להיתרי בנייה כנדרש , וכי העלתה את טענת התנאי המתלה רק בדיעבד משיקולים כלכליים, לאחר שניסתה ללא הצלחה לשאת ולתת על הפחתת מחיר העסקה.
השופטת רביד דחתה את טענותיו של בן דוד ואימצה את גרסת התובעת במלואה. בפסק הדין המנומק, קבעה השופטת כי אין הכרח להשתמש במינוח "תנאי מתלה" במפורש כדי שתנאי ייחשב ככזה. הפרשנות הנכונה נלמדת מ"אומד דעתם של הצדדים" כפי שהוא עולה מלשון החוזה ומהנסיבות. במקרה זה, קבע בית המשפט, הן לשון ההסכם והן התנהלות הצדדים בזמן אמת מעידות כי רכישת חלקה 560 הייתה תנאי יסודי ובסיסי לעסקה.
ההכרעה התבססה על מספר נדבכים. ראשית, העובדה שהרכישה הייתה תלויה באישור של צד שלישי (רמ"י) מקימה חזקה משפטית, לפי סעיף 27(ב) לחוק החוזים, כי מדובר בתנאי מתלה. שנית, נספח להסכם שנחתם במקביל קבע כי תקופת האופציה תוארך אוטומטית עד להסדרת נושא חלקה 560 – הסדר שלדברי השופטת מוכיח כי ללא קיום התנאי, לא ניתן היה לממש את האופציה.
ראיה מכרעת נוספת הגיעה מהתכתבויותיו של בן דוד עצמו עם רמ"י. במכתב דואר אלקטרוני מ-26 באוקטובר 2020, ציין בא כוחו של בן דוד כי מרשו "התחייב להסדיר את הנושא כתנאי למימוש האופציה". בית המשפט ראה בכך הודאה בזמן אמת באשר לאופיו המהותי של התנאי. השופטת אף מתחה ביקורת על בן דוד, שלא הציג מכתב מרכזי ששלח לרמ"י, וקבעה כי אי-הצגת ראיה רלוונטית פועלת לחובתו. לבסוף, העדיפה השופטת את עדותו של מנכ"ל התובעת, ישראל ברודי, וציינה כי עדותו של בן דוד הייתה מתחמקת.
לאחר שבן דוד לא הצליח לרכוש את החלקה, שלחה לו התובעת הודעת ביטול ב-23 במאי 2021. בית המשפט קבע כי ההודעה נשלחה תוך זמן סביר, שכן קדמו לה ניסיונות משא ומתן בין הצדדים. משכך, נקבע כי הסכם האופציה בוטל כדין, ועל בן דוד להשיב את דמי האופציה שקיבל. בנוסף, חויב בן דוד לשלם לתובעת שכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש"ח והוצאות משפט בסך 7,500 ש"ח.
ת"א 64215-06-21
