ניצחון לחברת אנרגיה מתחדשת: חוזה חכירה ל-24 שנים ו-11 חודשים אינו חייב במס רכישה
ועדת הערר קבעה כי חוזה להקמת טורבינות רוח אינו מהווה "זכות במקרקעין" החייבת במס, למרות טענות רשות המיסים לקיומה של אופציה להארכה. פסק הדין מדגיש את החשיבות של זכות משפטית ברורה ומעלה שאלות לגבי מדיניות המס בפרויקטים של אנרגיה ירוקה.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת קיבלה את ערעורה של "חוות רוח אלוני הבשן", אגודה שיתופית חקלאית, וקבעה כי הסכם חכירה שחתמה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים אינו מהווה "רכישת זכות במקרקעין", ולכן אינו חייב במס רכישה. פסק הדין, שניתן ביום 12 ביוני 2025, על ידי השופטת עירית הוד, יו"ר הוועדה, מהווה תקדים חשוב עבור יזמים בתחום האנרגיה המתחדשת ועלול להשפיע על עסקאות דומות רבות.
הסוגייה המרכזית שעמדה בלב המחלוקת הייתה פרשנותו של חוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי חכירה לתקופה העולה על 25 שנים נחשבת ל"זכות במקרקעין" ומחייבת תשלום מס רכישה. בעוד שהסכם החכירה של חוות הרוח נחתם במפורש לתקופה קצרה יותר, מנהל מס שבח מקרקעין טבריה (המשיב) טען כי יש לראות בעסקה ככזו החורגת ממגבלת 25 השנים.
לטענת המשיב סעיף 15 להסכם החכירה מקנה לחברה אופציה מובנית להאריך את התקופה, ולכן יש לחשב את תקופת החכירה המרבית האפשרית, העולה על 25 שנים. המשיב סבר כי העסקה גיבשה בידי החברה "כוח כלכלי ברור" להארכת החכירה, וכי ההיגיון הכלכלי של פרויקט רחב היקף כזה מחייב את מימוש האופציה, מה שהופך אותה לחלק בלתי נפרד מהעסקה המקורית. עוד נטען כי גם אם מימוש האופציה כפוף לתנאים, כמו קיום רישיון ייצור חשמל בתוקף, אין הדבר גורע ממהותה כזכות משפטית הניתנת לאכיפה.
מנגד, האגודה השיתופית (העוררת) טענה בתוקף כי לא רכשה זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק. לשיטתה, ההסכם קובע תקופת חכירה מוגדרת וסופית של 24 שנים ו-11 חודשים, ולא ניתנה לה כל אופציה או "זכות ברירה" להארכת התקופה. נטען כי סעיף 15 להסכם, שעליו הסתמכה רשות המיסים, אינו מעניק זכות אלא רק קובע תנאים כלליים למקרה עתידי ותיאורטי שבו רמ"י תשקול להאריך את החוזה. העוררת הדגישה כי לשון הסעיף ברורה ואינה מטילה כל חובה על רמ"י להסכים להארכה, וכי הדבר נתון לשיקול דעתה הבלעדי.
כדי לתמוך בטענתה, הציגה העוררת הסכמי חכירה אחרים של רמ"י, שבהם נוסחה זכות האופציה באופן מפורש וברור, בניגוד גמור לנוסח העמום בהסכם שלה. יתרה מכך, נטען כי תכנון העסקה באופן שלא תחויב במס הוא לגיטימי לחלוטין, וכי אין מדובר בעסקה מלאכותית.
לאחר שבחנה את טענות הצדדים ואת העדויות, כולל עדותו של נציג רמ"י, מר משה אהרוני, שאישר כי ההחלטה על הארכה נתונה לשיקול דעתה של הרשות, קיבלה השופטת הוד את עמדת העוררת במלואה. בפסק הדין נקבע כי סעיף 15 להסכם אינו מקנה לעוררת זכות ברירה הניתנת לאכיפה. "התרשמתי, כי במסגרת סעיף 15 הסכימו הצדדים על תנאים למקרה שהחוזה יוארך… ומבלי שקבעו, כי עומדת לעוררת זכות בעניין זה", כתבה השופטת.
פסק הדין קובע כי זכות במקרקעין חייבת להיות זכות משפטית ממשית וברת אכיפה, ולא די ב"תחזית לעתיד" או באפשרות תיאורטית להארכה, גם אם יש יסוד סביר להניח שהיא תתגשם. השופטת דחתה את טענת המשיב לפיה יש לחייב את העוררת במס על בסיס הפער הזעיר של חודש וארבעה ימים בין תום תקופת החכירה לפקיעת רישיון ייצור החשמל. נקבע כי אין כל היגיון כלכלי בכך שהחברה תבקש הארכה לתקופה כה קצרה ותסתכן בתשלום מס רכישה בשיעור של 6% משווי הקרקע, רק כדי למצות את הרישיון עד תומו.
השופטת אף מתחה ביקורת על רשות המיסים על העלאת טענות חדשות בשלב הסיכומים, שלא נזכרו בהחלטה המקורית, וקבעה כי מדובר ב"הרחבת חזית אסורה". בסופו של דבר, הערר התקבל, והוחלט לבטל את שומת מס הרכישה. המשיב חויב בהוצאות העוררת בסך של 20,000 ש"ח.
ו"ע 44200-02-23
