פיצוי של 2.6 מיליון שקל ל-100 רוכשי דירות: הקבלן והמדינה כשלו בפרויקט "מחיר למשתכן" במגדל העמק
בית המשפט המחוזי קבע כי חברת "אדר בעמקים" ומדינת ישראל אחראיות במשותף לעיכוב של חודשים ארוכים במסירת הדירות בשכונת יפה נוף. פסק הדין חושף שרשרת מחדלים שהחלה בהסתרת מידע על הטמנת פסולת בניין פיראטית בשטח הפרויקט, המשיכה בגלישת קרקע דרמטית, והסתיימה בסחבת בירוקרטית קשה. למרות האחריות המשותפת כלפי הדיירים, נקבע כי ביחסים הפנימיים, הקבלן וחברת הניהול יישאו במלוא הנזק.
פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בנצרת-נוף הגליל קובע כי חברת הבנייה "אדר בעמקים" ומדינת ישראל, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, ישלמו יחד ולחוד פיצויים בסך כולל של למעלה מ-2.6 מיליון שקלים ל-100 רוכשי דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בשכונת יפה נוף במגדל העמק. בפסק הדין, שניתן ב-11 באוגוסט 2025 על ידי השופט הבכיר יונתן אברהם, נקבע כי שרשרת של מחדלים מצד הקבלן והמדינה הובילה לעיכוב של בין 8 ל-12 חודשים במסירת הדירות לזוכים.
הפרשה החלה בספטמבר 2015, עם פרסום מכרז לבניית 76 יחידות דיור (שהורחבו בהמשך ל-84) במסלול "מחיר למשתכן". חברת "אדר בעמקים" זכתה במכרז בפברואר 2016. הרוכשים, רובם זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה, חתמו על חוזי המכר בין אפריל לספטמבר 2017 , כאשר התחייבות החברה הייתה למסור את הדירות בתוך 30 חודשים ממועד החתימה. אולם, המועד המיוחל חלף, והדירות לא נמסרו.
התובעים טענו כי העיכוב גרם להם לנזקים כלכליים קשים ועוגמת נפש רבה. רבים מהם נאלצו לממן במקביל תשלומי משכנתא ושכר דירה, מצב שהכניס אותם למצוקה כלכלית ורגשית קשה. הם הדגישו כי סמכו על המדינה כיוזמת הפרויקט ומפקחת עליו, וכי צירופה לתביעה נבע מאחריותה הכוללת לתהליך, ולא רק בשל היותה "כיס עמוק".
מנגד, חברת אדר טענה כי העיכובים נבעו מגורמים שלא היו בשליטתה כלל. לטענתה, לאחר זכייתה במכרז התגלה לה כי המגרש שימש במשך שנים כמטמנת פסולת בניין פיראטית, עובדה שהמדינה הסתירה ממנה. גילוי זה חייב תכנון מחדש ועבודות ביסוס וייצוב מאסיביות שלא נכללו בתכנון המקורי וגרמו לעיכובים משמעותיים.
בנוסף, ביולי 2019 אירעה גלישת קרקע חמורה במדרון הגובל בפרויקט, אירוע שלטענת אדר עיכב את סלילת כביש הגישה לאתר – תנאי הכרחי לקבלת טופס 4 ולאכלוס הדירות. אדר האשימה את המדינה וזרועותיה בכך שהתמהמהו בטיפול בבעיית היציבות של המדרון, מה שגרם בסופו של דבר להתמוטטות ולעיכובים נוספים.
מדינת ישראל, באמצעות משרד הבינוי והשיכון ורמ"י הכחישה כל אחריות וטענה להיעדר יריבות עם התובעים. לטענתה, האחריות המלאה רובצת לפתחה של אדר, שהתחייבה בחוזה המכר ישירות מול הדיירים. המדינה הדגישה כי במסמכי המכרז צוין שהמגרש נמכר במצבו "AS IS" (כפי שהוא), וכי על היזם הייתה מוטלת החובה לבדוק את מצבו הפיזי והתכנוני של השטח. המדינה הוסיפה וטענה כי הארכות שניתנו לאדר לסיום שלבי הבנייה השונים לא פטרו אותה מאחריותה כלפי הרוכשים.
השופט יונתן אברהם דחה את טענותיה של חברת אדר כי העיכובים לא היו בשליטתה. בפסק הדין נקבע כי אדר היא זו שגרמה לאירוע גלישת המדרון, לאחר שביצעה עבודות חפירה מחוץ לגבולות המגרש שלה ללא היתר ובניגוד להנחיות. השופט קבע כי "האחריות לגלישה מוטלת על שכמה של אדר", אשר ידעה על מצבה הרגיש של הקרקע ולא נקטה באמצעי הזהירות המתבקשים.
עם זאת, השופט מתח ביקורת חריפה גם על התנהלות המדינה ומצא אותה אחראית באופן ישיר לחלק ניכר מהעיכוב. נקבע כי המדינה ידעה על בעיית הקרקע ועל היותה מטמנת פסולת עוד לפני פרסום המכרז, אך בחרה שלא לחשוף מידע מהותי זה בפני המתמודדים. יתרה מכך, לאחר גלישת המדרון, המדינה נטלה על עצמה את האחריות לטפל בבעיה, אך השתהתה ולא עשתה דבר במשך כשמונה חודשים, ורק אז "נזכרה" להעביר את הטיפול לידי אדר. השופט קבע כי התנהלות זו תרמה באופן ממשי לעיכוב במסירת הדירות, שכן ללא תיקון המדרון לא ניתן היה לסלול את כביש הגישה.
בשל העובדה ששני הגורמים – מחדליה של אדר בגרימת הגלישה, ומחדליה של המדינה בהסתרת מידע ובסחבת בטיפול – התרחשו במקביל, קבע בית המשפט כי "אדר ומשב"ש אחראיות יחד ולחוד כלפי התובעים".
במסגרת הודעות צד ג' שהגישה המדינה, נמצאה אחריות גם על חברת "עמק איילון", ששימשה כחברה המנהלת מטעם המדינה. בית המשפט קבע כי "עמק איילון" התרשלה בתפקידה, שכן הייתה צריכה לדעת על מצב הקרקע הבעייתי ולהיערך לכך מראש, ובכך אחראית לעיכובים שנגרמו. לפיכך, חויבה "עמק איילון" לשפות את המדינה במלוא הסכום שזו תידרש לשלם. התביעה נגד חברת הבקרה י.ת.ב נדחתה.
ת"א 41455-06-20
