פסק דין חושף: הסכם שכירות ואופציה בראש פינה היה "מסווה" לעסקת מכר שנועדה להתחמק ממס
בית המשפט המחוזי אכף הסכם מכר על אף שכותרתו הייתה "אופציה לרכישה", וקבע כי כוונתם האמיתית של הצדדים גוברת על הניסוח המטעה. השופטת עינב גולומב מתחה ביקורת על המוכרים שניסו להתנער מהעסקה וקבעה כי פיצול ההסכמים נועד לאפשר להם קבלת פטור ממס שבח באופן פיקטיבי.
בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת פרסם ב-9 ביולי 2025 פסק דין משמעותי בעניין אכיפת הסכם מקרקעין, במסגרתו קבעה כבוד השופטת עינב גולומב כי הסכם שכירות והסכם אופציה נפרד שנחתמו בין הצדדים היו למעשה הסכם מכר אחד, מחייב ותקף. פסק הדין ניתן בתביעה שהגישו בני הזוג מיכל ורונן אגלר נגד רננה פרץ ואביה, סימו פרץ. בית המשפט קיבל את טענת התובעים כי המבנה החוזי המורכב נוצר ביוזמת המוכרים במטרה להתחמק מתשלום מס שבח, ודחה את ניסיונם של האחרונים להתנער מהעסקה.
תחילתה של הפרשה כאשר בני הזוג אגלר, שחיפשו נכס לרכישה באזור הצפון, הגיעו לדירה ברחוב האלון בראש פינה, שהייתה בבעלותה של רננה פרץ. את המשא ומתן ניהל מולם אביה של הבעלים, סימו פרץ, שהוצג כגורם הדומיננטי בעסקה. לטענת התובעים, כבר מהרגע הראשון היה ברור לשני הצדדים כי מדובר בעסקת מכר. עם זאת, הנתבע ביקש מהם לפצל את ההתקשרות לשני הסכמים נפרדים: הסכם שכירות לתקופה של שנה, ולצידו מסמך שכותרתו "אופציה לרכישת נכס".
הסיבה לפיצול המלאכותי, כפי שטענו התובעים והוכח באמצעות תמלילי שיחות מוקלטות, הייתה רצונו של הנתבע לדחות את מועד החתימה הרשמי על חוזה המכר ב-18 חודשים, על מנת שהמוכרת תוכל לזכות בפטור ממס שבח. באחת השיחות שהוצגו לבית המשפט, אמר הנתבע לתובע באופן מפורש: "…אנחנו עושים את השכירות בגלל ה-18 חודש… המחיר זה המחיר סופי, זהו, סגור וזהו אחרי 18 חודש, עושים את החוזה, זהו זה, חוזה מכירה, אבל כעקרון זה פורמלי".
בהתאם למתווה זה, חתמו הצדדים בשלהי אוקטובר 2021 על הסכם שכירות ועל מסמך האופציה. במסגרת זו, שילמו התובעים לנתבעים סכום ראשוני של 90,000 ש"ח. בעוד שהנתבעים טענו כי סכום זה היווה דמי שכירות לשנה (60,000 ש"ח) בתוספת בטוחה (30,000 ש"ח), התובעים טענו, ובית המשפט קיבל את גרסתם, כי הסכום תואם בדיוק דמי שכירות לתקופה של 18 חודשים (5,000 ש"ח לחודש), התקופה הנדרשת לנתבעים לצורך קבלת הפטור ממס. השופטת ציינה כי טענת הנתבעים בנוגע לבטוחה לא בוססה ולא קיבלה כל ביטוי בהסכמים.
ההסכם קבע כי מחיר הנכס יעמוד על 2,660,000 ש"ח נטו, וכי דמי השכירות שישולמו ינוכו מסכום זה. כמו כן, נכלל בהסכם סעיף חריג שקבע: "ידוע לצדדים כי הסכם זה הינו בין הצדדים בלבד ואין להראותו ו/או להציגו לאף אחד". בית המשפט ראה בסעיף זה חיזוק נוסף לטענה כי מטרת ההסדר הייתה הימנעות מדיווח לרשויות המס.
העלילה הסתבכה כשנה לאחר מכן, סמוך לתום תקופת השכירות. ב-3 בנובמבר 2022, כאשר הצדדים נפגשו במשרד עורך דין כדי לחתום על הסכם מכר פורמלי, התגלה לתובעים לראשונה כי קיימת בעיה רישומית בנכס. התברר כי זכויותיה של הנתבעת לא היו רשומות במלואן על החלקה שעליה בנוי הבית, מה שהקשה על התובעים לקבל משכנתא כמתוכנן.
מנקודה זו ואילך, התנהלות הנתבעים השתנתה באופן דרמטי. לטענת התובעים, הנתבעים החלו להערים קשיים, הציבו לוח זמנים דחוק ובלתי סביר לחתימה, סירבו לכל שינוי בטיוטת הסכם המכר שהכינו, ובסופו של דבר הודיעו ב-30 בנובמבר 2022 על הפסקת המשא ומתן ודרשו מהתובעים לפנות את הנכס. התובעים טענו כי הסיבה האמיתית לשינוי בעמדת הנתבעים הייתה העלייה המשמעותית במחירי הנדל"ן באותה תקופה, ורצונם להתנער מהמחיר שסוכם שנה קודם לכן.
בפסק דינה המפורט, ניתחה השופטת גולומב את מהות ההתקשרות בין הצדדים וקבעה כי על אף כותרת המסמך, "אופציה לרכישה", תוכנו ולשון החיוב שבו ("הנכס יימכר") מעידים על הסכם מכר מחייב. היא קבעה כי התקיימו יסודות גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים לכריתת חוזה. בית המשפט מצא כי ההסכם כלל את כל הפרטים המהותיים לעסקה, כגון זהות הצדדים, זיהוי הנכס, התמורה ונטל המיסים, וכי פרטים חסרים, כמו מועדי התשלום, ניתנים להשלמה על פי דין או לפי אומד דעת הצדדים.
השופטת דחתה את טענות הנתבעים וקבעה כי מכלול הראיות, לרבות תמלילי השיחות, התשלום המקדמי, והסעיף החשאיות, תומכים באופן מובהק בגרסת התובעים כי מדובר היה בעסקת מכר מלכתחילה. היא קבעה כי התנהלות הנתבעים בשלב המשא ומתן הסופי הייתה חסרת תום לב ונועדה לסכל את השלמת העסקה.
בסופו של דבר, בית המשפט העניק לתובעים סעד הצהרתי לפיו בין הצדדים נכרת הסכם מכר בר תוקף, והורה על אכיפתו. נקבע כי התמורה תשולם בתשלום אחד כנגד העברת הזכויות כפי שהן רשומות. עם זאת, בית המשפט דחה את תביעת התובעים לפיצויים בגין עוגמת נפש, בנימוק ש"שני הצדדים ראו לפעול יחדיו באופן לקוי… תוך יצירת מערך חוזי עקלקל ובחלקו פיקטיבי". הנתבעים חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ש"ח.
ת"א 10551-02-23
