עסקת הנדל"ן המתוחכמת בקיסריה שהסתבכה: הסכם "בשחור" ב-200 אלף שקל הוביל לביטול החוזה ופיצוי חלקי
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי הסכם למכירת מגרש, שנועד לעקוף מגבלות של החברה לפיתוח קיסריה ולהונות את רשויות המס, בטל מעיקרו. השופטת עפרה אטיאס דחתה את טענות המוכר להפרה מצד הקונים וקבעה כי המניע לביטול היה עליית המחירים בקורונה. הקונים יקבלו השבה צמודה לעליית ערך הקרקע, אך הפסידו את רווחי העסקה.
בפסק דין מנומק, שניתן ביום 28 בספטמבר 2025, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי הסכם מכר מתוחכם למגרש בשכונת "גולף בוטיק" היוקרתית בקיסריה בטל מעיקרו בשל אי חוקיות. השופטת עפרה אטיאס קבעה כי העובדה שהצדדים הסכימו על תשלום של 200,000 ש"ח "בשחור", מעבר למחיר החוזי המוצהר, במטרה להונות את רשויות המס, פוסלת את החוזה כולו. כתוצאה מכך, נדחתה תביעת הרוכשים לפיצויי קיום של מיליוני שקלים, אך נקבע כי הם זכאים להשבה ריאלית של כספם, צמודה לעליית ערך המגרש, כדי למנוע התעשרות שלא כדין של המוכר, שביטל את העסקה משיקולי כדאיות כלכלית לאחר זינוק מחירי הנדל"ן בתקופת הקורונה.
תחילתה של הפרשה בנובמבר 2020, כאשר זוג רוכשים, אמיר וחנה אפרייט מזרחי, התקשרו עם הנתבע, אריה יוסף חכם, ב"הסכם מכר מותנה" לרכישת מגרש בקיסריה. המורכבות נבעה מכך שחכם עצמו החזיק בקרקע תחת "הסכם פיתוח" עם החברה לפיתוח קיסריה (החפ"ק), הסכם שאסר עליו מפורשות להעביר את זכויותיו וחובותיו לצד שלישי לפני השלמת בניית בית וקבלת טופס 4.
כדי לעקוף מגבלה זו, רקחו הצדדים, בסיוע מתווך ועורך דין, קונסטרוקציה משפטית יצירתית. המתווך, אדי בן סימון, העיד כי דובר על "הסכם מגירה" – פרקטיקה שלדבריו נפוצה בקיסריה – במסגרתה ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר שהמוכר ישלים את כל התחייבויותיו כלפי החפ"ק. על פי המבנה שסוכם, הרוכשים הם שייקחו על עצמם ועל חשבונם את תכנון הבית ובנייתו על המגרש, והכל תחת שמו של חכם.
אך ה"יצירתיות" לא נעצרה שם. פסק הדין חושף כי בעוד שההסכם נקב בתמורה של 2.3 מיליון ש"ח, מחיר העסקה האמיתי עמד על 2.5 מיליון ש"ח. הפער, בסך 200,000 ש"ח, שולם על ידי הרוכשים במזומן, "בשחור", כפי שהגדירה זאת השופטת, במטרה ברורה להתחמק מתשלומי מס אמת. השופטת אטיאס ביססה קביעה נחרצת זו על עדותו המהימנה של התובע ועל תמליל שיחה בין הצדדים, בו הודה הנתבע בקבלת הכסף ואף התלונן על איחור בתשלום ודרש ריבית בגינו.
היחסים בין הצדדים עלו על שרטון כשנה לאחר חתימת ההסכם. באוקטובר 2021, שלח חכם, באמצעות בא כוחו הודעה על ביטול ההסכם. הוא נימק זאת בכך שהרוכשים הפרו את החוזה באיחורים בתשלומים ובעיכוב בקידום היתרי הבנייה. אולם, השופטת דחתה את טענותיו אלה מכל וכל. היא קבעה כי מהראיות עולה שהרוכשים אף שילמו סכומים עודפים על המוסכם במועד הביטול, וכי טענת העיכובים הועלתה בחוסר תום לב.
השופטת קבעה כי המניע האמיתי לביטול החוזה היה אחר לחלוטין: "עלייתם החדה של מחירי הנדל"ן בקיסריה מהווה את המניע הדומיננטי והעיקרי בהחלטתו של הנתבע להשתחרר מן ההסכם". עדויות שהובאו בפני בית המשפט, כולל זו של המתווך, ציירו תמונה של "שוק רותח" בתקופת הקורונה, שהפכה את העסקה ללא כדאית עבור חכם, אשר ביקש לנצל את עליית המחירים לטובתו.
בנקודה זו, פסק הדין מבצע תפנית דרמטית. אף שהצדדים לא טענו זאת במפורש, קבעה השופטת אטיאס כי עליה להתערב מכוח האינטרס הציבורי. היא קבעה כי הסכם התשלום "בשחור" הופך את החוזה כולו לבלתי חוקי ובטל מדעיקרא, בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים. "בית המשפט לא יוכל להתעלם מאי חוקיות שהוכחה בפניו", כתבה.
השלכה מרכזית של קביעה זו היא שלילת זכותם של התובעים לפיצויי קיום – כלומר, הרווח שהיו צפויים להפיק מהעסקה לו הייתה מקוימת, סעד שהוערך על ידם במיליוני שקלים. עם זאת, החוק קובע כי בטלות חוזה מחייבת השבה הדדית. כאן, עשתה השופטת שימוש בסמכותה והורתה על "השבה ריאלית". במקום להורות על החזרת הסכומים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית סטנדרטיים, היא קבעה כי סכום ההשבה יוצמד לעליית ערך המגרש עצמו. היא נימקה זאת בצורך למנוע מצב בו הנתבע "חוטא יצא נשכר" – כלומר, גם יזם חוזה בלתי חוקי, גם ביטל אותו בחוסר תום לב, וגם ייהנה מעליית ערך הנדל"ן שכספי הרוכשים מימנו חלק ממנה.
לאחר ניתוח חוות דעת שמאיות, העמידה השופטת את שווי המגרש, נכון לדצמבר 2022, על סך של 3 מיליון ש"ח. מאחר שהתובעים שילמו 78% מהתמורה האמיתית, היא פסקה לטובתם 78% משווי זה, סכום של 2,340,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד, וכן החזר הוצאות נוספות. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה בוהק לכל הצדדים לעסקאות נדל"ן המנסים "לעגל פינות" באמצעות הסכמים נסתרים או דיווחים כוזבים לרשויות, ומדגים כיצד ניסיון לחסוך בתשלום מס עלול להוביל לאובדן העסקה כולה.
ת"א (חי') 55597-02-22
