פרויקט הקומבינציה בעפולה שהסתבך: בית המשפט חייב את היזמים בפיצוי חלקי בלבד
חברה יזמית, שהתחייבה לבנות מבנה מסחרי בעפולה במסגרת עסקת קומבינציה, ביטלה את ההסכם לאחר שהתברר כי תנאי מרכזי בו לא יתקיים. עם זאת, בית המשפט קבע כי הפסקת תשלום דמי שכירות חודשיים לבעל הקרקע, כשנה וחצי לפני הודעת הביטול הרשמית, היוותה הפרת חוזה וחייב את החברה ובעליה באופן אישי בתשלום של כ-83 אלף שקלים.
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת-נוף הגליל, שופך אור על סיומה של עסקת קומבינציה מורכבת בעפולה, שהחלה בציפיות גדולות והסתיימה בהתדיינות משפטית. השופטת אילונה לינדנשטראוס קיבלה באופן חלקי בלבד את תביעתו של בעל קרקע, משה עמרן, וחייבה את חברת "מעין גנים בניה ופיתוח בע"מ" ובעליה, אלי שבו וחסן ג'בארין, בתשלום פיצויים בגין הפרת התחייבותם לתשלום דמי שכירות. עם זאת, דחתה השופטת את טענתו המרכזית של התובע, לפיה החברה הפרה את החוזה בכך שלא בנתה את המבנה המתוכנן. פסק הדין ניתן ביום 27 באוגוסט 2025.
הסאגה המשפטית החלה ב-14 בספטמבר 2016, עם חתימתו של חוזה קומבינציה בין עמרן, בעלים של מחצית מזכויותיו בחלקה 76 בגוש 16658 בעפולה, לבין חברת "מעין גנים". על פי ההסכם, החברה התחייבה לבנות על החלקה מבנה מסחרי, שיכלול חנות חדשה עבור עמרן, ובתמורה תקבל 65% מזכויותיו בחלקה.
אבן הראשה של ההסכם הייתה "תנאי מתלה" שנקבע בסעיף 26 לחוזה. תנאי זה קבע כי קיום העסקה מותנה באישור עיריית עפולה לאיחוד חלקה 76 עם חלקה 78 הסמוכה לה, וכן בהגדלת אחוזי הבנייה ב-25%. החוזה קבע במפורש כי רק לחברה (הקונה) תהיה הזכות לבטל את ההסכם אם תנאי זה לא יתקיים.
לאחר חתימת החוזה, הצדדים החלו לפעול ליישומו. החברה החלה לשלם לעמרן דמי שכירות חודשיים בסך 4,000 שקלים החל מאוקטובר 2016, לאחר שעמרן פינה את החנות שהייתה קיימת על החלקה. במקביל, פעלה החברה להסדרת זכויות הבעלות בחלקה, שכן 50% ממנה היו שייכים לאחייניו של עמרן. הליך זה כלל תביעה לפירוק שיתוף, ובסופו, ביולי 2018, נרכש חלקם של האחיינים על ידי חברת "מ. ארזים ואורנים השקעות בע"מ", שהובאה על ידי הנתבעים.
עם הסדרת הבעלות, החלה החברה בספטמבר 2018 בהליכי תכנון אינטנסיביים מול עיריית עפולה. האדריכל מטעמה, רענן שנהב, תיאר בעדותו "מלחמות לא קלות ולא פשוטות" ופגישות רבות עם גורמי העירייה, במהלכן הוגשו מספר תוכניות. אולם, כאן החלו הצרות. בין אפריל לספטמבר 2020 התברר כי העירייה אינה מאשרת את התנאי המתלה – איחוד החלקות ותוספת 25% בנייה. למרות זאת, החברה המשיכה במאמצים וב-31 באוגוסט 2021, אושרה לבסוף תוכנית בנייה, אך במתכונת מצומצמת בהרבה, שכללה תוספת של 121 מ"ר בלבד. בנקודה זו, על פי עדות האדריכל, "הפרויקט נעצר".
חודשיים לאחר מכן, באוקטובר 2021, הפסיקה החברה, לאחר 60 תשלומים רצופים, לשלם לעמרן את דמי השכירות החודשיים. ההתדרדרות ביחסים הגיעה לשיאה במרץ 2023, כאשר בא כוחו של עמרן שלח מכתב התראה בו טען להפרה יסודית של החוזה. ב-7 ביוני 2023, הודיע עמרן על ביטול החוזה. בתגובה, טען בא כוח הנתבעים כי ההסכם "אינו ישים ולא נכנס לתוקף", מכיוון שהתנאי המתלה לא התקיים.
בבית המשפט, טען עמרן כי החברה הפרה את החוזה בכך שלא בנתה את המבנה, וכי היא ויתרה על זכותה לבטל את ההסכם עקב אי קיום התנאי המתלה, בכך שהמשיכה לפעול לקיומו במשך שנים. הוא תבע פיצוי מוסכם בסך מיליון שקלים.
השופטת לינדנשטראוס דחתה את הטענה המרכזית. היא קבעה כי החברה לא ויתרה על זכותה לבטל את ההסכם. בחירתה להמשיך בהליכי התכנון ולקבל היתר חלופי הייתה "עמדה סבירה ומובנת מאליה", שנועדה לבחון את הכדאיות הכלכלית בטרם קבלת החלטה סופית, ואין לראות בה ויתור על זכות הביטול. השופטת קבעה כי הודעת החברה מיוני 2023, לפיה ההסכם אינו תקף, ניתנה בתוך "זמן סביר" והיוותה מימוש כדין של הזכות שניתנה לה בחוזה. משכך, נקבע כי החברה לא הפרה את החוזה בכך שלא בנתה את המבנה.
עם זאת, התביעה התקבלה חלקית בסוגיית דמי השכירות. השופטת דחתה מכל וכל את טענת החברה לפיה שילמה את הכספים בטעות או כהלוואה, וכינתה את עדותו של הבעלים אלי שבו בעניין זה "לא אמינה". היא קבעה כי ההתחייבות לתשלום 4,000 שקלים לחודש הייתה חלק בלתי נפרד מההסכמות בין הצדדים.
נקבע כי החברה הפרה את החוזה כאשר הפסיקה לשלם את דמי השכירות באוקטובר 2021, אך הודיעה רשמית על ביטולו רק ב-20 ביוני 2023. כל עוד לא הודיעה על הביטול, קבעה השופטת, הייתה החברה מחויבת להמשיך בתשלומים. לפיכך, חויבו הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לעמרן סך של 82,666 שקלים, המהווים את דמי השכירות לתקופה זו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
ת"א 26505-09-23
