סכסוך רב-שנים ב"בית הטיילת": ביהמ"ש דחה את בקשת "רבוע כחול" לרישום המרכול כאגף נפרד
השופט דורות קבע כי היענות לבקשה הייתה מטילה נטל כלכלי בלתי הוגן על יתר בעלי היחידות, וזאת מכיוון שההתחייבות החוזית שניתנה לרבוע כחול לא עוגנה בהסכמי המכר של שאר הדיירים כנדרש בחוק המכר.
בית המשפט המחוזי בירושלים, בהחלטה שניתנה ב-17 באוגוסט 2025 , שם סוף לסאגה משפטית ארוכת שנים בנוגע לאופן רישומו של בניין "בית הטיילת" כבית משותף. כבוד השופט אביגדור דורות דחה את בקשתה המרכזית של חברת "רבוע כחול נדל"ן בע"מ" , הבעלים של המרכול רחב הידיים בקומת הקרקע, לרשום את נכסיה כאגף נפרד ועצמאי משאר הבניין. החלטה זו מונעת מרבוע כחול להתנתק מניהול והוצאות התחזוקה המשותפות של הבניין כולו, וקובעת כי היא תמשיך לשאת בהוצאות אלו באופן יחסי לגודל נכסיה, ככל יתר בעלי היחידות.
תחילתה של הפרשה עוד בשנת 1998, אז רכשה רבוע כחול את שטחי המרכול, המשתרעים על פני כ-1,578 מ"ר, מחברת הבנייה ש.י. שם טוב בע"מ. במסגרת הסכם המכר, התחייבה חברת שם טוב לרשום את הבניין כבית משותף, תוך הגדרת המרכול והשטחים הצמודים לו כ"אגף נפרד". משמעות הרישום כאגף נפרד היא הפרדה ניהולית וכספית, כך שבעלי היחידות באותו אגף נושאים רק בהוצאות האחזקה של האגף שלהם ושל הרכוש המשותף הצמוד אליו. אולם, החברה הקבלנית לא עמדה בהתחייבותה, ובשנת 2011 נכנסה להליכי חדלות פירעון. בעקבות זאת, מונה משרד עורכי הדין יואב לוי ושות' כ"בעל תפקיד" מטעם בית המשפט, על מנת לפעול כ"חברה משכנת" ולהשלים את רישום הבניין כבית משותף.
במסגרת הליכים אלו, שהתעכבו במשך שנים רבות, הגישה רבוע כחול בקשה למתן הוראות לבעל התפקיד. החברה דרשה מבית המשפט להורות על רישום הבניין כ"בית משותף מורכב", כאשר המרכול יוגדר כאגף נפרד. טענתה המרכזית נשענה על שני יסודות הנדרשים בחוק המקרקעין לצורך רישום כזה:
- התנאי הפיזי: לטענת רבוע כחול, המרכול מהווה יחידה עצמאית ונפרדת כמעט לחלוטין מהבניין, עם כניסה נפרדת ועם רוב מוחלט של מערכות אלקטרו-מכניות נפרדות, אשר תוכננו כך מראש.
- התנאי ההסכמי: החברה טענה כי ההתחייבות המקורית שקיבלה מהיזם בהסכם המכר מחייבת את כלל הדיירים, שכן הם רכשו את יחידותיהם מאוחר יותר והיו מודעים לכך שהתקנון העתידי יכלול הסדרים מיוחדים לגבי המרכול.
מנגד, התייצבה שורה של בעלי יחידות אחרות בבניין, אשר התנגדו נחרצות לבקשה. המשיבות 8-10,אשר הובילו את ההתנגדות, טענו כי היענות לבקשת רבוע כחול תפגע בהן כלכלית באופן קשה. לטענתן, הוצאת המרכול, שהינו היחידה הגדולה ביותר בבניין, מהמאגר המשותף, תגדיל באופן משמעותי את הנטל הכספי על יתר בעלי היחידות לצורך תחזוקת הרכוש המשותף.
טענתן המשפטית המרכזית נסמכה על הוראות חוק המכר (דירות), הקובע כי כל סטייה מהוראות התקנון המצוי, כגון שינוי בשיעור ההשתתפות בהוצאות או הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, חייבת להיות מצוינת באופן מפורש וברור בחוזי המכר של כל רוכשי הדירות בבניין. מאחר שההתחייבות שניתנה לרבוע כחול לא נכללה בחוזי המכר של יתר הדיירים, היא אינה מחייבת אותם. עוד טענו המשיבים כי גם התנאי הפיזי אינו מתקיים, שכן הבניין בנוי כחטיבה אחת ורכיבים רבים, ובהם מערכות כיבוי אש, ביוב, חשמל ודרכי גישה, משותפים לכלל הדיירים, לרבות המרכול.
השופט דורות קיבל את עמדת המתנגדים ודחה את בקשת רבוע כחול. בפסק הדין המנומק, קבע השופט כי התנאי ההסכמי לא התקיים. הוא אימץ את הקביעה, שכבר נידונה בהליך קודם בפני המפקחת על רישום המקרקעין, כי בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר, שינוי בשיעור ההשתתפות בהוצאות היה צריך להיות מעוגן בכל חוזי המכר של בעלי היחידות. משלא נעשה הדבר, גובר עקרון השוויון, והוראות התקנון המצוי הן המחייבות את כלל הצדדים. "הקטנה של שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, משפיעה באורח ממשי על זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף", קבע השופט.
למעלה מן הצורך, בחן השופט גם את התנאי הפיזי וקבע שגם הוא אינו מתקיים. לאחר סיור שערך במקום, הגיע השופט למסקנה כי הבניין בנוי כחטיבה אחת והמרכול הוא חלק בלתי נפרד ממנו, תוך שימוש במערכות מרכזיות רבות המשותפות לכלל בעלי היחידות.
בנוסף לדחיית הבקשה המרכזית, דחה בית המשפט בקשה נוספת של חברת אס.יו.אמ נכסים בע"מ, להירשם כבעלת זכויות במחסן על סמך הבטחה בעל-פה שקיבלה ממנהל החברה הקבלנית, וזאת בשל דרישת הכתב המהותית בעסקאות מקרקעין.
בסיום פסק הדין, הורה השופט לבעל התפקיד, עו"ד יואב לוי, לקדם לאלתר את הכנת התשריט והתקנון של הבית המשותף באמצעות עו"ד עירית אביר, על מנת להביא לסיומו את הליך הרישום שמתעכב קרוב ל-15 שנים מאז כניסת החברה לפירוק. רבוע כחול חויבה בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח למשיבות 8-10, וסכומים נוספים למשיבות אחרות שהתנגדו לבקשה.
פר"ק 15006-11-10
