בית המשפט הורה על הריסת בנייה שנעשתה ברכוש משותף חרף קיומו של היתר בנייה
בפסיקה המדגישה את עליונותן של זכויות הקניין, קבע השופט איתן כהן כי היתר בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה אינו מכשיר השתלטות על רכוש משותף ללא הסכמת כלל הדיירים, והורה לבעלת דירה בבניין בשכונת גילה בירושלים להרוס בתוך שישה חודשים ועל חשבונה יחידות דיור שבנתה בשטח המשותף
בפסק דין חריף ומהדהד שניתן בבית משפט השלום בירושלים, התקבלה במלואה תביעתם של 20 דיירים מרחוב מבוא הקינמון 3 בשכונת גילה, אשר דרשו להרוס תוספות בנייה נרחבות שביצעה שכנתם ברכוש המשותף. בפסיקתו, קבע כבוד השופט איתן כהן כי גם קיומו של היתר בנייה כדין אינו מעניק לבעל דירה את הזכות לפגוע בקניינם של שכניו ולהשתלט על חלקים מהרכוש המשותף ללא הסכמה מפורשת של 100% מבעלי הדירות. פסק הדין, שניתן ביום שישי, 3 באוקטובר 2025, הורה לנתבעים להרוס את כל שנבנה ולשאת בהוצאות המשפט של התובעים בסך 25,000 שקלים.
הסאגה המשפטית החלה כאשר דיירי הבניין הגישו תביעה נגד בעלת דירה, שרה וישנבסקי, ונגד חתנה, יהונתן רבינוביץ, בטענה כי השניים השתלטו על רכוש משותף, לרבות חדר ההסקה של הבניין וחלק מהחצר, ובנו בו יחידות דיור המיועדות להשכרה. לטענת התובעים, הבנייה הנרחבת, בהיקף של כ-110 מטרים רבועים, נעשתה ללא הסכמתם כנדרש בחוק המקרקעין, תוך גרימת נזקים חמורים לתשתיות הבניין, לרבות פגיעה בצנרת הביוב הראשית ובמערכת החשמל המשותפת. עוד טענו התובעים, כי הבנייה הבלתי חוקית מסכלת את האפשרות לקדם בבניין פרויקט תמ"א 38, אשר יתר הדיירים חפצו בקידומו והתקשרו לשם כך עם חברה יזמית.
מנגד, הנתבעים טענו כי הבנייה נעשתה על פי היתר בנייה שהתקבל כדין מהרשויות ב-6 בספטמבר 2017. הם הדגישו כי הבקשה להיתר פורסמה כחוק, אך איש מהתובעים לא הגיש התנגדות במועד. לשיטתם, התביעה הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, ונובעת ממניעים כלכליים של היזם המעוניין בפרויקט התמ"א, ולא מפגיעה אמיתית בזכויותיהם. הנתבעים אף טענו כי בבניין קיימת הרחבת בנייה נוספת, כך שהריסת הבנייה שלהם ממילא לא תאפשר את קידום פרויקט התמ"א. באשר לחתן, יהונתן רבינוביץ, נטען כי אין כלל עילת תביעה נגדו, שכן הוא אינו הבעלים הרשום של הדירה.
לאחר שמיעת העדויות וביקור במקום, דחה השופט כהן את כל טענות ההגנה וקיבל את התביעה במלואה. השופט קבע כי קיימת עילת תביעה אישית נגד החתן, יהונתן רבינוביץ, וזאת מכוח דיני הנזיקין. בפסק הדין נקבע כי מעורבותו הפעילה של רבינוביץ בהובלת הבנייה, בניהול הקשר עם הקבלנים ובקבלת ההחלטות, מקימה לו אחריות אישית בנזיקין בגין רשלנות, ללא קשר לשאלת הבעלות הרשומה על הנכס.
בליבת פסק הדין עומדת ההבחנה המהותית שעורך השופט בין ההיבט התכנוני להיבט הקנייני. "העובדה שלא הוגשה התנגדות להיתר בנייה אינה מהווה הסכמה קניינית לוויתור על רכוש משותף", קבע השופט. הוא הבהיר כי היתר הבנייה בוחן את הבנייה במישור התכנוני-ציבורי, אך אינו יכול לגרוע מזכויות הקניין הפרטיות של הדיירים ברכושם המשותף. על פי חוק המקרקעין, כל גריעה מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ספציפית מחייבת הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות – הסכמה שהנתבעים לא הצליחו להוכיח שקיבלו. "ויתור על זכות קניינית ברכוש המשותף צריך שייעשה באופן מפורש וברור ולא מכללא", הדגיש השופט.
השופט כהן אף דחה את טענת הנתבעים כי מדובר ב"הרחבת דירה", שלצורך אישורה נדרש רוב מופחת של 75% מהדיירים. הוא קבע כי הבנייה אינה עומדת בהגדרה זו, שכן מטרתה הייתה הקמת יחידה נפרדת ומנותקת מהדירה הקיימת, לצורכי השכרה ורווח כלכלי. "מדובר בבנייה חדשה ברכוש המשותף", פסק, ולכן נדרשה הסכמת כולם.
באשר למניעי התובעים, קבע השופט כי גם אם הרצון לקדם פרויקט תמ"א 38 היווה שיקול מרכזי, אין בכך כדי לפגום בזכותם להגן על קניינם. "תובע אינו חייב להראות מניעים 'טהורים' או 'אלטרואיסטיים' כדי לזכות בהגנה משפטית על זכויות הקניין שלו", נכתב בפסק הדין.
לבסוף, דחה בית המשפט את הצעת הנתבעים לסעד חלופי של פיצוי כספי. השופט קבע כי בהתחשב בהיקף ההשתלטות המשמעותי על הרכוש המשותף (כ-110 מ"ר), פיצוי כספי יהווה למעשה הפקעה של רכוש פרטי בניגוד לרצונם של הבעלים. לאור כל זאת, הורה השופט על הריסת הבנייה כולה והשבת המצב לקדמותו בתוך שישה חודשים, על חשבון הנתבעים.
במהלך המשפט טענו הנתבעים כי בא כוחם של התובעים, עורך הדין אשר ברק, פועל בכובע כפול כיועץ של חברת "קונסטידור נכסים ובינוי" המקדמת את פרויקט התמ"א, וכן כעורך דינם של התובעים.
ת"א 37095-03-18
