בית המשפט קבע: בעלות כפולה על נכס בירושלים הוכרעה לטובת הרוכש הראשון, למרות שהשני שיפץ והשכיר אותו במשך שנים
פסק דין בסכסוך מקרקעין מורכב חושף "תאונה משפטית" שהותירה רוכש שני ללא הנכס ששילם עליו מאות אלפי שקלים; בית המשפט הורה על פינוי מיידי וחייב את המחזיק בדמי שימוש של למעלה מרבע מיליון שקלים, תוך דחיית טענותיו לרכישה בתום לב.
בפסק דין חריף שניתן ביום 8 בספטמבר 2025, שם בית משפט השלום בירושלים קץ לסאגה משפטית ארוכת שנים סביב זכויות הבעלות בדירת מחסן ברחוב מוסיוף בעיר. כבוד השופט איתן כהן קיבל את תביעתם של האחים אהרן וישעיה ויזל, וקבע כי הם הבעלים החוקיים והבלעדיים של הנכס, אותו רכשו כדין עוד בשנת 2008. בהחלטתו, הורה השופט על פינויו של הנתבע, אהרן ירושלמי, מהנכס בתוך 30 יום, וחייב אותו בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 260,400 שקלים בגין החזקתו בנכס שלא כדין במשך שבע שנים. התביעה שכנגד שהגיש ירושלמי, בה דרש פיצוי על עלות הרכישה ועל שיפוץ מקיף שביצע, התקבלה באופן חלקי ומצומצם בלבד.
פרטי המקרה, כפי שעולים מפסק הדין, חושפים שרשרת אירועים מורכבת של עסקאות נוגדות וניהול כושל של מיופה כוח, שהובילו ל"תאונה משפטית מצערת", כפי שהגדיר זאת הנתבע. תחילת הפרשה בשנת 2008, כאשר האחים ויזל רכשו את דירת המחסן מהבעלים הרשום, מר שטיינוורצל. הם ביצעו את הרכישה באופן מסודר ושיטתי: חתמו על חוזה רכישה, דיווחו לאגף מיסוי מקרקעין, שילמו מס רכישה כנדרש, ואף רשמו הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין – פעולה משפטית בסיסית שנועדה להגן על זכויותיהם ולהתריע בפני רוכשים פוטנציאליים אחרים.
כמה שנים לאחר מכן, נכנס לתמונה הנתבע, אהרן ירושלמי. בשנת 2013, הוא "רכש" את אותו הנכס מאדם בשם שמואל רוזנטל, שפעל כמיופה כוחו של הבעלים המקורי. ירושלמי טען כי שילם לרוזנטל סכום של 290,000 שקלים במזומן, וכי הבין מהאחרון שהאחים ויזל ביטלו את עסקת הרכישה המקורית שלהם במסגרת עסקה חלופית לקבלת מחסנים אחרים. בהסתמך על מצג זה, ירושלמי תפס חזקה בנכס, שהיה במצב של "שלד חלקי", והשקיע סכום כסף נכבד – שלטענתו עמד על 250,000 שקלים – כדי להשמיש אותו ולהפוך אותו ליחידת דיור מושלמת. במשך השנים, הוא אף השכיר את הנכס לצדדים שלישיים, לרבות לבנו ולשוכרים אחרים, והפיק ממנו רווחים.
במרכז הדיון המשפטי עמדה השאלה המכרעת: האם עסקת הרכישה של ויזל אכן בוטלה, ובכך סללה את הדרך למכירה חוקית לירושלמי? הנתבע טען בתוקף שהביטול היה סופי ומוחלט, וכי במועד שבו רכש את הנכס, לא היו לתובעים כל זכויות בו. מנגד, התובעים, טענו כי מעולם לא היה ביטול מפורש. לטענתם, דובר בהסכם החלפה מותנה, שלא יצא אל הפועל. יתרה מכך, אותו הסכם החלפה אף הוכרז כלא תקף על ידי בית המשפט בהליך משפטי קודם, שבסיומו נאלצו ויזל לפנות את המחסנים החלופיים שקיבלו. הם מצאו את עצמם "קרחים מכאן ומכאן" – גם ללא המחסנים החלופיים וגם ללא הנכס המקורי שרכשו כחוק.
השופט איתן כהן אימץ את גרסת התובעים במלואה ודחה את טענות הנתבע בזו אחר זו. בפסק הדין המנומק, קבע השופט כי זכותם של התובעים גוברת באופן מוחלט, בהתבסס על עקרון "עסקאות נוגדות" הקבוע בחוק המקרקעין, המעניק עדיפות לרוכש הראשון בזמן. "התובעים הוכיחו באופן משכנע שהם רכשו את הנכס בשנת 2008 באמצעות הליך שיטתי ומסודר", כתב השופט, בעוד ש"הרכישה הנטענת של הנתבע מיוסדת על אדנים כושלים". הוא ציין כי ירושלמי הסתפק ב"טיוטת חוזה" בלבד, לא דיווח לרשויות המס, לא שילם מס רכישה, ומעל לכל – לא טרח לבדוק את רישומי הטאבו, שם הייתה רשומה הערת אזהרה ברורה לטובת ויזל.
השופט מתח ביקורת נוקבת על התנהלותו של הנתבע ותיאר אותה כ"רשלנות חמורה". "תום לב מחייב בדיקה זהירה של זכויות קיימות. הנתבע לא בדק את מצב הזכויות בנכס, לא בדק את פנקסי הטאבו, ולא התייעץ עם יועץ משפטי", קבע השופט. "התנהלות זו אינה עומדת במבחן תום הלב הנדרש". לפיכך, נדחתה טענתו של הנתבע, כי נקלע למצב על לא עוול בכפו.
בנוגע לתביעות הכספיות, בית המשפט קיבל את תביעת התובעים לדמי שימוש ראויים. השופט ביסס את גובה דמי השכירות על עדותו של שוכר בדירה, שהעיד כי הוא משלם לירושלמי 3,100 שקלים לחודש. הסכום הכולל חושב לפי תקופה של שבע שנים (בשל התיישנות), והועמד על 260,400 שקלים.
באשר לתביעה הנגדית של ירושלמי, דחה בית המשפט את דרישתו להחזר עלות הרכישה (290,000 ₪), וקבע כי עליו לתבוע את הכסף מרוזנטל, האדם שמכר לו את הנכס שלא כדין. עם זאת, בית המשפט הכיר בכך שירושלמי השקיע בשיפוץ הנכס, וכי התובעים יקבלו נכס מושבח. על דרך האומדן, ובהתחשב בבלאי של כעשר שנים, היעדר קבלות והעסקת פועלים "במזומן", פסק השופט לירושלמי פיצוי חלקי בסך 80,000 שקלים בלבד.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה בוהק לכל מי שרוכש נכס מקרקעין: הסתמכות על הבטחות בעל פה והימנעות מבדיקות משפטיות יסודיות, לרבות בדיקת נסח הטאבו וקבלת ייעוץ מעורך דין, עלולות להוביל לאובדן כספי עצום ולעוגמת נפש קשה.
ת"א 16195-09-19
