חברת בנייה חויבה לפצות זוג ביותר מ-100,000 ש"ח עקב ליקויי בנייה חמורים; בית המשפט: "הנתבעת לא עמדה בסטנדרטים הנדרשים"
למרות קבלת חלק ניכר מהתביעה, השופט מתח ביקורת על התנהלות התובעים, שהמתינו שנים רבות וביצעו שינויים בדירה בטרם הגישו את התביעה, והפחית את סכום הפיצוי. פסק הדין מדגיש את אחריות הקבלן לליקויים נסתרים ויסודיים, גם בחלוף שנים רבות מתקופת הבדק.
בפסק דין מקיף ונוקב, קבע בית משפט השלום בירושלים כי חברת "עופר אהרון חברה לעבודות בניה בע"מ" תפצה את בני הזוג שמשון ומלכה בבאי בסכום כולל של 133,500 ש"ח בגין שורה ארוכה של ליקויי בנייה חמורים שהתגלו בביתם. עם זאת, בית המשפט הפחית משמעותית את סכום הפיצוי המקורי שנתבע, שעמד על כ-248,000 ש"ח, בשל התנהלות התובעים. פסק הדין ניתן ב-10 באוקטובר 2025 על ידי כבוד השופט איתן כהן.
סיפור המעשה החל בשנת 2012, כאשר רכשו בני הזוג בבאי "על הנייר" בית צמוד קרקע בן 3 קומות בפרויקט "פסגת הווילות" בשכונת פסגת זאב בירושלים. באפריל 2014, הם קיבלו את החזקה בביתם החדש. אלא שהשמחה על הכניסה לבית החלומות התפוגגה במהירות, כאשר החלו להתגלות ליקויים רבים וחמורים, שהמרכזי שבהם היה בעיית רטיבות קשה בקירות החיצוניים.
לטענת התובעים, הבית נבנה ברשלנות, תוך רצון של החברה הקבלנית לחסוך בעלויות על חשבון איכות הבנייה והתקנים. הם פנו לחברה פעמים רבות, אך לטענתם, פניותיהם לא נענו כראוי או טופלו באופן רשלני. אחד הניסיונות הבולטים של החברה לטפל בבעיית הרטיבות היה מריחת חומר סיליקוני על חיפוי האבן החיצוני, פעולה שהשופט הגדיר כ"חריגה ביותר" ו"ניסיון בלתי מוצלח לסתום דליפות", אשר יצרה מפגע אסתטי ולא פתרה את הבעיה מהשורש.
מנגד, חברת הבנייה כפרה בטענות וביקשה לדחות את התביעה. היא טענה להתיישנות רוב הליקויים, מאחר שהתביעה הוגשה כחמש שנים לאחר מסירת הדירה, וחלק ניכר מתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות) כבר חלפו. עוד טענה החברה כי התובעים לא הודיעו לה על הליקויים כנדרש, לא אפשרו לה לממש את זכותה לתקן אותם, וחשוב מכל – ביצעו שינויים ושיפוצים נרחבים בנכס, כמו הסבת המרתף ליחידות דיור, אשר לטענתה הם המקור לחלק מהבעיות.
בליבת פסק הדין עומדת הכרעתו של השופט כהן בסוגיות המשפטיות המקדמיות. הוא דחה את טענת הקבלן להיעדר הודעה, וקבע כי התובעים אכן פנו לחברה בנוגע לרטיבות עוד בתקופת הבדק. ביחס לליקויים נסתרים, קבע השופט כי חובת ההודעה היא "בתוך זמן סביר לאחר הגילוי", והתובעים עמדו בה.
עם זאת, השופט קיבל את טענת הנתבעת כי זכותה לתיקון נפגעה. הוא קבע כי התובעים המתינו מספר שנים, ביצעו שיפוצים בעצמם, ורק אז פנו למומחה והגישו תביעה. "התנהלות זו של התובעים אכן פגעה בזכות התיקון של הנתבעת וצמצמה את האפשרות לברר את מקור הליקויים ואת האחריות להם", כתב השופט, וקבע כי יש להפחית את הפיצוי בגין חלק מהליקויים בשיעור של 25%.
הנקודה המכריעה ביותר בפסק הדין הייתה ההבחנה שערך השופט בין "ליקוי רגיל", שתקופת האחריות עליו קצרה יחסית, לבין "אי התאמה יסודית". החוק מגדיר אי התאמה יסודית כליקוי חמור שעלול לפגוע ביציבות המבנה או לסכן חיי אדם, ותקופת האחריות בגינו היא 20 שנה. השופט סיווג שורה של ליקויים כ"אי התאמה יסודית" או כליקויים נסתרים, ובכך דחה את טענת ההתיישנות של הקבלן לגביהם. בין הליקויים הללו נמנו הרטיבות בקירות החוץ, שמקורה באיטום לקוי מאחורי האבן, עיגון לקוי של חלונות ודלתות לקירות , וליקויים חמורים באיטום הגג.
השופט עבר לדון בפירוט בכל אחד מליקויי הבנייה הנטענים. הוא קיבל את חוות דעתו של מומחה התובעים, המהנדס יגאל ברגמן, כבעלת משקל רב יותר מזו של מומחה הנתבעת, האדריכל אבי שיף, וקבע כי חוות דעתו של ברגמן הייתה מקצועית ומבוססת יותר.
בין הליקויים שאושרו וחויבה החברה לפצות בגינם:
- רטיבות בקירות האבן החיצוניים: 25,000 ש"ח.
- ליקויים מורכבים בגג (איטום, שיפועים, אבני קופינג): 15,000 ש"ח.
- היעדר סף מונמך בחדרי רחצה בניגוד לתקן: 12,000 ש"ח.
- עיגון לקוי של חלונות ודלתות: 10,000 ש"ח.
- ליקויים שונים במרפסת, בגינה ובמדרגות.
מנגד, נדחו תביעות התובעים בנוגע לליקויים במערכת החימום התת-רצפתית (התובע הודה שאינו משתמש בה בשל עלות הגז) , זכוכיות לא תקניות וליקויי ריצוף שונים שתקופת האחריות עליהם פקעה , ובעיית עובש במרתף שלא הוכח קשר סיבתי בינה לבין בניית הקבלן, לאור השינויים שביצעו התובעים.
לסיכום, פסק השופט כהן פיצוי כולל של 88,500 ש"ח בגין הליקויים, 10,500 ש"ח עבור פיקוח הנדסי על התיקונים, ו-15,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה לבני הזוג. כמו כן, חויבה חברת הבנייה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לקבלנים כי אחריותם על ליקויי בנייה יסודיים ונסתרים אינה מסתיימת עם תום תקופת הבדק, אך בו בזמן מדגיש את חובתם של רוכשי דירות לפעול באופן סדור ומהיר למיצוי זכויותיהם.
ת"א 15341-10-19
