תושבים תבעו פיצוי של 1.28 מיליון שקל בפרויקט פינוי-בינוי ונדחו: "הבטחה בעל פה אינה מספיקה"
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי הסכם חתום גובר על כל התחייבות קודמת שניתנה בעל פה, במיוחד כשההסכם עצמו שולל תוקף של הבטחות חיצוניות. השופט רונן אילן דחה את טענות התובעים לקנוניה וקבלת תמורה עודפת, וחייב אותם בהוצאות משפט של עשרות אלפי שקלים.
בפסק דין שניתן ב-14 בספטמבר 2025, דחה בית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעה כספית בסך 1,280,000 שקלים שהוגשה על ידי בעלי שלוש דירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בעיר אזור. השופט רונן אילן קבע כי התובעים לא הצליחו להוכיח טענתם המרכזית, לפיה ניתנה להם התחייבות בעל פה מהיזמים לקבלת דירות משודרגות בתמורה לחתימתם על הסכם הפינוי. פסק הדין מדגיש את העליונות של הסכמים כתובים ומפורשים על פני הבטחות בעל פה, ומציב רף הוכחה גבוה במיוחד למי שטוען לקיומן של הסכמות סודיות החורגות מהחוזה הרשמי.
הפרשה עוסקת בפרויקט התחדשות עירונית במתחם רחוב קפלן באזור, במסגרתו נהרסו בניינים ישנים ובמקומם נבנו בנייני מגורים חדשים. התובעים, יצחק וסוזן בן שושן, יובל בן שושן וגיא סדרין, היו בעלי זכויות בשלוש דירות בבניין הישן. הנתבעות, חברת "ויסמן חברה לבנין בע"מ" וחברת "זלמן זכריה נכסים והשקעות בע"מ", יזמו וקידמו את הפרויקט המורכב, שכלל פינוי של קרוב ל-100 דירות.
לטענת התובעים הם סירבו בתחילה לחתום על הסכם הפינוי כיוון שסברו שהתמורה המוצעת אינה מספקת. לדבריהם, על רקע סירובם, ומכיוון שהיזמים ראו בהם גורם משפיע על דיירים אחרים, הובטח להם בעל פה על ידי יעקב סלע, מנהל ובעל מניות באחת החברות הנתבעות, כי יקבלו הטבות מפליגות ביחס לשאר הדיירים. ההבטחה, שלטענתם ניתנה בפגישה בבית קפה, כללה דירות בקומות גבוהות (מעל קומה 10) ובשטח גדול יותר (מעל 95 מ"ר), בניגוד לכללים השוויוניים שנקבעו לכלל בעלי הזכויות. התובעים טענו כי רק על בסיס התחייבות זו הסכימו לחתום על הסכם הפינוי בנובמבר 2015.
מנגד, הנתבעים הכחישו מכל וכל את הטענות. הם טענו כי מעולם לא ניתנה כל הבטחה לתמורה עודפת, וכי הסכם הפינוי הכתוב משקף את מלוא ההסכמות בין הצדדים, ללא חריגות.
השופט אילן ניתח את הראיות והעדויות ומצא מספר סיבות מרכזיות לדחיית התביעה. ראשית, טענות התובעים עמדו בסתירה מוחלטת לסעיף מפורש בהסכם הפינוי שעליו חתמו. סעיף 15.1 בהסכם קבע כי "הצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, התחייבויות, הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו". השופט קבע כי מטרתה של הוראה כזו היא יצירת ודאות, ומרגע שהצדדים הסכימו לה, כל הבטחה קודמת שאינה כתובה בחוזה – בטלה.
שנית, בית המשפט מצא כי התובעים לא הציגו ולו "בדל ראיה" אובייקטיבית לתמיכה בגרסתם. לא הוצגו תכתובות דוא"ל, מסרונים או כל מסמך אחר שיכול היה לבסס את הטענה להתחייבות שניתנה להם, לא לפני חתימת ההסכם ב-2015 ולא בארבע השנים שחלפו עד לחתימה על נספח שינויים ב-2019.
בנוסף, עדותם של התובעים נמצאה מעורפלת ובלתי מפורטת. הם טענו לדירות "גדולות יותר מהסטנדרט" ו"בקומות גבוהות", אך לא ידעו לפרט מה בדיוק הובטח להם. כמו כן, נמצאו סתירות בגרסאותיהם, למשל בנוגע למספר הפגישות בהן ניתנה ההבטחה הנטענת. גם עדותו של עד מרכזי מטעמם, מתווך בשם דוד שמאי, נדחתה כמהימנה, לאחר שהתברר כי הוא עצמו מנהל סכסוך משפטי נגד הנתבעים ונוטר להם טינה.
השופט הוסיף וקבע כי טענת התובעים היא למעשה טענה ל"מעשה קנוניה" שרקמו עם הנתבעים כדי לקבל תמורה עודפת על חשבון שכניהם. טענה חמורה מסוג זה, כך נפסק, דורשת נטל הוכחה מוגבר, והתובעים לא עמדו בו.
למעלה מן הצורך, ציין השופט כי גם אם הייתה מתקבלת טענתם בדבר קיום ההבטחה, התביעה הייתה נדחית בשל היעדר הוכחת נזק. התובעים ביססו את תביעתם על הפרשי שווי נטענים, אך לא הגישו חוות דעת שמאי מומחה כנדרש להוכחת סכומי הנזק, והסתפקו בהצגת מסמך הערכת שווי כללי.
בסיום פסק הדין, דחה השופט אילן את התביעה במלואה וחייב את התובעים לשלם לנתבעות שכר טרחת עורך דין בסך 62,725 ש"ח.
ת"א 70736-02-20
